Covid-19 pandēmijas izraisītā krīze ir sagriezusi pamatīgu virpuli mūsu ikdienas dzīvē – gan sadzīvē, gan jo īpaši biznesā. Lai paskatītos uz lietām plašāk, un saprastu, kas ir būtiskākie faktori, kas mazina riskus un rada jaunas priekšrocības, Dienas Bizness uz sarunu aicināja īpašumu vērtēšanas uzņēmuma Interbaltija biznesa vērtēšanas nodaļas vadītāju Jāni Pinni. Viņš ikdienā saskaras ar vērtēšanas projektiem dažādās nozarēs, dažādiem mērķiem, tāpēc atbildes uz DB lasītājus interesējošiem jautājumiem ir tepat, acu priekšā.

Ko tieši jūsu uzņēmuma eksperti ikdienā vērtē? Un kas vispār ir tās lietas un vērtības, kuras var un ir svarīgi novērtēt?

Skaitļi un vērtības mums visapkārt patiesībā ir ik dienu. Teorētiski mums ir zināms, cik vērts ir auto, ar kuru braucam, mēs apjaušam vai esam novērtējuši, cik vērts ir mājoklis, kurā dzīvojam. Un tieši tāpat kā jebkurā mājsaimniecībā ir svarīgi zināt, cik naudas ir kopējā ģimenes budžetā un kāda ir visas īpašumā esošās mantas vērtība, arī uzņēmuma īpašniekam ir būtiski zināt savas saimniecības patieso ainu reālajā laikā – sava biznesa vērtību, turklāt šo informāciju ir būtiski periodiski atsvaidzināt. Tieši to arī mēs redzam pēdējo 10 gadu laikā, kad paralēli nekustamā īpašuma vērtēšanai, kas bija ir un būs aktuāli, strauji pieaugusi uzņēmēju interese par biznesa vērtēšanu. Iespējams, tas ir saistīts ar publisko informācijas telpu, kur bieži lasām ziņās, ka pasaules bagātākie cilvēki ir zaudējuši vai ieguvuši, un to īpašumu vērtība ir pieaugusi vai kritusies. Biržā kotētiem uzņēmumiem vērtības dinamiku var redzēt ikdienu, jo to tā akciju kotācijas kurss operatīvi atspoguļos jebkuru jaunumu ietekmi pašā uzņēmumā vai tā pārstāvētajā nozarē naudas izteiksmē. Iespējams, šodien kādu iemeslu dēļ akciju vērtība kritīsies, bet jau rīt, publiskojot pozitīvus jaunumus, tā atkal pieaugs. Savukārt uzņēmumiem, kas netiek kotēti biržā, biznesa reālās (aktuālās) vērtības noteikšana prasa papildus darbu, tomēr tās zināšana ir ne mazāk būtiska. Varbūt pat nozīmīgāka.

Kalendārais gads tuvojas beigām. Interbaltija piedāvā vērtēšanas pakalpojumus, kas var noderēt vadības procesu organizēšanā un konkrētā gada finanšu rezultātu apkopošanā.

Apskatīsim dažus aktuālus jautājumus un atbildes uz tiem.

Ja plānojat pārdot uzņēmumu, tad, pirmkārt, vajadzētu pievērst uzmanību tam, kam tieši uzņēmums tiks pārdots. Ja uzņēmums ir saistīts, tas būs jānovērtē kā darbības turpināšana, lai iegūtu atzinumu par paša uzņēmuma akciju vērtību, ko var izmantot kā saprātīgu pārdošanas cenas rādītāju. Ja uzņēmuma pārdošana tiek plānota ar to nesaistītām personām, Interbaltija vispirms iesaka novērtēt uzņēmumu kā esošu biznesa vienību. Šajā gadījumā saņemsiet atzinumu par uzņēmuma akciju vērtību, ko varēsiet izmantot kā ceļvedi turpmāko lēmumu pieņemšanai par pārdošanu.

Ja tiek plānots uzņēmuma reorganizācijas process, tad ir divi galvenie punkti. Sadalīšanas gadījumā vispirms ieteicams veikt sadalāmās mantas novērtēšanu, lai sniegtu atzinumu Uzņēmumu reģistram par pietiekamu īpašuma vērtību ieguldīšanai citā sabiedrībā. Apvienošanās vai investēšanas gadījumā ieteicams izvērtēt visu sabiedrību kā strādājošu saimniecisko vienību, lai sniegtu atzinumu Uzņēmumu reģistram par sabiedrības kapitāla daļu vērtības pietiekamību ieguldījumam citā sabiedrībā.

