Aktivitāte mājokļu tirgū sarūk mājsaimniecību maksātspējas un jauno mājokļu pieejamības pasliktināšanās dēļ, teikts Latvijas Bankas Finanšu stabilitātes pārskatā.

Energoneefektīvu mājokļu piedāvājums ir nedaudz palielinājies, radot lejupvērstu spiedienu uz to cenām. Vienlaikus jauno mājokļu piedāvājums ilgstoši ir nepietiekams, un to cenu pieaugums paātrinās. Straujais būvniecības izmaksu kāpums vēl vairāk vājinās jauno mājokļu pieejamību, skaidro Latvijas Banka.

Mājsaimniecību maksātspējas un jauno mājokļu pieejamības pasliktināšanās ietekmē aktivitāte Latvijas nekustamā īpašuma tirgū sarūk, teikts pārskatā. 2023.gada aprīlī nekustamā īpašuma pirkumu skaits bija par 15,2% mazāks nekā iepriekšējā gada atbilstošajā periodā.

Aktivitātes kritums sevišķi krass ir Pierīgā, kur pirkumu skaits februārī saruka līdz 2020.gada zemākajam rādītājam un martā-aprīlī atguvās vien nedaudz. Latvijas Bankas ieskatā tas varētu būt skaidrojams ar privātmāju un apbūves zemes pirkumu skaita nozīmīgu kritumu. Dzīvokļu pirkumu skaits samazinājās mēreni.

Dažu pēdējo mēnešu laikā esmu saņēmis daudz jautājumus par mājokļu tirgu – kas notiek un kas notiks, kāpēc aug cenas, vai labāk pirkt vai īrēt?

Tas atgādina notikumus apmēram pirms 15 gadiem, kad mājokļu tirgus bija Latvijas ekonomikas centrālā ass, kuras gravitācija turēja orbītā darba tirgu, patēriņu un patēriņa cenas, IKP dinamiku un maksājumu bilanci. Par to daudz runāja ballēs, bērēs un biznesa konferencēs. Par šiem notikumiem toreiz daudz rakstīju kā žurnālists un saņēmu daudz jautājumu, atzinības un kritikas.

Šogad mājokļu tirgus ir mainījies pietiekami strauji, lai varētu apgalvot, ka pēc vairāk nekā desmit gadus ilgušas stagnācijas tirgū notiek pavērsiens. Ir paātrinājies īpašumu cenu kāpums. Vairākās Pierīgas pilsētās kopš gada sākumā sērijveida dzīvokļu cenas augušas apmēram par piektdaļu. Aktivizējas hipotekārā kreditēšana, piemēram, pirmajā pusgadā Luminor bankas mājsaimniecībām izsniegto kredītu apjoms audzis gandrīz trīs reizes. Top jauni mājokļu projekti, aug izsniegto būvatļauju apjoms. Ienākumu kāpums pamazām palielina to ģimeņu īpatsvaru, kas spēj ņemt hipotekāros kredītus.

Procentu likmju pieaugums var ievērojami ietekmēt iedzīvotāju iespējas iegādāties mājokli – kredītu likmes pieaugums par vienu procentpunktu samazinātu Mājokļa pieejamības indeksu par aptuveni 9%, ziņo SEB banka.

Tās veidotais Mājokļa pieejamības indekss šā gada otrajā ceturksnī bijis aptuveni 43 m², kas ir nedaudz mazāk nekā 2010. gada atbilstošajā periodā, kad tas bija 44.8 m², un to galvenokārt ietekmēja patēriņa cenu kāpums un kredītu procentu likmju palielināšanās Euribor pieauguma rezultātā.

Mājokļu kredītu vidējās procentu likmes eiro valūtā bijušas salīdzinoši zemas – jūnijā tās bija par aptuveni pusotru procentpunktu mazākas nekā atbilstošās likmes 2005.–2008. gada laika posmā.

Ja pārējie mājokļu pieejamību ietekmējošie faktori (mājokļu cenas, ienākumi, patēriņa cenas) nemainītos, bet kredītu likmes pieaugtu līdz 2005.– 2008.gada vidējam līmenim, tad mājokļu pieejamība samazinātos par aptuveni 14%. Šajā gadījumā mājokļu pieejamības indekss Rīgā būtu 36.7 m², kas vēl uzskatāms par ienākumiem adekvātu vērtību un neliecinātu par kritisku mājokļu pirktspēju.

Sākotnēji varētu likties, ka pandēmijas krīze pasaulē varētu būt raisījusi mājokļu cenu samazināšanos, jo, neskaidrībai esot milzīgai, parasti lieli pirkumi tiek atlikti. Šajā krīzē bijis citādāk, jo lielākajā daļā Rietumvalstīs mājokļu cena turpinājusi augt – vairākos gadījumos turklāt tas noticis visai strauji.

Manāmas aplēses, ka, ierobežojumiem mazinoties, mājokļu cenas pasaulē var piedzīvot pat tālāku strauju kāpumu. To var noteikt tas, ka Rietumvalstu patērētāji pēc ilgstošas tupēšanas savās mājvietās nocietušies tērēt. Tāpat dažādi apsekojumi liecina, ka lielai daļai cilvēku uzkrājumi šajā krīzē pat strauji palielinājušies. To nosaka tas, ka valdības bieži vien “aizliegušas” uzņēmumu bankrotu un šajā krīze iedzīvotāji tādējādi spējuši saglabāt savas darbvietas un ieņēmumus (savukārt tēriņu iespējas ir bijušas ierobežotas).

Mājokļu cenas tikai turpinās kāpt 

Maz ir jomu, kuras pandēmija nav īpaši skārusi, un mājokļu segments ir...

