Biznesa portāls Db.lv, aptaujājot nekustamo īpašumu speciālistus, secināja, ka Latvijā šobrīd par labu cenu ir iespējams pārdot ikvienu nekustamo īpašumu, neraugoties uz to, vai šis īpašums atrodas kapu, cūku fermas, šosejas vai citu dzīvošanai un darījumiem ne visai patīkamu vietu tuvumā.
Uz jautājumiem atbild kompāniju Balsts, Arco Real Estate un Colliers International nekustamo īpašumu speciālisti.
- Kuras ir tās vietas, kurās ir praktiski neiespējami pārdot nekustamos īpašumus (novietojuma dēļ)?
Balsts: "Nav tādu īpašumu, kurus būtu neiespējami pārdot. Ir tāds teiciens: "katram podiņam savs vāciņš". Ir tādi objekti, kuriem ir ilgāks pārdošanas termiņš. Visbiežāk šādiem objektiem ir nepareizi noteikta cena, kā arī nav ņemti vērā visi īpašuma vērtību ietekmējošie faktori.
Vietās, kur sarežģītāk pārdot, pārdošanas laiks var būt ilgāks, un vieta var būtiski ietekmēt nekustamā īpašuma cenu:
- Zemesgabalus zem augstsprieguma elektrolīnijām;
- Nekustamos īpašumus attīrīšanas iekārtu, atkritumu izgāztuvju un citu vietu tuvumā, kas izdala nepatīkamu smaku, un šos apstākļus nav iespējams novērst ne pārdevējam, ne pircējam.
- Zemes gabals atrodas Dabas pamatnes teritorijā;
- Aizsargjoslas, apgrūtinājumi, kas būtiski ietekmē zemes gabalu izmantoanas (būvniecības) iespējas (piemēram, aizsargjosla gar maģistrālo šoseju, kur ierobežota būvniecība), dzelzceļa aizsargjosla.
Pie kapiem varētu būt grūtāk pārdot privātmāju, bet viss ir atkarīgs no cenas un lietošanas mērķa. Piemēram, Vienības gatvē pie Torņkalna baznīcas ir senlaicīgie kapi. Apkārt ir dzīvojamā apbūve un šie kapi būtiski neietekmē pārdošanu."
Arco Real Estate: "Nekustamo īpašumu pārdot ir iespējams jebkurā vietā! Noteicošais faktors mūsdienās ir cena! Par labu cenu, piemēram, māju cilvēks pirks arī lielas šosejas malā vai cūku fermas tuvumā. Pircējiem, meklējot savu potenciālo dzīves vietu, būtiska ir nekustamā īpašuma cenas atbilstība vietai. Cenai jābūt tādai, par kuru pērk! Pārdot var visu, ja vien cena ir adekvāta nekustamā īpašuma atrašanās vietai."
Colliers International: "Runājot par komercapbūvi, apkārtējā vide nav vienīgie noteicošie faktori tam, vai konkrētais objekts būs pievilcīgs vai nē. Pašlaik situācija mainās diezgan strauji un tie virzieni, rajoni, pagasti, kuriem agrāk nebija noteicošas lomas, tirgum attīstoties, sāk izvirzīties priekšplānā. Taču te būtu jāmin arī:
- apkārtējās infrastruktūras attīstība (sabiedriskais transports, tā veids un regularitāte, bērnudārzs, skola, slimnīca, veikals - vismaz pirmās nepieciešamības preces, bankas filiāle un tā tālāk);
- grunts kvalitāte;
- piesārņojums;
- iespējamība, ka kaut kas vispār var tikt uzbūvēts (dažādi iemesli, ieskaitot to, vai, piemēram, vai vieta neatrodas purvā);
- atrašanās vieta kā tāda - vai tas ir pilsētā vai ārpus tās;
- kādai funkcijai konkrētais zemes gabals varētu būt vispiemērotākais;
- zonjumu (ko ir atļauts būvēt);
- apbūves blīvumu, intensitāti un atļauto stāvu skaitu.