Pēc pārdoto dzīvokļu darījumu summas pagājušajā gadā lielākie attīstītāji Latvijā bija "Bonava Latvija", "YIT Latvija" un "Merks", liecina nekustamā īpašuma konsultāciju kompānijas "Colliers" apkopotie dati.

Uzņēmuma jaunākajā dzīvojamo platību tirgus pārskatā secināts, ka "Bonava Latvija" jau ceturto gadu pēc kārtas sasniegusi lielāko jauno dzīvokļu pārdošanas apjomu, savukārt "YIT Latvija" izdevies sasniegt lielāko pārdoto dzīvokļu skaitu gadā.

Lielāko attīstītāju TOP 10:

"Top 3" attīstītāju "Bonava Latvija", "YIT Latvija" un "Merks" tirgus daļa 2022.gadā ir attiecīgi 13%, 11% un 7%, salīdzinot ar 15%, 5% un 4% gadu iepriekš. "Bonava Latvija", "YIT Latvija" un "Merks" un arī "Kaamos" arī 2022.gadā turpināja aktīvi paplašināt savus zemes gabalu portfeļus, norāda "Colliers" Konsultāciju pakalpojumu direktore Agija Vērdiņa.

Tie tiek izmantoti uzņēmuma aktīvu objektīvam un aktuālam novērtējumam, nodrošinot finanšu pārskatu patiesumu, kas ir svarīgi gan uzņēmuma vadībai un īpašniekiem, gan ārējiem finanšu pārskatu lietotājiem, piemēram, investoriem, aizdevējiem vai valsts iestādēm.

Daži no galvenajiem vērtēšanas pakalpojumiem, kas tiek izmantoti, sagatavojot finanšu pārskatus, ietver:

1. Nekustamā īpašuma un kustamās mantas vērtēšana: Vērtējuma mērķis ir noteikt uzņēmumam piederošo pamatlīdzekļu tirgus vērtību, lai aktualizētu šīs mantas bilances vērtību saskaņā ar starptautisko finanšu pārskatu standartu rekomendācijām.

2. Finanšu līdzdalības vērtēšana: Vērtējuma mērķis ir noteikt ieguldījumu, kas veikti meitas vai asociēto uzņēmumu pamatkapitālā, tirgus vērtību, lai bilancē šie ieguldījumi tiktu uzrādīti pēc pamatota novērtējuma. Vērtējums tiek balstīts uz šo uzņēmumu darbības rezultātiem, biznesa apstākļiem un nākotnes perspektīvām.

Vecrīgā, Audēju ielā durvis vēris jauns vīna bārs – picērija Easy wine – vieta, kur vakara laikā var degustēt pa glāzei dažādu šķirņu vīnu, tostarp arī retus un dārgus.

Tas ir iespējams, pateicoties īpašiem aparātiem, kuros vīns atvērtā pudelē, nezaudējot savas garšas īpašības, var glabāties līdz trijām nedēļām. Tādējādi var atvērt arī dārgus vīnus un degustēt tos.

Piedāvāto vīnu sortimentu rūpīgi izvēlējies vīnzinis Romāns Komars, kompānijas Interbaltija valdes priekšsēdētājs, Latvijas Vīnziņu asociācijas līdzdibinātājs, un katru sezonu tas tiks papildināts.

“Mūsu priekšrocība ir demokrātiskas cenas un lielisks sortiments. Piemēram, divas glāzes vīna un vieglas uzkodas maksās tikai 7,50 eiro – tās ir ļoti konkurētspējīgas cenas Vecrīgai,” stāsta Alisa Eigima, valdes locekle, restorāna Easy wine direktore.

Leģendārā un arhitektoniski augstvērtīgā ēka Krišjāņa Barona ielā 12 - Benjamiņu nams - pieejams iegādei.

Īpašums šobrīd pieder uzņēmumam SIA "Benjaminu nams", kuru pārstāv nekustamo īpašumu kompānija "Kapitel", kas plašāk pazīstama kā tirdzniecības centra “Spice” un “Spice Home” īpašnieks un topošā biroju kompleksa “Elemental Skanste” attīstītājs.