Visai strauji

Lai nu kā, piemēram, The Economist ziņo, ka ASV līdz janvārim mājokļu cenas 12 mēnešos palēkušās par veseliem 11%, kas ir straujākais pieaugums 15 gados. Tāpat ļoti strauji – par attiecīgi 9% un 8% - tas esot augušas Vācijā un Apvienotajā Karalistē. Savukārt, piemēram, Jaunzēlandē šis pieaugums esot 22% apmērā. Kopumā 25 valstīs, kurās The Economist seko līdzi šim tirgum, mājokļu cena 12 mēnešu periodā palielinājusies vidēji par 5%, kas ir visvairāk 10 gados. Savukārt The Wall Street Journal izceļ, ka strauji – par 16% - mājokļu cenas augušas arī, piemēram, Ķīnas pilsētā Šeņdžeņā.

Jāteic, ka arī Latvija nav izbēgusi no vispārējās mājokļu cenu palielināšanās. Pagājušā gada ceturtajā ceturksnī mājokļu cena mūsu valstī gada skatījumā palielinājusies par 3,1%, ja vērtē Centrālās statistikas pārvaldes apkopotā mājokļu cenu indeksa izmaiņu. Redzams, ka straujāk – par 6,4% - palēkusies jaunu mājokļu cena. Savukārt lietoto mājokļu cena pieaugusi par 2,3%. Var spekulēt, ka arī mūsu valsts gadījumā, ierobežojumiem mazinoties, šajā tirgū būs vērojama vēl tālāka izaugsme.

Pamatā tie norādīts, ka arī mājokļu vērtībai augt palīdzējuši dāsnie valdību stimuli uz zemo procentlikmju laikmets, kas nozīmējis, ka aizņemšanās pamatā ir visai lēta. Jau ziņots, ka pandēmijas apstākļos Eiropā turpinājušies zemo procentlikmju laiki, ko pamatā noteikusi reģiona centrālās bankas politika. Turklāt dažās vecajās Eiropas valstīs ir arvien vairāk tādi gadījumi, kad komercbankas naudu saviem klientiem, aizdevumu likmei esot negatīvai, pat pārskaita.

Uz nomalēm un laukiem

Vēl tiek izcelta Covid-19 vīrusa atnestā tendence, kas paredz to, ka augusi interese par mājokļiem mazāk pārpildītās vietās. Proti, mājokļu cenas piepilsētās augušas straujāk nekā pašās pilsētās. Faktiski tas ir pilnībā pretēji jau gadiem ierastajai tendencei, kad patērētāju lielākā interese bija par mājokļiem pašās pilsētās. Piemēram, mājokļu cenas ārpus Vācijas septiņām lielākajām pilsētām pagājušogad pieauga par 11%. Savukārt šajās pilsētās tās pieauga par 6%. Vēl šajā ziņā tiek izcelta Londona un Sidneja, kur centrālajā pilsētas daļā mājokļu cena pieaugušas attiecīgi par 4% un 3%. Tikmēr šo pilsētu nomalēs cena esot kāpusi straujāk. Savukārt Ņujorkā Manhetenā tās pat esot sarukušas par 4%. Šajā ziņā esot skarts arī īres tirgus, kur šādas cenas rukušas daudzu lielpilsētu centros. Piemēram, Ņujorkā tās esot sarukušas par 9% un Manhetenā – par veseliem 15%, teic nekustamā īpašuma uzņēmuma Zillow pārstāvji.

“Ir notikusi gandrīz globālā “atiestatīšanās” - cilvēki karantīnas periodā ir paspēruši soli atpakaļ un pārvērtējuši savu dzīvesveidu,” klāstījuši, piemēram, Knight Frank eksperti. Kopumā gan tiek izteikta prognoze, ka pandēmijā iezīmētā tendence cilvēkiem migrēt prom no pilsētām līdz ar Covid-19 ēras beigām varētu kļūt mazāk izteikta. Tiek norādīts, ka dauzi cilvēki patiešām joprojām domās par iespēju dzīvot ārpus cilvēku drūzmām. Tomēr, atjaunojoties starptautiskajai cilvēku plūsmai, šo tendenci Rietumu pasaulē kompensēšot kaut vai to pašu imigrantu un studentu plūšana uz lielajām pilsētām.

Svarīgs faktors būs pandēmijas strādāšanas no mājām eksperimenta rezultāts. Ja uzņēmumu vadītāji nospriedīs, ka šāda strādāšana būtiski netraucē darba efektivitātei, cementēsies pieņēmumu, ka daudzas lietas tomēr var veikt no mājām, kas vienā mierā var būt arī piepilsētā vai laukos. Manpower veiktās aptuveni 20 tūkst. darba devēju aptaujas rezultāti liecina, ka divas piektdaļas no bosiem plāno atļaut saviem darbiniekiem lielākā mērā strādāt no mājām arī pēc šī pandēmijas.

Pat burbuļa bažas

Līdz ar šādu cenu izaugsmi gan nomanāmas arī zināmas bažas. Mājokļu cenu inflācijai draudot kļūt arvien lielākai, ir bažas, ka šajā tirgū var veidoties kaut kas līdzīgs burbulim. Attiecīgi vairākās vietās pasaulē ar kādu papildu regulēšanu šajā tirgū jau iesaistās vai vēl tikai grib iesaistīties valdības. Proti, nomanāms satraukums, ka esošā politika draud vairāku aktīvu cenu uzvest uz ilgākā termiņā neuzturamas taciņas. Tas savukārt jau rada riskus, ka, šādam burbulim plīstot, kaitējums kopējai ekonomikai būs daudz lielāks. Piemēram, Nīderlandes centrālie baņķieri The Wall Street Journal piebilduši, ka straujš īpašumu cenu lēciens cilvēkus var iedrošināt uzņemties pārmērīgus riskus, lai finansētu nākamā mājokļa iegādi. Nīderlandē mājokļu cena pagājušogad esot pieaugusi gandrīz par 8%. Savukārt 2019. gadā tā augusi par 6,9%.Bažu sarakstā ir arī šīs krīzes izceltā nevienlīdzība. Proti, tiek izcelts, ka augošas mājokļu cenas sevišķi sāpīgas ir mazāk turīgajai sabiedrības daļai, kuru ienākumus pandēmija kā reiz skārusi vairāk. Tāpat apdraudēto grupu vidū tiek minēti jaunieši un jaunie pieaugušie, kuri uz vēl nenoteiktāku laiku, tiem izpaliekot reālai iespējai atļauties mājokli, var atlikt domas par ģimeņu veidošanu.

