Kopš šā gada sākuma īres cenas ir palielinājušās par 20-30% Rīgas mikrorajonos un par 15% centrā.
Tā aprēķinājuši kompānijas Balsts eksperti. Straujais pieprasījuma pieaugums un cenu kāpums liecina, ka joprojām ir daudz iedzīvotāju, kuriem ir nepieciešamība pēc mājokļa.
Pateicoties valdībai
Mājokļu cenas bija sasniegušas līmeni, kas vairs neatbilda daudzu potenciālo pircēju maksātspējai. Turklāt, stājoties spēkā ar inflācijas samazināšanas pasākumiem saistītajiem likumu grozījumiem, jūtami samazinājās kredītu saņemšanas un mājokļu iegādes iespējas. Pārmaiņas tieši ietekmēja mājokļu īres tirgu - palielinājās gan pieprasījums, gan piedāvājums, - vērtē īres un nomas operatorkompānija Rent In Riga.
Piedāvājums pieaudzis
Ober Haus īres speciālisti informē, ka piedāvājums mājokļu īres segmentā kopš gada sākuma pieaudzis par 70%, bet par pieprasījuma pieaugumu liecinot vidējās īres cenas pieaugums par 25%. To varot skaidrot gan ar grūtībām iegādāties un pārdot mājokļus, gan ar īrnieku pragmatiskāku pieeju naudas ieguldījumiem nekustamajā īpašumā laikā, kad notiek cenu korekcija un pieaug kredītu procentu maksājumi. Daudzi sērijveida dzīvokļu īpašnieki, kuri līdz šim dzīvokļus izīrēja, pašreiz tos mēģina pārdot, baidoties no tālāka cenu krituma, tādējādi samazinās lētāku īrējamo dzīvokļu piedāvājums, uzsver Nira fonds.
Īrē, kamēr būvē
Arī Nira fonda speciālisti ir novērojuši tendenci, ka daļa cilvēku pašlaik nevēlas dzīvokli iegādāties īpašumā, bet, cerot uz cenu kritumu, pagaidām izvēlas mājokli īrēt. Pēc kompānijas datiem, īres dzīvokļu pieprasījumu veido studenti, jaunās ģimenes, uz Rīgu strādāt atbraukušie cilvēki. Turklāt pārmaiņas banku kredītpolitikā ir sekmējušas jaunas īrnieku grupas izveidi: tas ir maksātspējīgs sociālais slānis, kas dzīvokli vēlas īrēt uz laiku, kas nepieciešams savas mājas būvniecībai. Lai izpildītu banku prasību par pirmo iemaksu, vispirms tiek pārdots dzīvoklis un tikai pēc tam tiek pirkta zeme mājas būvniecībai. Līdz mājas uzbūvēšanai mājoklis tiek īrēts.
Arī jaunajos projektos
Pieprasītākie Rīgas mikrorajoni ir centra tuvumā esošie Purvciems, Teika, Āgenskalns, tomēr īres tirgū biežāk izšķirošā ir cena, tādēļ darījumu blīvums ir aptuveni vienāds visos mikrorajonos, norāda Ober Haus eksperti. ?Septembrī piedāvājumā ir parādījušies daudzi īres dzīvokļi jaunajos projektos. To cenas gan ir krietni augstākas nekā sērijveida dzīvokļiem mikrorajonos, tāpēc pašlaik pieprasījums pēc šādiem mājokļiem ir mazāks. Lielākais jauno projektu īres dzīvokļu piedāvājums izveidojies Daugavas kreisajā krastā - tuvajā Pārdaugavā, Ziepniekkalnā, Zolitūdē, Imantā, arī Mārupē, ziņo Rent in Riga.
Jāstimulē ekonomisko mājokļu būvniecība
Tā kā mājokļi noteiktai iedzīvotāju grupai ir kļuvuši mazāk pieejami, valstij būtu jāapsver iespēja stimulēt ekonomisku mājokļu un arī īres namu būvniecību.
Tādās domās ir aptaujātie nekustamā īpašuma nozarē strādājošie.