Kā pārstāvis nekustamā īpašuma “Benjamiņu nams” pārdošanā izvēlēta nekustamo īpašumu aģentūra “Kivi Real Estate’’.

"Īpašumi ar skatu uz pilsētas centrālo parku ir bijuši pieprasīti vienmēr. Benjamiņu nams Kr. Barona ielā 12 ir viens no retajiem šāda veida īpašumiem, kas pieejams iegādei. Interjers, plašais pagalms un terase ar skatu uz parku izceļ šo īpašumu starp pārējiem," komentē nekustamo īpašumu aģents Linards Veide, kurš vada šī īpašuma pārdošanas procesu.

Skanstes rajonā topošais biroju ēku komplekss “Elemental Skanste” parakstījis biroju telpu nomas līgumu ar vienu no pirmajiem nomniekiem – interneta personāla atlases uzņēmumu “CV Market “.

Uzņēmums “Kapitel” šobrīd aktīvi strādā gan ar “Elemental Skanste” biroju ēkas būvniecību, gan arī ar potenciālajiem nomniekiem jaunajā projektā, kurš palīdzēs attīstīt Skanstes rajonu par jauno Rīgas biznesa centru.

“Esam gandarīti, parakstot nomas līgumu ar uzņēmumu “CV Market” par biroju telpu nomu. Šobrīd turpinām aktīvi strādāt, lai piesaistītu arvien jaunus topošos nomniekus,” stāsta “Elemental Skanste” pārdošanas vadītājs Imants Krēsliņš.

“Šobrīd, kad visā pasaulē strauji kāpj energoresursu cenas un izsverot visus ieguvumus un priekšrocības, ko mums spēs sniegt “Elemental Skanste” biroju telpas, pieņēmām lēmumu noslēgt nomas līgumu ar “Elemental Skanste”. Šis projekts nodrošinās ne tikai energoefektivitāti un mums mazākus izdevumus komunālajiem maksājumiem, pateicoties videi draudzīgajiem energopāļiem un augstākās klases iekštelpu klimatam, bet mums būs arī iespēja jau laicīgi pielāgot mūsu iznomāto platību uzņēmuma vajadzībām, lai nodrošinātu saviem darbiniekiem iespējami labāko darba vidi,” uzsver Kristaps Kolosovs “CV Market vadītājs”.

Skanstes rajonā topošais biroju ēku projekts "Elemental Skanste" pārprojektēšanas procesā ir veicis virkni izmaiņu un izmeklējumu, kā rezultātā galvenais mērķis, noslēdzot ēkas būvniecību, ir saņemt "BREEAM Outstanding" līmeņa sertifikātu, informē ēkas attīstītāja "Kapitel" pārstāvji.

Plānots ka tādējādi tā kļūs par pirmo ēku Latvijā ar tik augsta novērtējuma sertifikātu, apgalvo "Kapitel" pārstāvji.

"Elemental Skanste" biroju ēkas projekts, par kura būvniecību atbild uzņēmumi "Kapitel" un "Merks", ēku novērtēšanas sistēmā BREEAM ("Building Research Establishment Environmental Assessment Method") ir ieguvis "Excellent" līmeni. Šādu novērtējumu Latvijā līdz šim ir ieguvuši tikai seši jaunie projekti.

"Elemental Skanste" būvniecībā tiek izmantoti videi draudzīgie energopāļi, kas dod iespēju ēkas iemītniekiem apkures un dzesēšanas sezonu laikā pilnvērtīgi izmantot dabā atjaunojamos energoresursus. Energopāļi nodrošinās līdz pat 72% no ēkas nepieciešamā siltuma, bet atlikušo siltumenerģiju būs jāiegādājas papildus. Tādējādi apkures sezonas izdevumi būs ievērojami zemāki.

Skanstes rajonā topošajā biroju ēku projektā "Elemental Skanste" apkurei un dzesēšanai tiks izmantoti energopāļi, informē attīstītāja "Kapitel" pārstāvji.

Pāļos iebūvētie ģeotermālie siltumsūkņi spēs saražot līdz pat 72% no ēkai nepieciešamās siltumenerģijas, tādējādi samazinot apkures izmaksas līdz pat 45%, kas efektīvi samazinās ikmēneša rēķinu par enerģiju par 35 centiem par kvadrātmetru.