The Economist eksperti gan pauž pārliecību, ka šoreiz vismaz burbuļa bažas varētu būt pārspīlētas. Tas tādēļ, ka aizņemšanās mājokļu iegādei daudzviet Rietumu pasaulē joprojām esot piezemēta. Tāpat nesot pierādījumi, ka būtiski krituši aizdevumu izsniegšanas standarti, un turklāt pašu aizņēmēju “kvalitāte” esot augsta. Dažkārt arī tiek izcelts apstāklis, ka pandēmijas ierobežojumi nozīmējuši to, ka mājokļu tirgū darījumu skaits ne vienmēr bijis tas pats lielākais. Rezultātā arī šis apstāklis var nozīmēt, ka realitāti šāds cenu pieaugums nemaz tik labi neataino.

Multifunkcionālais mājoklis

Pat drīzāk būtu jāizceļ tas, ka pandēmijas apstākļos cilvēku mājokļiem ir bijis jāpaliek par ofisiem, skolām, sporta zālēm jeb - jāspēj pildīt dažnedažādas funkcijas. Rezultātā ievērojami auguši tēriņi, ko cilvēki atvēl savu mājvietu labiekārtošanai. Piemēram, “dari pats” preču lielpārdevēja ASV Home Depot ieņēmumi pagājušogad pieauga par piekto daļu. To saoduši arī vērtspapīru mijēji, kur šī uzņēmuma akcijas cena kopš pagājušā gada sākuma ir palielinājusies teju par 70%.The Economist vēl ziņo, ka Apvienotajā Karalistē atļauju skaits, lai, piemēram, paplašinātu mājas, palielinājies par trešo daļu, ja salīdzina ar iepriekšējo trīs gadu vidējo rādītāju. Mājokļu cenu dinamika būs atkarīga gan no notikumiem ekonomikā, gan politikas noteicēju rīcības. Pagaidām vispārēji tiek gaidīts straujš ekonomikas uzrāviens, kas, ja nenotiks brīnumi, arī tāds būs. Tomēr jau visai ātri var parādīties bažas par ekonomikas pārkaršanu. Tāpat vēl jāņem vērā, ka kādā brīdī atbalsta pasākumi beigsies, un pandēmijas rēķina nomaksāšanai tiks celti nodokļi.

Straujais procentu likmju pieaugums pēdējā pusotra gada laikā ir izrādījies nepatīkams pārsteigums daudziem kredītu ņēmējiem Latvijā, kam ir būtiski palielinājušies kredītu maksājumi.

Laikā, kad iedzīvotāju maciņi jau ir kļuvuši plānāki augstās inflācijas dēļ un banku peļņa aug, procentu likmju kāpums sabiedrībā ir radījis neizpratni un jautājumus gan par likmju kāpumu pamatotību, gan par to kāpēc tas ietekmē jau esošos kredītus. Publiski ir izteikti priekšlikumi ar likumu fiksēt vai pat samazināt procentu likmes. Galvenais iemesls procentu likmju kāpumam ir augstā inflācija un Eiropas Centrālās bankas cīņa ar to. Ceļot procentu likmes, aizņemšanās kļūst dārgāka, savukārt uzkrāšana izdevīgāka, un ECB bāzes procentu likmes mazāk kā pusotra gada laikā no 0% ir pārsniegušas pat 2008. gada augstāko līmeni.

Kāpēc pieaug kredītu maksājumi arī esošajiem kredītņēmējiem?

Padomju laikā celtajām tipveida daudzdzīvokļu mājām noteiktais vidējais kalpošanas laiks strauji tuvojas noslēgumam. Patlaban gan skaidras atbildes uz jautājumu, ko iesākt tālāk, nav – tās lietderīgāk nojaukt vai piespiedu kārtā likt atjaunot.

Ņemot vērā faktu, ka dzīvokļu iegādei šādās mājās daudzi iedzīvotāji ņēmuši un joprojām turpina ņemt kredītu, db.lv lūdza banku viedokli šajā jautājumā.

1. Vai ir tādas tipveida padomju laika daudzdzīvokļu mājas, kuru dzīvokļu iegādei banka kredītus vairs neizsniedz? Piemēram, jau pirms vairākiem gadiem dzirdēts, ka finansējumu tā saukto hruščovku dzīvokļiem cilvēkam ar vidējiem ienākumiem gandrīz nav iespējams iegūt, vai tā ir patiesība?

Sandra Rasnača, Nordea bankas Mājokļu kredītu pārdošanas nodaļas vadītāja: «Līdz šim Nordea bankā nav vērsies neviens klients, kuram būtu vēlme sliktas kvalitātes ēkā iegādāties īpašumu. Pieņemu, ka šādās ēkās cilvēkiem nav vēlme neko iegādāties vai arī summas ir tik nelielas, ka spēj segt saviem līdzekļiem, jo īpašums nelikvīds. Jā, ir bankā klientu interese par konkrētu dzīvokļu iegādi, kuri ir sliktā tehniskā stāvoklī, bet tādā gadījumā šādiem dzīvokļiem tiek plānots remonts, un banka finansējumu izsniedz, pamatojoties uz nākotnes vērtību, kontrolējot remonta procesu. Tāpat banka nenodala konkrētu ēku sēriju tipus, kuros klientiem izsniedz vai neizsniedz kredītus dzīvokļu iegādei. Nordea banka, pirmkārt, analizē klienta maksātspēju. Ja klienta ienākumi ir atbilstoši bankas kredītpolitikai, tad aizdevumu mājokļa iegādei iespējams saņemt. Ja tiešām potenciālajam klientam būtu interese iegādāties dzīvokli sliktas kvalitātes ēkā, tad aizdevums visdrīzāk netiktu izsniegts, jo īpašums nav likvīds.»

