Februārī vidējais dzīvokļu cenu pieaugums Rīgas mikrorajonos bija 1,9%.
Salīdzinājumam - janvāra pieaugums bija 2,4%, bet iepriekšēja gada februārī cenas cēlās vidēji par 4,5%.
Sērijveida dzīvokļu tirgū mēneša laikā piedāvājums palielinājies par 30%. Piedāvājuma palielināšanās liecina par to, ka tirgus dalībnieki vēlas pārdot savus īpašumus pirms prognozētās cenu stabilizācijas un iespējamās sērijveida dzīvokļu tirgus stagnācijas.
Pēc Ober Haus datiem vidējā dzīvokļu cena Rīgas mikrorajonos februārī sasniedza 1633 EUR par kv.m.
Rīgas mikrorajonu dzīvokļi:
Pļavnieki, Purvciems, Mežciems, Teika, Jugla
Februārī šajos rajonos cenu pieaugums bija no 0,6 % (Teikā) līdz 3,6 % (Mežciemā).
Minēto mikrorajonu dzīvokļu tirgus tendence februārī bija - piedāvājumā tiek izlikti arvien vairāk dzīvokļu, taču pieprasījums pēc tiem ir samazinājies. Pircēji cenas jau uzskata par pārāk augstām, turpretī pārdevēji vēl cer uz pircēju optimismu. Potenciālie pircēji ir kļuvuši piesardzīgāki arī attiecībā pret "vecajām mājām" kopumā un arvien biežāk izvēlas dzīvokļus "jauno projektu ēkās".
Lielāks pieprasījums bijis pēc vienistabas dzīvokļiem. Pieprasītākās dzīvokļu sērijas bija 119., 103., kā arī 602. sērija. Teikā un Purvciem pieprasīti ir arī dzīvokļi "hruščova" laika ķieģeļu ēkās.
Vecmīlgrāvis, Sarkandaugava, Bolderāja
Februārī šajos rajonos cenu pieaugums bija no 0,7 % (Vecmīlgrāvī, Sarkandaugavā) līdz 1,5 % (Bolderājā). Lai gan Bolderājā konstatēts vislielākais cenu pieaugums, cenas šajā mikrorajonā joprojām ir zemākās. Salīdzinājumā ar janvāri lielāka aktivitāte ir novērota Sarkandaugavā. Šajā rajonā pieprasītākie ir dzīvokļi 103. sērijas ēkās. Piedāvājumā šādi dzīvokļi ir maz, tāpēc tiek piedāvāti tirgū par salīdzinoši augstām cenām. Vecmīlgrāvī visvairāk tiek piedāvāti dzīvokļi t.s. "lietuviešu" projekta un 602. sērijas ēkās.
Ziepniekkalns, Āgenskalns, Imanta, Zolitūde, Ķengarags
Februārī šajos rajonos cenu pieaugums bija no 0,9 % (Imantā) līdz 3,9 % (Āgenskalnā). Salīdzinoši ar janvāra mēnesi, palielinājies tirgū piedāvāto dzīvokļu skaits, bet krities pieprasījums. Potenciālie pircēji meklē salīdzinoši lētus dzīvokļus vai izvēlas dzīvokļus jauno projektu ēkās. Joprojām cenas izlīdzinās ar pieprasītākajiem mikrorajoniem (Imanta, Zolitūde, Ķengarags). Lielākais pieprasījums pēc dzīvokļiem ar mazāku kvadratūru, tas ir, vienas un divu istabu dzīvokļiem. Pieprasītākās dzīvokļu sērijas ir "hruščova" un 119. sērijas dzīvokļiem.
Vidēja cena pa rajoniem
Vecmīlgrāvis - 1499 EUR/kv.m, Sarkandaugava - 1556 EUR/kv.m, Teika - 1865 EUR/kv.m, Mežciems - 1654 EUR/ kv.m, Purvciems - 1707 EUR/kv.m, Pļavnieki - 1652 EUR/kv.m, ;Kengarags - 1580 EUR/kv.m, Ziepniekkalns - 1655 EUR/kv.m, Āgenskalns - 1648 EUR/kv.m, Imanta - 1687 EUR/kv.m, Zolitūde - 1662 EUR/kv.m, Bolderāja - 1467 EUR/kv.m.