Var minēt vēl virkni apgrūtinājumu, kas padara zemes gabalu mazāk pievilcīgu potenciālā pircēja acīs, proti, elektrolīnijas, kas būtiski ierobežo apbūves iespējas, pilsētas plāni saistībā ar šo zemes gabalu un tā tālāk. Var teikt, ka apkārtējā vide ir tikai viens no faktoriem, kuru ievēro pircējs, pieņemot lēmumu par zemes gabala iegādi. Bieži vien šis faktors nav noteicošais, jo pie Latvijas nekustamā īpašuma tirgus attīstības tempiem vide var mainīties ļoti strauji, līdzīgi, kā tas notika Skanstes ielas gadījumā, kur siltumnīcu un dārzu rajons pārvērtās par prestižu darījumu rajonu."
- Lūdzu, izstāstiet kādu gadījumu no pieredzes, kad nekustamo īpašumu tieši novietojuma dēļ ir bijis ļoti grūti pārdot.
Balsts: "Ja nekustamo īpašumu ir grūti pārdot un ir pagājis ilgāks laika posms, tad visbiežāk tiek pazemināta šī īpašuma cena, jo, visticamāk, ka tā ir bijusi pārāk augsta un nav tikuši ņemti vērā visi cenu ietekmējošie faktori."
Arco Real Estate: "Pārsvarā šādiem nekustamajiem īpašumiem cena tiek noteikta salīdzinoši zemāka un pircējam pieņemama jau pārdošanas sākumā, tāpēc arī novietojuma dēļ grūti pārdodami nekustamie īpašumi agri vai vēlu tomēr tiek pārdoti. Lai šādus īpašumus pārdotu, tas mēdz prasīt vairāk laika, bet nav neiespējami."
Colliers International: "Diemžēl nevaram atbildēt uz šo jautājumu, jo negribam minēt ne konkurentus, ne klientus."
- Kādi vēl ir bremzējošie faktori, ar kādiem, pārdodot nekustamo īpašumu, jārēķinās pārdevējiem?
Balsts: "Vissvarīgākais nekustamajam īpašumam ir tā atrašanās vieta, tātad, vadoties no dažādiem apstākļiem, attiecīgi jākoriģē īpašuma cena. Vēl pie pārdošanas bremzējošiem faktoriem var minēt sliktu apkārtni, piemēram, trokšņus, smakas, kā arī sliktu infrastruktūru un komunikāciju trūkumu. Ja runa ir par dzīvokļiem, tad vēl papildus var minēt sliktu novietojumu ēkā, augsti stāvi bez lifta, slikts skats pa logu, ēkas kopējais stāvoklis utt. Grūti pārdot dzīvokļus ir tad, ja tiem ir augsta cena un dzīvoklim ir liela platība, piemēram, grūtāk ir pārdot dzīvokļus, kas maksā vairāk kā 300 000 EUR. Grūti pārdot arī ekskluzīvus dzīvokļus, kuri atrodas nelabvēlīgā rajonā."
Arco Real Estate: "Bremzējošie faktori nav viennozīmīgi nosakāmi, jo - kas patīk vienam, citam liekas nepieņemams. Pārsvarā potenciālie pircēji, izvēloties nekustamo īpašumu, vērtē apkārtējo vidi, infrastruktūru, inženierkomunikācijas, skatās, vai mājoklis ir saulains, kāds ir skats pa logu, vai mājā ir lifts, kāda ir kāpņu telpa un mājas fasāde, kāds ir kopējais vizuālais iespaids. Pērkot zemes, vērtē vietu un tās konfigurācijas."
Colliers International: "Jau atbildējām pirmajā jautājumā. Varam tikai piebilst, ka cena, neapšaubāmi, ir ļoti svarīga, jo, pat ja vajadzīgie puzles gabaliņi tiek salikti kopā, bet cena ir tik augsta, ka nevar nest peļņu nedz spekulantam, nedz attīstītajam, tad darījums nevar notikt un zaudē jēgu."
- Kurās Latvijas vietās nekustamos īpašumus šobrīd pārdot ir praktiski neiespējami tieši lielās cenas dēļ?