Pēc teju divu gadu krituma mājokļu pieejamība Rīgā mazliet atguvās. Mājokļu pieejamības indekss palielinājās, neto algas pieaugumam ceturtajā ceturksnī saglabājoties straujam un kompensējot nelielo procentu likmju un mājokļu cenu kāpumu, liecina Swedbank Baltijas mājokļu pieejamības indekss.

Arī Viļņā un Tallinā, noņemot vienreizēju faktoru ietekmi, mājokļu pieejamība uzlabojās. Tomēr kopumā vidējai mājsaimniecībai kaimiņvalstu galvaspilsētās dzīvokļi ar kredīta palīdzību turpināja būt nesasniedzami. Kopējo mājokļu pieejamību Rīgā arvien nodrošināja salīdzinoši lētie sērijveida dzīvokļi, kamēr mājokļus, kas būvēti vai renovēti pēc 2000. gada vidēja Rīgas mājsaimniecība pērnā gada nogalē nevarēja atļauties iegādāties. Algu kāpuma turpināšanās un zemākas aizņemšanās likmes šogad uzlabos mājokļu pieejamību gan Rīgā, gan kaimiņvalstīs.

Pērnā gada izskaņā mājokļi Baltijas valstu galvaspilsētās kļuva mazliet pieejamāki. Taču gan Tallinas, gan Viļņas mājokļu pieejamības indekss* (MPI) saglabājās zem 100 punktu atzīmes, 88,7 un 89,3 punkti attiecīgi. Rīgā indeksa vērtība pieauga, sasniedzot 147,6 punktu atzīmi. Šāda vērtība nozīmē to, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 m2 lielu dzīvokli, ienākumi bija par 47,6% augstāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.

Šogad jūnija beigās banku izsniegto mājokļu kredītu apjoms sasniedza 4,39 miljardus latu, kas ir par 7,6% jeb 359 miljoniem latu mazāks nekā pirms gada, bet, salīdzinot ar šā gada sākumu, šo kredītu apjoms samazinājies par 216 miljoniem latu jeb 4,7%.

Latvijas komercbanku asociācijas (LKA) apkopotie dati liecina, ka lielākais mājokļu kredītu samazinājums pusgada un gada laikā bijis Swedbank – par attiecīgi 57,4 miljoniem latu jeb 4,7% un 109,6 miljoniem latu jeb 8,6%. Swedbank izsniegto mājokļu kredītu portfelis šogad jūnija beigās 1,16 miljardu latu apjomā joprojām bija lielākais pārējo banku vidū, veidojot 26,5% tirgus daļu.

Otrs lielākais izsniegto mājokļu kredītu portfelis šogad jūnija beigās bija Nordea bankai – 768,9 miljoni latu, kas ir par 13,7 miljoniem latu (jeb 1,7%) mazāks nekā pirms gada un par 10 miljoniem latu mazāks nekā šā gada sākumā. Ar 732,4 miljoniem latu seko DnB NORD Banka, kuras mājokļu kredītu portfelis gada laikā uzrādījis samazinājumu par 13,1 miljonu latiem jeb 1,8%, un ar 663 miljoniem latu – SEB banka, kuras mājokļu kredītu apjoms gada laikā sarucis par 38 miljoniem latu jeb 5,4%.

Jauno mājokļu tirgus un nekustamo īpašumu nozare kopumā ir pārlaidusi izaicinājumiem bagātu ziemu ar milzīgu inflāciju, pieaugošām banku procentu likmēm un paaugstinātu piesardzības līmeni patērētāju vidū. Un, lai arī vēl pāragri teikt, ka pašlaik situācija ir būtiski mainījusies, atsevišķas indikācijas liecina, ka šīs krīzes smagākais posms varētu jau būt aiz muguras.

Pēdējā pusgada laikā lielus pārsteigumus nekustamo īpašumu tirgū neesam piedzīvojuši: kā jau tika prognozēts pagājušā gada nogalē, Euribor pieaugums ir piebremzējis vai mazinājis Latvijas iedzīvotāju iespējas iegādāties jaunu mājokli, tomēr vajadzība pēc jauna mājokļa nebūt nav zudusi. To uzskatāmi parāda arī “Bonava Latvija” šī gada pārdošanas rādītāji – iedzīvotājiem joprojām ir liela interese par energoefektīviem un funkcionāliem mājokļiem lokācijās ar pieejamu un sakārtotu infrastruktūru un zaļu apkaimi. Tāpat, novērtējot ilgtspējīgas būvniecības priekšrocības funkcionāla telpu plānojuma un kontrolējamu, paredzamu komunālo maksājumu veidā, pie mums arvien biežāk vēršas klienti, kas vēlas pārcelties ne tikai no pirmskara un padomju laiku dzīvojamā fonda, bet arī no 2000. gadu sākumā celtajiem projektiem.

Kad Latvijā ieviesīs eiro?

Oficiālais eiro ieviešanas mērķa datums ir 2014. gada 1. janvāris. Šobrīd Latvijas valsts iestādes veic visus sagatavošanās darbus, kas nepieciešami eiro ieviešanas nodrošināšanai, un tā ieteicams rīkoties arī uzņēmējiem.

Kā naudas maiņu padarīt sev vieglāku un ērtāku?