Jauno projektu dzīvokļi
2007. gada februārī kompānijas Ober Haus Real Estate Latvia Jauno Projektu nodaļa ir ieguvusi informāciju par 39 jaunajiem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem 14 plānots būvēt Rīgā, 12 projektus - citās Latvijas pilsētās, 13 projektus - Rīgas rajonā.
Februārī ir palielinājusies attīstītāju aktivitāte jauno projektu tirgū. Jauno mājokļu pircēju aktivitāte nav mazinājusies. Būtiski palielinājies klientu skaits, kuri vēlas mainīt otrreizējā tirgus tipveida dzīvesvietas pret dzīvokļiem jaunajos projektos. Šādu aktivitāti veicina arī tas, ka klienti nodrošinās pret padomju laika mājokļu tirgus stagnāciju un ekspluatācijas izdevumu pieaugumu.
Ober Haus Jauno Projektu nodaļas direktore Jeļena Koroļova komentē: "Jau dažus mēnešus iepriekš parādījās runas par nodokļu izmantošanu cīņai ar spekulāciju. Diemžēl šāda veida problēmas risinājums notiks uz iedzīvotāju rēķina, ar papildus nodokļiem, ierobežojot viņu iespējas iegadāties mājokli vai saņemt finansējumu no bankas. Tādā veidā tirgus stabilizācija īstenosies pateicoties pieprasījuma samazināšanai.
Kā zināms, jebkuru cenu pieaugumu stimulē liels pieprasījums vai piedāvājuma deficīts. Šobrīd tirgus stabilizācijai izvēlēta pieprasījuma ierobežošana. Tas ir saprotams, jo piedāvājuma stimulēšana sarežģītāks un ilgstošāks process. Tomēr tieši pateicoties augstajam pieprasījumam arī piedāvājums attīstās. Jau šobrīd ir vērojama piedāvājuma palielināšanās un konkurences pastiprināšanās, kas nākotnē ierobežotu cenu pieaugumu. Lai gan process jau ir sācies, tomēr plānveida atbalsts no valdības puses ievērojami paātrinātu piedāvājuma pieaugumu un tā pozitīvo ietekmi uz inflācijas rādītājiem.
Valsts un pašvaldības var vairākos veidos stimulēt dzīvojamo platību piedāvājumu:
1. atvieglojot jaunu projektu saskaņošanas procedūru, tādējādi saīsinot projektēšanas un saskaņošanas termiņu un samazinot tā izmaksas;
2. piedaloties infrastruktūras veidošanā neapgūtās teritorijās, kas ir piemērotas ekonomiskās klases dzīvokļu izbūvei;
3. nododot pašvaldību īpašumā esošās zemes projektu attīstītājiem, apmaiņā saņemot sociālos mājokļus;
4. ieviešot nodokļu atvieglojumus celtniecībai, piemēram, nekustamā īpašuma nodokļa atlaides projektēšanas un būvniecības laikā;
5. izstrādājot elastīgāku normatīvo bāzi ārvalstu darbaspēka piesaistīšanai.
Galvenais, lai uzsāktās "spekulācijas spoka" medībās par galveno upuri nekļūst nozare, kura tikai pēdējos gados sasniegusi ievērojamu attīstības līmeni.
Racionāls un lietderīgs ir divu pieeju apvienojums: zināmi ierobežojumi spekulācijai, lai normalizēt pieprasījumu, un pārdomāta jauno mājokļu celtniecības stimulēšana, lai palielinātu piedāvājumu."