Mājokļi ir kļuvuši nepieejamāki, — uzskata Latio vadītājs Edgars Šīns. Db notikušajā ekspertu diskusijā (18.10.) viņš pauda, ka īres tirgus nav normāls. "Ja kāds gribētu par vidēji statistisko algu Rīgā kaut ko īrēt, tas, ko viņam piedāvātu, būtu katru rītu braukt no Aizkraukles uz darbu." Viņaprāt, ir īstais brīdis iedarbināt kārtīgu atbalsta programmu, kas sekmētu pārliecināt potenciālos lidotājus uz Dublinu palikt. "Es nezinu, vai tas atbalsts vairāk varētu būt pirmās iemaksas pusē, vai tas vairāk varētu būt palīdzība tikt galā ar kredītprocentiem, vai kā citādi. Protams, būtu jāskatās, lai nenotiktu kā vienmēr, lai netiktu izsaimniekoti simti miljonu. Es domāju, ka tas nedrīkstētu būt valsts vai pašvaldības uzņēmums, kas būvētu."
Maksātspējas griesti
"Lielas izmaiņas īres tirgū ir inflācijas apkarošanas plāna rezultāts. Potenciālie īres tirgus klienti ir jauni cilvēki, kam nav kredītvēstures, kam nav augstu ienākumu un nav izveidoti uzkrājumi," uzsvēra Nira fonds valdes loceklis Vadims Markovs. Īres maksa tiek prasīta ļoti augsta. Varot novērot, ka ļoti daudzi cilvēki no Jelgavas, Salaspils, citām vietām ar labu dzelzceļa satiksmi brauc uz Rīgu strādāt. Savukārt investoriem nav izdevīgi ieguldīt un būvēt īres namus, jo nebūs peļņas ar pašreizējām būvizmaksām. "Privātie neriskēs, ja nebūs kaut kas pretī," viņš pauda.
Īres tirgus attīstība lielā mērā būs atkarīga no tā, kāda būs kreditēšanas politika. "Manuprāt, cilvēki mājokli drīzāk pirks, ja varēs maksāt vairāk nekā šobrīd prasītos 250 Ls mēnesī par t.s. ekonomiska dzīvokļa īri." Pēc viņa domām, prasītā īres maksa ir griesti.
Jābūt buferzonai
Dažādās valstīs ir atšķirīga proporcija īres tirgum un privātīpašumā esošajiem mājokļiem, dažāda pieredze. Kā stāsta V. Markovs, augsts īres mājokļu īpatsvars ir Zviedrijā, Berlīnē, turpretī Īrijā ap 95 % ir privātīpašumi. Pēc viņa domām, normāla proporcija būtu 25 % īres dzīvokļiem. "Tā ir sava veida buferzona maznodrošinātajiem, jauniem cilvēkiem. Ja valstī ir aptuveni šāda īres mājokļu proporcija, tas nozīmē, ka nav arī daudz t.s. slikto kredītu. Mēs atrodamies tuvāk riska zonai — cilvēkiem nav citas alternatīvas kā tikai pirkt," viņš uzsvēra.
Daudzviet, arī, piemēram, Lielbritānijā, kur ir konservatīva pieeja — neiejaukties brīvā tirgū — pastāv īres mājokļu atbalsta programmas. Tāpat Francijā valsts atbalsta projektus, kur investors būvē māju un to vēlas izīrēt, var dabūt PVN atvieglojumu. "Visur ir sadarbība ar valsti — vai nu tas ir īres griestu regulējums vai atbalsts celtniekiem. Pie mums, cik ir dzirdēts no valdības, nekādi nodokļu atvieglojumi nav paredzēti," norādīja V. Markovs. Atsevišķās valstīs ir programmas, kas atbalsta cilvēkus, kam nav pirmās iemaksas, vai arī valsts sedz bankas maržu (procentmaksājumus).
Prioritāte — maznodrošinātie
Valsts prioritāte ir bijusi maznodrošinātie un sociāli jūtīgais iedzīvotāju slānis, — skaidroja Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktore Ilze Oša.
Īres tirgū valsts nav iejaukusies vai līdz šim to nav veidojusi. Tam ir divi iemesli: kamēr visai vienkārši bija iespējams saņemt kredītus mājokļa iegādei, īres tirgus iedzīvotājiem nebija īpaši aktuāls, jo iepriekšējos gados prasītais īres maksājums visai maz atšķīrās no kredīta maksājuma mājokļa iegādei. Otrs iemesls — ja valsts tiešā veidā kaut kā darbojas īres tirgū, tas nozīmē ievērojamu finansējumu — vai nu tieši investīciju veidā vai, piem. nodokļu atvieglojumu veidā. Pašlaik tas neizskatās reāli,— viņa teica.