Visērtākais veids - bezskaidras naudas maiņa. Tādēļ vēl pirms eiro ieviešanas ieteicams latu skaidrās naudas uzkrājumus pārskaitīt bankas kontā. Visa latu kontos noguldītā vai uzkrātā nauda eiro ieviešanas dienā automātiski un bez maksas tiks konvertēta eiro.

Vai saistībā ar latu nomaiņu pret eiro ir sagaidāma cenu celšanās?

Mājsaimniecību un nefinanšu sabiedrību eiro no jauna izsniegto kredītu procentu likmes pērn turpināja sarukt, sasniedzot zemāko Latvijā kopš neatkarības atgūšanas novēroto līmeni, liecina Latvijas Bankas pārskatā publicētā informāciju.

No jauna izsniegto kredītu zemās procentu likmes arvien vairāk ietekmēja esošo kredītu procentu likmes, ļaujot nefinanšu sabiedrībām un mājsaimniecībām ietaupīt uz kredītu maksājumu rēķina, atviegloja kredītu atmaksāšanu, uzlaboja kredītu kvalitāti un veicināja patēriņu.

Zemo kredītu procentu likmju pozitīvo ietekmi uz nefinanšu sabiedrību un mājsaimniecību pieprasījumu pēc jauniem kredītiem mazināja trūkumi uzņēmējdarbības vides stabilitātē un paredzamībā, kā arī kredītņēmēju neatbilstība kredītiestāžu izvirzītajiem kredītu standartiem. Mājsaimniecību kredītu atlikuma procentu likmes 2017. gadā turpināja samazināties, taču daudz lēnāk.

Esošo mājokļa iegādei eiro izsniegto kredītu vidējā svērtā procentu likme 2017. gadā svārstījās 2.2–2.3% līmenī, savukārt attiecīgā patēriņa kredītu un pārējo mājsaimniecībām izsniegto kredītu vidējā svērtā procentu likme svārstījās 11,5–11,8% līmenī.

2021. gads mājokļu tirgū iezīmējās ar būtisku dzīvokļu cenu palielinājumu, tām pieaugot pat par 10–20%. Kā liecina publiski pieejamā informācija, cenas augušas ne vien Rīgā un Pierīgā, bet arī ārpus Rīgas, turklāt visos projektos – sērijveida, pirmskara, renovētajos, jaunajos un vēl tikai būvniecības stadijā esošajos.

Tas nozīmē jaunu realitāti visiem mājvietu meklētājiem – lai iegādātos kāroto mājokli, naudas maciņš būs jāatver krietni plašāk. Kas ietekmē un kā veidojas jauno dzīvokļu cena, un vai mājokli par 2000 eiro kvadrātmetrā var uzskatīt par jauno “lēti”.

Visa pamatā – straujš būvniecības izmaksu pieaugums

Ja vēl pirms gada dzīvoklis otrreizējā tirgū bija pieejams vidēji par 700 eiro kvadrātmetrā, tad šobrīd šādu mājokļu cena augusi, teju sasniedzot vai pat pārsniedzot 1000 eiro kvadrātmetrā atzīmi. Līdzīga situācija ir ar dzīvokļiem jaunajos projektos – pirms gada jaunajā projektā dzīvokli varēja iegādāties vidēji par 1700 eiro kvadrātmetrā, savukārt šobrīd mājoklis līdzvērtīgā projektā kvadrātmetrā maksā jau 2000 eiro un vairāk.

Pieprasījums pēc mājokļa kredītiem Baltijas valstīs palielinās jau trešo gadu pēc kārtas, secināts SEB Baltijas mājsaimniecību finanšu apskatā.

Iedzīvotāju aktivitāte, izvēloties finansējumu mājokļa iegādei vai remontam, visaugstākā ir Igaunijā, tai seko Lietuva, bet Latvijas iedzīvotāju aktivitāte joprojām stipri atpaliek.

Kopējais komercbanku izsniegto mājokļu kredītu portfelis Igaunijā un Lietuvā palielinās jau kopš 2013. gada, savukārt Latvijā tas joprojām uzrāda kritumu.

2015. gadā no jauna izsniegto mājokļu kredītu apjoms salīdzinājumā ar 2014. gadu Lietuvā palielinājies par 21%, Igaunijā par 15%, bet Latvijā tikai par 9%.

«Latvijā no jauna izsniegto mājokļu kredītu kopējais apjoms, kas pērn bija 271 miljons eiro, joprojām ir mazāks nekā atmaksātās summas par iepriekš ņemtajiem kredītiem, tāpēc kopējais banku izsniegto mājokļu kredītu apjoms turpināja samazināties. Latvijā kreditēšanu negatīvi ietekmēja centieni ieviest kā obligātu nolikto atslēgu principu, kura dēļ bankas bija spiestas mainīt savu finansēšanas politiku un pieprasījums pēc kredītiem samazinājies. Tomēr līdz ar nolikto atslēgu principa ieviešanu kā izvēles iespēju, kā arī valsts atbalsta programmas mājokļa iegādei ģimenēm ar bērniem realizēšanu, pieprasījums pēc mājokļa kredītiem palielinās un sekmē mājokļu kreditēšanas tirgus attīstību,» skaidro SEB bankas sociālekonomikas eksperts Edmunds Rudzītis.

Divi būtiskākie faktori, kas ietekmē jauno mājokļu pieejamību, ir to cena un finansējuma izmaksas. Ja uz pirmo objektīvu iemeslu dēļ, visticamāk, nebūtu vērts gaidīt, tad saskaņā ar daudzu analītiķu prognozēto banku aizdevumu procentu likmju mainīgās daļas kritums šogad ir pat ļoti reāls.

Turklāt pirmās pozitīvās vēsmas kreditēšanas jomā jau novērojam – Eiropas Centrālā banka (ECB) nu jau divas reizes pēc kārtas procentu likmes atstājusi negrozītas, radot pamatotas cerības, ka jau drīzumā hipotekāro kredītu procentu likmju mainīgā daļa jeb Euribor varētu samazināties. Vienlaikus cerību mākoņi var izrādīties arī ar ne tik gaišu maliņu.