Dzīvokļu tirgus - pārdošana
Februāris tradicionāli bija visai mazaktīvs. Atšķirībā no iepriekšējiem gadiem, šogad zemā aktivitāte zināmā mērā izskaidrojama ar nogaidošu pozīciju no pircēju puses, kas saistīta ar samērā augstu piedāvājuma cenu līmeni un banku konservatīvāku noskaņojumu kreditēšanas jautājumā. Tomēr, neskatoties uz to, prognozējams, ka martā tirgus aktivitāte pieaugs. Kopumā februārī būtiskas cenu izmaiņas pilsētas centrā un Vecpilsētā nebija novērojamas. Relatīvi lielākais pieprasījums bija pēc dzīvokļiem Klusajā centrā. Pieprasītākie bija remontēti dzīvokļi ar platībām 80 - 100 kv.m centrā vai 30 - 55 kv.m dzīvokļi Vecpilsētā. Savukārt Klusajā centrā lielākais pieprasījums bija uz dzīvokļiem ar platībām 50 - 60 kv.m vai arī 150 kv.m. Ņemot vērā straujo izmaksu pieaugumu celtniecībā, pircēji aizvien lielāku vērību piegriež remonta kvalitātei. Dzīvokļa izvēlē galvenie kritēriji ir - ēkas atrašanās vieta rajonā, dzīvokļa plānojums, skats pa logu, dzīvokļa remonta kvalitāte un ēkas kopējais stāvoklis. Dzīvokļu vidējais pārdošanas ilgums ir 3 - 6 mēneši.
Dzīvokļu cenas (EUR/kv.m)
Rīgas vecpilsēta
dzīvokļi 3600-5500
Rīgas pilsētas centrs*:
atjaunotas ēkas, jaunie projekti, remontēti dzīvokļi 3000-5500
neatjaunotas ēkas, remontēti dzīvokļi 2600-4300
neatjaunotas ēkas, neremontēti dzīvokļi 2200-3600
dzīvokļi koka ēkās 1400-2200
Rīgas pilsētas centra perifērija**:
atjaunotas ēkas, jaunie projekti, remontēti dzīvokļi 2500-3300
neatjaunotas ēkas, neremontēti dzīvokļi 1900-2200
dzīvokļi koka ēkās 1300-1800
*centrālā daļa, kuru ietver Čaka - Tallinas - Hanzas ielas un Daugava
**centra perifērija, kuru ietver teritorija ārpus centrālās daļas no Pētersalas, gar Ganību dambja sākumu, Hanzas, Skanstes, Pērnavas, Valmieras un A. Čaka ielām
Zemes tirgus
Zemes tirgus aktivitāte iepriekšējā mēnesī praktiski tāda pati kā janvārī. Arī cenu svārstības Rīgā un Pierīgā netika novērotas, atsevišķās vietās pieaugusi kvadrātmetra cenas augšējā robeža. Lielākais pieprasījums jau tradicionāli ir privātapbūves zemes gabaliem Pierīgā ar platībām no 1200 līdz 2000 kv.m, zemei daudzdzīvokļu un komercapbūvei Rīgā un rūpnieciska un komerciāla rakstura apbūvei Rīgas tuvumā.
Zemes cenas (EUR/kv.m)
Vieta Privātās apbūves zemes līdz 2000 kv.m Komercapbūves
zemesRīgas pilsētas centrs 400 3500
Mežaparks 400 800 4
Teika 220 400 4 300 600
Dārzciems 160 300 5 150 400
Purvciems 200 350 4 200 600
Jugla 150 250 4 150 350
Ziepniekkalns 130 200 4 130 300
Zolitūde 70 200 4 100 420
Imanta 80 200 4 120 300
Ķengarags 100 280
Dārziņi 80 120 5
Bolderāja 65
110 (Buļļupe 200) 5
Pierīgā:
Baltezers 85 200 4
Jūrmala (Lielupe līdz Pumpuri) 200 800 4
Jūrmala (Pumpuri līdz Slokai) 70 400 4
Vecāķi 150 400 4
Berģi 100 180 4
Mārupe 40 140 5
Ādaži 35 70 4
Ķekava 20 70 4
Babīte 30 90 4
Titurga 45 80 4
Rāmava 45 100 5
Katlakalns 40 90 4
Dreiliņi 60 100 5
Citur Latvijā
Sigulda 30 90 4
Bigauņciemā, Apšuciemā, Lapmežciemā, Ragaciemā 20 65 4
Klapkalnciems (200m un tālāk no jūras) 20 40 4
Plieņciems (kāpu zona) 30 80 4
Ikšķile 28 65 4
Ogre 28 70 4
Garkalne 30 120 5
Saulkrasti 50 300 4
Kolkas pagastā 600 m joslā no jūras (0,5 - 2 ha) 5 15 4
Privātmāju tirgus
Februārī, iestājoties salam, būvniecība joprojām aktīva, pārsvarā gan iekšdarbos.