Energopāļi ir zemes siltumsūkņa tehnoloģijas veids, kas ļauj ietaupīt enerģiju ēku apkurei un dzesēšanai. Klimata temperatūras svārstības ietekmē tikai augšējo 1,5 metru augsnes slāni. Zem šī dziļuma augsne saglabā nemainīgu temperatūru, kas parasti ir aptuveni +12 grādu. Slēgtās zemes siltuma cilpas izmanto šo temperatūru, lai uzsildītu aukstu ūdeni vai atdzesētu karstu ūdeni, sūknējot šķidru šķīdumu pa cauruļvadiem. Tādējādi, šķidrumam cirkulējot pa pāļiem, tas dabiski atdziest vai uzsilst atkarībā no gadalaika.

Nekustamā īpašuma uzņēmums "Kapitel" uzsāka ambiciozu sadarbību 2023. gada sākumā ar unikālu uzņēmumu "R8 Technologies" (R8). Šis Igaunijas īpašumu tehnoloģiju uzņēmums ir izstrādājis risinājumu, kas nodrošina viedu, uz prognozēm balstītu komerciālo ēku klimata sistēmu kontroli un pārvaldību, izmantojot mākslīgo intelektu. Sadarbības nepieciešamību un izaicinājumus apraksta "Kapitel" apsaimniekošanas un tehniskais direktors Marguss Reinbergs.

Pēc "Kapitel" tehniskā direktora teiktā, vērtību maiņa mudināja uzņēmumu spert soli uz priekšu nekustamā īpašuma nozarē. "Tāpat kā jebkurā citā nozarē, arī mūsu portfelī ilgtspēja, digitalizācija un enerģijas izmaksas ir kļuvušas par fokusa punktu. Mūsu mērķis ir nodrošināt saviem klientiem labāko pieejamo pakalpojumu tirgū, tāpēc resursu efektivitāte ir mūsu ikdienas fokuss. Tā kā R8 misija saskan ar mūsu mērķiem, sadarbības uzsākšana ar viņiem bija tikai loģisks solis," teica Reinbergs.

Šobrīd R8 digitālā pārvaldības sistēma tiek izmantota "Kapitel" ēkās "Delta Plaza", "Sõpruse Ärimaja" biroju ēkās un "Viru Keskus" tirdzniecības centrā Igaunijā. Paplašināšanās ir notikusi arī Rīgā, kur viedā pārvaldība tiek lietota tirdzniecības centrā "Spice Home". Tuvākajā laikā, pēc Reinberga teiktā, R8 tehnoloģiju ir plānots ieviest Prāgā "I.P. Pavlova" biroju ēkā un Rīgā "Elemental Business Centre" biroju ēkās, kuras tiks pabeigtas šī gada rudenī. Tādējādi mākslīgā intelekta vadībā būs vairāk nekā 100 000 kvadrātmetru "Kapitel" uzņēmuma komercplatību.

Rīgā, Skanstes rajonā topošās biroju ēkas "Elemental Skanste” pamatos iemūrēta laika kapsula. Būvi paredzēts pabeigt jau nākamā gada vasarā.

Būve projektēta pēc starptautiskiem ilgtspējīgas būvniecības standartiem un tajā tiks izmantots zemes siltums gan apsildei, gan kondicionēšanai, izmantojot ģeotermālos pāļus.

Projekta attīstītājs un īpašnieks ir pieredzējušais nekustamo īpašumu attīstītājs "Kapitel", bet būvnieks - ģenerāluzņēmējs "Merks".

“Kapitel” kopējās investīcijas šajā projektā sasniedz apmēram 60 miljonus eiro. Pērn septembrī “Kapitel” un “Merks” parakstīja teju 49 miljonu eiro vērtu līgumu par “Elemental Skanste” celtniecību Skanstes ielas rajonā Rīgā.

Elemental Skanste biroju ēku par 49 miljoniem eiro būvēs Merks  

Igaunijas uzņēmums “Kapitel” un Latvijas būvkompānija “Merks” parakstījuši teju 49 miljonu...