Kad daudz nemaz nav tik daudz

Kā rāda nekustamo īpašumu konsultāciju kompānijas “Colliers” dati, pirmreizējā tirgū Rīgā un Pierīgā pašlaik iegādei pieejami aptuveni 1000 vidējās un ekonomiskās klases dzīvokļu, kuros iespējams ievākties uzreiz, savukārt vēl aptuveni 1500 pieejamo segmentu dzīvokļu ir būvniecības vai plānošanas stadijā. No vienas puses, ja skatāmies uz ekspluatācijā nodoto mājokļu skaitu, tas ir diezgan daudz. Patiesībā tirgū vairākus gadus nav bijis tik plašs pabeigto dzīvokļu piegādājums, līdz ar to pircējiem šī situācija ir izdevīga, jo beidzot iespējams fiziski apskatīt, izstaigāt un iegādāties tieši tādu mājokli, kādu gribas.

Lavijas sabiedrība mūžsenis dalījusies divās frontēs. Vienā pusē ir tie, kas skandē, cik pie mums viss labi: tautsaimniecībā «uzrāviens» (IKP pieaugums, pēc ātrā novērtējuma, šajā pusgadā palielinājās par 2,1%), algas – lielākas (šogad pusgadā +7,8%, sasniedzot 1036 EUR par pilnas slodzes darbu), bezdarbs samazinās (šogad pusgadā tas bija 6,4%, gada laikā – 1,3 procentu kritums), pircēju optimisms palielinās, nekustamā īpašuma tirgus aug. Iepretim ir ļoti piesardzīgie, sakot: ārējā vide ir nestabila, korupcija – augsta, izaugsme bijusi pārāk lēna un ilga.

Vēsu prātu aplūkojot pašreizējo Latvijas mājokļu tirgus situāciju un nozares pašreizējos izaicinājumus, SIA Latio vēlētos izcelt vairākas problēmas, kuru risināšanas atlikšana var novest pie sniega bumbas izraisītas lavīnas efekta.

• Latvijā jaunu mājokļu iegāde netiek kreditēta pienācīgos apjomos. Mums patīk sevi salīdzināt ar kaimiņvalstīm, taču diemžēl uz Lietuvas un Igaunijas fona izskatāmies bēdīgi. Latvijā izsniegto kredītu apjoms ir teju uz pusi mazāks nekā kaimiņos. Ja salīdzinām situāciju 2008. un 2017. gadā, redzam, ka Latvijā pirms teju 10 gadiem mājsaimniecību ilgtermiņa kredītu apjoms bija 9,3 miljardi eiro, bet 2017. gadā tas bija samazinājies par 42% – līdz 5,4 miljardiem eiro. Lietuvā atskaites punkts bijis līdzīgs kā pie mums: 9,1 miljards eiro, bet 2017. gadā pat neliela izaugsme – 9,2 miljardi eiro. Igaunijā attiecīgi 7,9 un 8,8 miljardi eiro.

Pēdējos gados Latvijas ekonomikā arvien vairāk ir iezīmējusies atpalicība no Lietuvas un Igaunijas, un nupat publiskajā telpā arvien biežāk tiek aktualizēts jautājums par nepieciešamību veicināt aktīvāku kreditēšanu Latvijā.

Latvijas Banka apgalvo, ka jau vairāk nekā 10 gadus esam ieslīdējuši hroniskā kreditēšanas mazspējā, tiek norādīts uz pārāk zemu konkurenci banku nozarē, un no politiķu puses izskan idejas par papildus nodokļa ieviešanu. Kopējais banku kredītportfelis kopš 2008. gada tiešām būtiski ir sarucis un, ja kaimiņos kreditēšanas dinamika ir pozitīva jau vairākus gadus, tad Latvijā kopējais izsniegto kredītu apjoms ir sācis augt tikai pērn.

Tas gan nenozīmē, ka bankas nevēlas kreditēt. Ir daudz strukturālie un citi no bankām neatkarīgie apstākļi, kas ierobežo kreditēšanas pieaugumu Latvijā. No ekonomikas izaugsmes viedokļa gan ir svarīgi uzsvērt, ka ražojošo nozaru kreditēšanā starp Latviju un pārējām Baltijas valstīm nav nekādas atšķirības. Piemēram, rūpniecībai un lauksaimniecībai izsniegto kredītu apjoms Latvijā 2022. gada beigās bija 2,3 miljardi eiro, kas ir tieši tik pat, cik Lietuvā un tikai par 0,1 miljardu mazāk nekā Igaunijā.

Latvijas Komercbanku asociācijas dati liecina, ka 2008. gada pirmajā pusgadā Latvijas banku izsniegto mājokļu kredītu apjoms ir palielinājies par 5.1%, kas ir ievērojami mazāk kā pieaugums pagājušā gada attiecīgajā periodā – 30.1%.

2008. gadā Nordea bankas mājokļu kredītu portfelis ir pieaudzis par 11.5% jeb 74.7 miljoniem latu, kas ir viens no lielākajiem pieaugumiem banku nozarē, divkārši apsteidzot vidējos tirgus rādītājus. 2008. gada pirmajā pusgadā ar 727 miljonu latu lielu kredītportfeli, Nordea ir ieņēmusi 14.7% tirgus daļu un ierindojas 2. vietā Latvijas mājokļu kreditētāju topā.