Cenu pieaugums februāra mēnesī ir nebūtisks, lai gan celtniecības izmaksas turpina paaugstināties un pieprasījums pēc privātmājām pārsniedz piedāvājumu.
Piedāvātas tiek dažādu konstrukciju - gan mūra, gan koka karkasa mājās ar dažādiem apdares līmeņiem - "pilno", "balto" vai "pelēko" apdari. Pircēju vēlamā cena par īpašumu (150 - 180 m2 , ar 1500 m2 zemi) ir 140 000 - 210 000 EUR. Būvnieka piedāvātās cenas ap 255 000 - 285 000 EUR. Piedāvājumā pārsvarā figurē 1100 - 1500 EUR/m2 par būvi ar pabeigtiem iekšdarbiem (vai bez aksesuāriem - santehnika) un daļēji sakārtotu teritoriju ap māju.
Privātmāju cenas (EUR/kv.m)
Mežaparks 2 600 5 100
Teika 1 950 3 650
Dārzciems, Pļavnieki 1 650 3 500
Jugla 1 550 2 100
Ziepniekkalns 1 250 2 200
Bolderāja 950 1 400
Citur Latvijā:
Baltezers 1 400 2 400
Jūrmala (Lielupe līdz Pumpuri) 1 650 5 500
Jūrmala (Pumpuri līdz Slokai) 1 100 2 900
Vecāķi 1 400 2 400
Babīte 1 150 1 650
Mārupe 1 150 1 650
Ikšķile 900 1 400
Ogre 900 1 400
Ķekava 950 1 450
Titurga 950 1 550
Katlakalns 950 1 450
Garkalne 850 1 800
Ādaži 850 1 500
Sigulda 850 1 400
Saulkrasti 850 1 500
Tirdzniecības platībasKomercplatību tirgus februārī līdz ar ziemas iestāšanos bija aktīvs. Pieprasījums ir audzis pēc noliktavu telpām un pēc liela izmēra tirdzniecības platībām Rīgas tuvākajā apkārtnē. Arī šomēnes bija liels pieprasījums pēc telpām esošajos un topošajos tirdzniecības centros. Aktivitāti izrāda gan pašmāju tirgotāji, gan arī jaunas ārzemju kompānijas, kas vēlas savu biznesu sākt Baltijas valstīs, īpaši Rīgā, kas izpelnījusies atzinību kā dinamiskākā Baltijas valstu galvaspilsēta. Liels pieprasījums pēc kvalitatīvām telpām uz aktīvām gājēju ielām ir gan apģērbu tirgotājiem, gan kurpju, mēbeļu, dizaina priekšmetu un restorānu īpašniekiem.