Tomēr cita situācija ir ar īres fonda veidošanu maznodrošinātām personām. Kopš 2005. gada ir spēkā Ministru kabineta noteikumi, kas paredz, ka valsts līdzfinansē pašvaldību īres dzīvojamo namu un sociālo māju būvi vai atjaunošanu, veicinot mājokļu pieejamību personām kas reģistrētas t.s. dzīvokļu rindās. Tā kā noteikumi paredz iespēju arī atjaunot vēl nepabeigtas vai citiem mērķiem esošas būves, pašvaldības labprāt šo iespēju izmanto, pabeidzot kādreiz iesāktos objektus vienlaikus nodrošinot savus iedzīvotājus ar mājokli un sakārtojot arī apkārtējo vidi. Tādi piemēri ir apskatāmi Bauskā, Liepājā, Ropažos, Grobiņā.
Esam mēģinājuši šai jomā ieviest arī publiskās privātās partnerības principu t.i. pašvaldības drīkst piesaistīt privātos investorus un saņemt arī valsts atbalstu būvniecībai vai atjaunošanai. Partnerības modelī gan valsts, gan pašvaldības līdzfinansējums ir mazāks (vismaz 40%), pārējos 60 % var piesaistīt no privātajām sabiedrībām, līdz ar to investīcijas tā nepagrūtina pašvaldību budžetus, tomēr līdz šim šādi projekti netika realizēti. Vienīgi šogad vairākas pašvaldības— Tukums, Kuldīga un Pūre nolēma mēģināt. Caur iepirkumu procedūru jau tiek meklēti partneri, tāpēc, iespējams jau nākamgad tie varētu tikt realizēti.
Otra iespēja, ko dara Rīga, Baložu pašvaldība, Jūrmala, ir veidot kapitālsabiedrības tieši šādiem mērķiem — būvēt īres namus, piesaistot kredītlīdzekļus.
Varētu rosināt
"Ja runājam par ārvalstu pieredzi, vairākās valstīs — Polijā, Francijā, Dānijā, ASV, ir attīstīts t.s. bezpeļņas īres segments. Privātie nodrošina ēkas projektēšanu, būvniecību un arī apsaimniekošanu. Valsts ar nodokļu likumiem panāk to, ka šī darbība ir izdevīga, tomēr peļņas līmenis ir reglamentēts, toties uzņēmēji dabū konkrētas atlaides par to, ka šajā sektorā darbojas. Latvijā šāda prakse varētu būt, bet atduramies pret ierobežotām finansēm," teica I. Oša. Viņa gan pieļāva, ka Finanšu ministrijai varētu tikt piedāvāts būvniekiem piemērot PVN atvieglojumus noteiktu ieceru realizācijai. Otrs atvieglojums varētu būt nekustamā īpašuma nodokļa atlaides, ko gan piemērotu pašvaldības.
Daudzviet pasaulē uzbūvētajās ēkās noteiktām iedzīvotāju grupām tiek piedāvāts īrēt mājokli par tirgus cenām zemāku maksu. Maksājums ir piesaistīts personas ienākumu līmenim. «Pie mums diemžēl tas nebūtu objektīvs rādītājs, jo lielai daļai iedzīvotāju oficiālie ienākumi ne vienmēr nozīmē faktiskos ienākumus. Nebūtu taisnīgi, ka kāds maksātu maz par dzīvokli, lai gan ienākumi ir lieli, kaut arī oficiālie — mazi. To es redzu kā risku, kamēr pelēkais, ēnu ekonomikas īpatsvars ir augsts,» viņa pauda. Otrs riska moments ir salīdzinoši augstās būvniecības izmaksas un finanšu resursu cenas (t.i. izmaksas, ko valsts tieši neietekmē), kā rezultātā arī investīciju atmaksas termiņš vai piedāvātā pakalpojuma cena var nebūt pievilcīga klientam.
"Ires sektoram valstī, ko nodrošinātu valsts, pašvaldības iedzīvotājiem ar zemiem ienākumiem, pēc mūsu ieskatiem, būtu jāveido līdz 10 %, tad vismaz 10 % būtu jābūt īres sektoram, ko nodrošinātu privātie investori un kas būtu orientēts un pieejams jebkuram interesentam ar vidējiem ienākumiem, pārējo veidotu privātie mājokļi," atklāja speciāliste.
Atbalsta jaunās ģimenes
Ilze Oša atgādināja, ka valstī joprojām darbojas atbalsta programma jaunām ģimenēm pirmā mājokļa iegādei pirmās iemaksas segšanai. Pieprasījums pēc tās joprojām ir, un galvojumi joprojām tiek izsniegti. "Taču mēs uzskatām, ka šai programmai vajag vairāk naudas. Banku atsaucība bija maza, un viens no iemesliem ir tas, ka nav tik daudz naudas kā gribētos."
.jpg)