„Satraucošs ir fakts, ka šogad mājokļu kredītu apjoma pieaugums turpina samazināties - ja gada sākumā mājokļu kredītu apjoms pieauga par aptuveni 40 miljoniem latu, tad jūnijā pieaugums bija ievērojami zemāks – zem 25 miljoniem latu. Tik zems mājokļu kredītu pieaugums ir atgriezies 2004. gada sākuma līmenī – tas ir zemākais pēdējo četru gadu laikā. Tas liek mums kļūt vēl piesardzīgākiem savās prognozēs. Ja vēl šī gada sākumā mēs prognozējām, ka mājokļu kreditēšanas tirgus pieaugumam būtu jāpieturas pie optimālajiem 20% pieauguma tempiem, tad pēdējo mēnešu laika novērojami liecina, ka mājokļu kredītu apjoma gada pieaugums varētu būt ap 10%,” norāda R. Pētersons.

Jau ilgstoši būvniecības nozare ir saskārusies ar strauju būvniecības izmaksu kāpumu, ko galvenokārt ietekmēja pandēmijas radītās piegāžu ķēžu problēmas un krasas energoresursu cenu svārstības.

Lai arī tas nepārprotami radīja spiedienu uz nekustamo īpašumu tirgu - pieauga nekustamo īpašumu cenas, samazinājās projektu attīstības tempi -, vismaz bija skaidrība par to, no kuras puses izaicinājumus gaidīt. Bija cerības un pat prognozes, ka, pierimstot vīrusa izplatībai un sakārtojoties materiālu un izejvielu loģistikai, situācija varētu atgriezties ja ne pirmspandēmijas līmenī, tad vismaz nostabilizēties, tādējādi veidojot labvēlīgus nosacījumus straujākai nozares attīstībai. Tomēr, neskatoties uz prognozēm, ir noticis tas, ko tā īsti negaidīja neviens, - reāls karš tepat Eiropā, kas jau satricinājis lielāko daļu pasaules ne tikai emocionāli, bet arī ekonomiski. Ģeopolitiskās situācijas sekas noteikti būs jūtamas ilgtermiņā, tajā skaitā arī nekustamo īpašumu tirgū, kas saņēmis kārtējo triecienu, turklāt šoreiz īpaši sāpīgu.

Pagājuši nu jau 4 gadi, kopš Latvija ir eirozonā un mūsu nauda ir eiro. Iespējams, daudziem jau būs aizmirsies, cik «karstas» diskusijas sabiedrībā bija pirms eiro ieviešanas.

Tajā laikā Latvijas Bankas pārstāvji plašākai sabiedrībai skaidroja eiro ieviešanas ietekmi uz tautsaimniecību, iespējamos riskus un gaidāmos ieguvumus, kuri tika izteikti precīzi izmērāmos skaitļos. Diskusija notika arī par emocionālām lietām, tostarp kolēģis Gundars Dāvidsons uzrakstīja vēstuli eiroskeptiķim, kurā skaidroja savu atbalstošo pozīciju.

Tagad ir pienācis laiks atskatīties uz to, kā tad Latvija ir izmantojusi eiro radītās priekšrocības, kā arī – vai ir piepildījies kas no tā, par ko pirms Eiropas vienotās valūtas ieviešanas brīdināja eiroskeptiķi.

Sabiedriskās domas aptaujas liecina, ka cilvēki ir novērtējuši ieguvumus no eiro ieviešanas. Vienlaikus joprojām šad un tad izskan eiroskeptiķu kritika. Tāpēc šajā rakstā:

Mājokļu kreditēšanas aktivitāte kopumā bijusi samērā noturīga pret pēdējos gados mājokļu tirgu būtiski ietekmējošajiem notikumiem, vietnē "Makroekonomika.lv" raksta Latvijas Bankas ekonomisti Andrejs Semjonovs, Jānis Strazdiņš un Nadežda Siņenko.

Gan dzīvokļu, gan māju iegādes ar kredīta finansējumu aktivitāte Covid-19 pandēmijas pirmā viļņa ietekmē strauji samazinājās 2020.gada otrajā ceturksnī, taču ļoti spēji atguvās 2020.gada otrajā pusē. Turklāt neskatoties uz "pandēmijas šokam" sekojošo "izmaksu un pandēmijas šoku", aktivitāte kopumā saglabājās noturīgi augsta arī 2021.gadā un 2022.gada sākumā.

Ekonomisti uzskata, ka aktivitātes atgūšanos varētu būt sekmējuši pandēmijas laikā pieaugošie mājsaimniecību uzkrājumi, ko tostarp sekmējuši valsts atbalsta pasākumi pandēmijas pārvarēšanai un energoresursu cenu sadārdzinājuma kompensēšanai, kā arī zemesgrāmatas nodevas samazinājums.

Savukārt 2022.gada nogalē, būvniecības izmaksu pieaugumam jau būtiski sadārdzinot jaunu mājokļu cenas un procentu likmēm vēl vairāk pasliktinot aizņēmēju kredītspēju, kopējā aktivitāte sākusi mazināties. "Likmju šoka" periodā dzīvokļu un dzīvojamo māju pirkumu skaits samazinājās par 22%, salīdzinot ar "izmaksu un pandēmijas šoka" laikā īstenoto pirkumu skaitu, taču dzīvojamo māju pirkumu skaits aizvien bija augstāks nekā bāzes periodā.

Mājokļu pieejamība šogad trešajā ceturksnī starp Baltijas valstu galvaspilsētām uzlabojusies Rīgā un Tallinā, kamēr Viļņā mājokļu pieejamība nedaudz samazinājusies, aģentūrai LETA pavēstīja "Swedbank" pārstāvji, atsaucoties uz jaunākajiem "Baltijas mājokļu pieejamības indeksa" datiem.

2020.gada trešajā ceturksnī pieejamākie mājokļi starp Baltijas valstu galvaspilsētām joprojām bija Rīgā, sekoja Tallina un Viļņa.

Šogad trešajā ceturksnī Mājokļu pieejamības indekss Rīgā bija 180,9 punkti, kas ir par 4,1 punktu vairāk nekā pērn attiecīgajā ceturksnī. Šāda indeksa vērtība nozīmē, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst pusotrai vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 kvadrātmetru dzīvokli, ienākumi trešajā ceturksnī bija par 80,9% lielāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.