Piedāvājums joprojām ir mazāks par pieprasījumu. Pieprasījums pēc telpām centrā un Vecrīgā joprojām ir nemainīgs, to pierāda starptautisku zīmolu koncentrēšanās centrā un Vecrīgā, kas nosaka tirgu un pievelk citus starptautiskus zīmolus. Lielais pieprasījums pēc telpām centrā arī ir lielākais dzinējspēks cenu pieaugumam, atsevišķos gadījumos, telpas ļoti ekskluzīvās vietās, ar labu gājēju plūsmu tiek piedāvāts līdz pat 70 EUR kv.m. Pieprasītākās ir telpas ar platību no 50 līdz 100 kv.m, galvenie nosacījumi - 1.stāvs, atsevišķa ieeja, lieli skatlogi, aktīva gājēju un autotransporta plūsma. Ir interese arī par telpām ārpus centra, ar labām piebraukšanas un auto novietošanas iespējām. Ārzemju kompānijas pārsvarā vēlas telpas nomāt arī par augstajām nomas maksām, kamēr pašmāju kompānijas lielākoties vēlas iegādāties telpas savā īpašumā. Liela interese ir gan no vietējo gan ārzemju investoru puses iegādāties veikalu telpas ar esošiem nomniekiem Rīgas centrā, diemžēl šajā segmentā ir ļoti mazs piedāvājums. Nomas maksas centrā un Vecrīgā labās vietās vidēji ir 50 EUR/kv.m, vietām sasniedzot 60 EUR/kv.m, atsevišķos gadījumos pat 70 EUR/kv.m.
Biroju telpas
Februāra mēnesī biroju nomas tirgus salīdzinoši aktīvs. Šobrīd aktīvām jābūt tām kompānijām, kuras vēlas sākt darbu savā jaunajā birojā jau šā gada vasarā vienā no pilsētas aktīvākajām daļām - Kasta ielas rajonā. Biroja ēkā GMP, Krasta ielā starp tirdzniecības centriem MC2 un Elkor centrs, atlikuši nedaudz vairāk kā 1000 kv.m. Kopējā ēkas platība - 6000 kv.m. Šobrīd šādu klases biroju piedāvājums ir nepietiekošs un tie ir īpaši pieprasīti. Ēkā pilnībā atbilst mūsdienu prasībām, šeit mēs saprotam labu biznesa vidi, mūsdienīgas komunikācijas, servisu, ko nodrošina ēkas apsaimniekotāji. GMP centrā biroju telpu nomas cenas ir no 16 - 18 EUR/kv.m +2 EUR/kv.m - ēkas apsaimniekošana.
Vēl viena biroju ēka, kas ir salīdzinoši neliela, tomēr ir visai lieliska savā arhitektoniskā izpildījumā un tehniskajā risinājumā šobrīd top K.Ulmaņa gatves rajonā, Ziedleju ielā. Šo projektu plāno nodot ekspluatācijā šā gada aprīlī. Šajā projektā 1 kv.m nomas cena ir 18 EUR + 2 EUR/kv.m ēkas apsaimniekošana. Ēkas kopējā platība - 1694 kv.m.
Brīvības ielā 171 savam birojam būs iespējams nomāt telpas sākot no 250 kv.m, kas līdz šim nebija iespējams. Nomas maksa - 16,50 EUR/kv.m + 2,80 EUR/kv.m apsaimniekošanas izdevumi.
Tirgū joprojām trūkst nelielas (40 - 60 kv.m) kvalitatīvas A vai B klases telpas.
B klases biroju īpatsvars tirgu joprojām ir vislielākais un tiek prognozēts, ka tuvākajā nākotnē nekas radikāli nemainīsies. Šādu biroju nomas maksas sastāda 13 - 17 EUR/kv.m mēnesī.
Nomas maksas nedaudzajās Rīgā pieejamajās A klases biroju ēkās ir no 18 - 23 EUR/kv.m.
C klases biroji praktiski tirgū vairs netiek piedāvāti vai arī tiek piedāvātas tik maz, ka nomas līgumi tiek noslēgti tieši vienojoties nomniekam ar iznomātāju.
Papildus ēkas apsaimniekošanas izdevumi, kas jāmaksā papildus iznomātāja prasītai nomas maksai ir robežās no 1,50 - 2,80 EUR par 1 kv.m.
Informāciju apkopoja: SIA Ober Haus Vērtēšanas Serviss Izpilddirektors Andris Šalgūns