“Mūsdienās attīstot projektus, energoefektivitātes faktors kļuvis par arvien būtiskāku sastāvdaļu, taču īpaši pēdējos gados aktualizējusies nepieciešamība pēc arvien jaunām inovācijām. Gan no telpu izīrētāju, gan pilsētvides plānošanas viedokļa, ir svarīgi, lai projekti ietveru tādas vērtības kā ilgtspēja, inovācijas, funkcionalitāte, pieejamība (cenas ziņā). Būtiski, lai ēka būtu videi draudzīga, taču vienlaikus spētu sniegt visu, kas nepieciešams mūsdienu ātrajā dzīves ritmā. “Kapitel” ir saņēmis ilgtspēju apliecinošus sertifikātus lielākajai daļai savu attīstīto projektu, un visus savus aktuālos projektus attīsta saskaņā ar BREEAM sertifikāciju," komentē Kapitel izpilddirektors Taavi Ojala.

Biroju ēka projektēta pēc paaugstinātas energoefektivitātes metodes un ieguvusi gandrīz nulles enerģijas ēkas (Nearly Zero Energy Building) sertifikātu. Projekts ir ieguvis BREEAM ilgtspējības sertifikāta Excellent līmeni.

Paredzēts, ka savienoto ēku kopējā platība būs 33 500 m², no kuriem 21 000 m² plānoti kā A klases nomas biroji. Papildu darba telpām paredzēts arī konferenču centrs, co-working zona, velosipēdu novietne ar 400 vietām, dušas, ģērbtuves, kā arī dažādas ēdināšanas un apkalpošanas zonas. Būs pieejamas arī aptuveni 500 autostāvvietas, tostarp 200 no tām stāvos zem ēkām.

"Skanstes apkaime veidojas par Rīgas centra modernāko daļu un esam gandarīti jau daudzu gadu garumā piedalīties šīs apkaimes attīstībā. Biroju ēkas “Elemental Skanste” pievilcīgā arhitektūra lieliski papildinās Rīgas pilsētvidi un tā būs īpaši piemērota mūsdienu progresīvajiem cilvēkiem, kam ir svarīgas globālās tendences un zaļās politikas ievērošana. “Merks” komanda intensīvi strādā, lai visi būvniecības darbi norisinātos plānotajos termiņos, un lai jau pēc gada – 2023. gada otrajā ceturksnī mēs varētu tikties jaunajās “Elemental Skanste” biroju ēkas telpās," saka SIA “Merks” valdes loceklis un celtniecības direktors Andris Bišmeistars.

“Šī būs pirmā publiskā ēka Rīgā, kuras apsildīšanai izmantos zemes siltumu, ēkas pamatos iebūvējot ģeotermālos siltumsūkņus. Krievijas īstenotais karš Ukrainā pierāda, ka energoefektivitāte ir svarīga ne tikai klimata un ekonomikas, bet arī drošības aspektā. Rīgas pilsētas pašvaldība turpinās samazināt liekus birokrātiskus šķēršļus un aktīvi sadarbosies ar attīstītājiem, investoriem un ražotājiem, lai celtu Rīgas kopējo ekonomisko spēku visā Baltijas reģionā,” uzsvēra Rīgas domes priekšsēdētāja vietnieks Vilnis Ķirsis.

Šim Skanstes attīstības projekta posmam sekos arī trīs papildu biroju ēku un daudzstāvu autostāvvietas realizācija.

"Kapitel" ir viena no lielākajām nekustamā īpašuma kompānijām Baltijā, kas attīsta un pārvalda tirdzniecības centrus, viesnīcas un biroju ēkas. Grupas nekustamo īpašumu portfelī ir vairāk nekā 244 000 kvadrātmetru īres telpu. Uzņēmumam pieder četras biroju ēkas (Delta Plaza un Sõpruse Ärimaja Tallinā, Narbuto 5 Viļņā un I.P.Pavlova 5 Prāgā) un pieder akcijas četros tirdzniecības centros ("Spice" un "Spice Home" Rīgā, Panorama Viļņā un Viru Keskus Tallinā). Uzņēmumam pieder Nordic Hotel Forum (pārvalda OÜ Nordic Hotels) un 50% no Tallink City viesnīcas, ko pārvalda “Tallink Hotels”. Uzņēmumam pieder 50% akciju OÜ Kapitel Logistics, kam pieder divi loģistikas centri uz Tallinas apvedceļa.