Vienlaikus Tallinā Mājokļu pieejamības indekss trešajā ceturksnī bija 151,2 punkti, kas salīdzinājumā ar pagājušā gada attiecīgo periodu ir pieaugums par 2,8 punktiem, bet Viļņā - 140,7 punkti, kas ir par 0,9 punktiem mazāk.

Laika periodā no jūnija līdz augustam būtiski nav mainījušās mājsaimniecībām un uzņēmumiem izsniegto kredītu procentu likmes, liecina Latvijas Bankas apkopotā informācija.

Pēc mājsaimniecību kredītu klasifikācijas pārmaiņām iepriekšējā pārskata periodā mājsaimniecībām patēriņam eiro izsniegto kredītu procentu likme kļuva daudz augstāka. Lai gan populārākajos kreditēšanas segmentos, kur tradicionāli tiek izsniegts salīdzinoši lielāks kredītu apjoms, procentu likmes bija samērā stabilas, mazākos segmentos tās bija svārstīgas.

No mājsaimniecībām un nefinanšu sabiedrībām latos un eiro piesaistīto noguldījumu procentu likmes saglabājās zemas.

Banku no jauna izsniegto kredītu un no jauna piesaistīto termiņnoguldījumu procentu likmju starpība salīdzinājumā ar iepriekšējo pārskata periodu būtiski nemainījās.

Mūsdienās spēcīga tautsaimniecības attīstība nav iedomājama bez finanšu sektora līdzdalības. Lai tautsaimniecība varētu sekmīgi attīstīties, uzņēmumiem, jo īpaši maziem un vidējiem (MVU), nepieciešamas ārējais finansējums. Lai gan pieejami dažādi alternatīvi finansējuma avoti, Latvijā ierastākā uzņēmumu finansējuma forma ir banku kredīti, norāda Latvijas Bankas ekonomiste Vija Mičūne.

Latvijā uzņēmumu kreditēšana pēdējo gadu laikā pakāpeniski atkopjas, taču vienmēr var vēlēties ko labāku. Tajā pašā laikā vairākās eiro zonas valstīs uzņēmumu kredītu procentu likmes ir zemākas un kredītu atlikuma pieaugums straujāks. Kas nosaka Latvijas uzņēmumu kreditēšana attīstības tendences?

Vairāki avoti sniedz atbildi uz jautājumiem par uzņēmumu kredītu pieprasījumu un piedāvājumu, kā arī tos iespaidojošiem faktoriem. Viens no šādiem avotiem ir eiro zonas banku kreditēšanas aptauja, kurā sniegts banku viedoklis par dažādiem kredītu veidiem, tostarp aizdevumiem uzņēmumiem. Eiro zonas bankas jau kopš 2003. gada katru ceturksni novērtē uzņēmumu kredītu piedāvājuma un pieprasījuma pārmaiņu virzienu un relatīvo lielumu, kā arī šīs pārmaiņas ietekmējošus faktorus [1]. Raksturojot kredītu standartus, kā arī piedāvājumu, bankas sniedz viedokli arī par kredītiem MVU.

Šī gada otrajā ceturksnī mājokļu pieejamības indeksa vērtība uzlabojās visās Baltijas galvaspilsētās. Taču šoreiz, īpaši, ja domājam par mājsaimniecību iespējām atļauties jaunuzceltos dzīvokļus, indekss rāda mānīgi iepriecinošu ainu, liecina Swedbank Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI).

No mājsaimniecību ienākumu viedokļa, pandēmijas radīto strukturālo pārmaiņu dēļ vidējās darba algas kāpums visdrīzāk ir zināmā mērā pārvērtēts. Savukārt mājokļu cenu ziņā pēdējā laikā novērots pieaugums tieši jaunuzceltu dzīvokļu rezervāciju cenās, kas statistikas datos parādīsies tikai ar novēlošanos. Līdz ar to vismaz jaunuzcelta dzīvokļa kārotājiem sapnis par mājokli visdrīzāk augošo cenu dēļ tuvākajā laikā kļūs mazāk pieejams.

MPI atspoguļo mājsaimniecību iespējas atļauties iegādāties dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību. Ņemot vērā aktuālākās procentu likmes, un mājokļu cenas, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzītie ikmēneša maksājumi un tie pretstatīti vidējās neto algas attīstībai.

Latvijā vidēji 79% apdzīvoto mājokļu ir pieejama vanna vai duša, liecina Centrālā statistikas pārvaldes (CSP) 2011. gada tautas skaitīšanas dati par sadzīves ērtībām (duša vai vanna, tualete ar ūdens novadu) un komunālo pakalpojumu (ūdensvads, apkure) pieejamību.

Rīgas reģionā vanna vai duša ir pieejama 90% mājokļu, Pierīgas reģionā – 82%, Kurzemes reģionā – 77%, Zemgales reģionā – 75%, Vidzemes reģionā – 67%, un Latgales reģionā – 64%. Vislielākais apdzīvoto mājokļu īpatsvars ar vannu vai dušu ir Vangažos, Olainē un Sedā – 98% mājokļu, bet vismazākais – Susāju pag. (10%), Piedrujas pag. (11%), Pededzes un Kalniešu pag. (14%).

Latvijā vidēji 89% apdzīvoto mājokļu ir pieejams ūdensvads. Vislielākais apdzīvoto mājokļu īpatsvars ar ūdensvadu ir Vangažos, Olainē un Sedā – 100%, bet vismazākais – Susāju pag. (15%), Zaļesjes pag. (28%) un Vecumu pag. (30%). Rīgas reģionā ūdensvads ir ierīkots 99% mājokļu, Pierīgas reģionā – 91%, Kurzemes reģionā – 89%, Zemgales reģionā- 85%, Vidzemes reģionā – 80%, Latgales reģionā – 77%.