Balsts: "Ilgs pārdošanas termiņš ir īpašumiem Vecrīgā, apmēram 6 - 12 mēneši, lai gan pašreizējā tirgus cena nav vienīgais faktors, kurš ietekmē pārdošanas termiņu. Vēl ilgs pārdošanas termiņš ir ekskluzīviem īpašumiem Jūrmalā. Protams, tas lielā mērā ir atkarīgs no cenas - par pārmērīgi augstu cenu īpašumu pārdot grūti būs jebkurā Latvijas vietā. Tas viss ir ļoti relatīvi."
Arco Real Estate: "Nevienā Latvijas vietā nevar pārdot īpašumu, ja tam ir neadekvāti augsta cena! Ja īpašniekam ir vēlme pārdot savu īpašumu, tad jāpielāgojas tirgus situācijai. Šobrīd augstas cenas nekustamajiem īpašumiem ir Vecrīgā, taču arī tur pamazām tirdzniecība notiek!"
Colliers International: "Šādi īpašumi ir atrodami visur: Jūrmalā, Rīgā Skanstes ielas rajonā un citur, Mārupē, Olainē, Baldonē. Šeit drīzāk ir jārunā par to, vai konkrēti zemes īpašnieki nepārvērtē sava īpašuma vērtību. Jāmin, ka bieži vien cena nekādā veidā nav saistīta ar realitāti un korektiem aprēķiniem, bet vairāk izriet no vēlmes ātri un daudz nopelnīt.
Piemēram, Rīgas centrā tiek pārdota nerekonstruēta ēka bēdīgā stāvoklī, kurai ir saņemtas visas nepieciešamās atļaujas, un pat pirms rekonstrukcijas noteiktā cena pārsniedz 4 000 EUR/kvm. Ņemot vērā to, ka šim objektam rekonstrukcija izmaksās ļoti dārgi, uzskatu, ka cena ir pārspīlēti augsta.
Vai arī - Tērbatas ielā pārdod īpašumu ar iespēju to rekonstruēt un piebūvēt klāt 3 stāvus, taču pat prelimenārie aprēķini rāda, ka pie esošajām nomas maksām, un pat pieliekot klāt 30%, šī projekta realizēšana nav izdevīga. Viens no iemesliem – ļoti zems lietderīgās platības koeficients, kas neļauj naudas plūsmai no nomas maksas saprātīgos termiņos segt projekta realizēšanas izmaksas."
- Kurā vietā un kurus nekustamos īpašumus Latvijā šobrīd ir visvieglāk pārdot? Kādēļ?
Balsts: "Salīdzinoši viegli ir pārdot apbūves zemes gabalus 1200m² platībā 15-20 km rādiusā apkārt Rīgai. Šobrīd ir liels pieprasījums tieši pēc šāda veida apbūves gabaliem, jo kopējā cena šādām platībām ir ļoti pieņemama. Par dzīvokļiem runjot, visvieglāk pārdot ir vienistabas un divistabu dzīvokļus mikrorajonos, protams, ja cena ir atbilstoša."
Arco Real Estate: "Šobrīd liels pieprasījums ir pēc vienistabas dzīvokļiem, kā arī maziem zemes un apbūves gabaliem par zemu cenu gan Rīgā, gan ārpus tās. Iemesls - jau minētais - cena! Cilvēki dzīvo visur un nekustamos īpašumus iegādājas, ja cena ir adekvāta! Nevar minēt konkrētas sakarības starp vietu un cenu - cilvēki pērk īpašumus un dzīvo visdažādākajās vietās!"
Colliers International: "Šobrīd ienesīguma likme labiem projektiem ir ļoti laba, un arvien biežāk atrodas intervālā starp 5% un 6%. Tas, cik projekts ir labs, nav tieši saistīts ar tā atrašanās vietu, drīzāk ar projekta atbilstību šai vietai. Liela nozīme ir arī projekta koncepcijai, ilgtspējai un naudas plūsmas nodrošinājumam. Attiecībā uz zemes gabaliem - ja augstāk minētie faktori tiek izpildīti un konkrētajā zemes gabalā ir iespējams attīstīt kvalitatīvu un tirgus situācijai atbilstošu projektu."
