Zemes piespiedu nomas jautājumos Latvija jau vairāk nekā 13 gadus iet pa apburto loku, un to nespēj pārraut arī ar dalītā īpašuma izbeigšanu, kura īstenošanai izveidotais mehānisms ir birokrātiski smagnējs, un tam nav arī adekvāta valsts finansiāla atbalsta.

To intervijā Dienas Biznesam stāsta zvērinātu advokātu biroja iLaw partneris Normunds Šlitke. Viņaprāt, zemes piespiedu nomas ikgadējo griestu apmēra noteikšanā 4% no zemes kadastrālās vērtības ir daudz ekonomisko absurdu. Situāciju pašlaik var mainīt tikai Satversmes tiesa.

Kāda ir situācija ar dalītā īpašuma problēmu?

Tā ir tieši tāda pati kā pašlaik ar daudzdzīvokļu māju siltināšanu. Kāpēc tāds salīdzinājums? Tāpēc, ka ir vairākas būtiskas līdzības gan ar daudzdzīvokļu māju siltināšanu, gan ar dalītā īpašuma izbeigšanu. Diemžēl, bet vecais teiciens — ir meli, ir lieli meli un ir statistika — būtu jākoriģē un statistika jāaizstāj ar politika. Proti, politiķi pirms 11 gadiem solīja dzīvokļu īpašniekiem, ka zemes gabala izpirkšana zem daudzdzīvokļu mājas būs tikpat vienkārša un nesāpīga kā šīs mājas siltināšana. Diemžēl realitāte ir cita. Vārdos un solījumos viss ir skaisti, bet, tiklīdz raugāmies uz padarītajiem darbiem — piedāvātajiem mehānismiem —, tā aina jau ir pavisam citāda. No šodienas skatupunkta laikam nevienam nav jautājumu par energoresursiem, to cenas būtisku pieaugumu, dabasgāzes kontekstā arī pieejamību un dārdzību, kas pat ir kļuvusi par savdabīgu ieroci Ukrainas kara kontekstā. Ļoti daudzi cilvēki 32 gadus pēc Latvijas neatkarības atgūšanas dzīvo padomju laikos būvēto daudzdzīvokļu māju dzīvokļos, kuru apkurei bija paredzēts izmantot lētos energoresursus — dabasgāzi — no Krievijas, bet šodien tie vairs nav lēti, un siltināšanas problēma, šķiet, ir viena no galvenajām aktualitātēm valstī.

Zemes piespiedu nomu transformēs par likumiskajām zemes lietošanas tiesībām, tādējādi risinot daļu problēmu, kas skar dalītā īpašuma segmentu.

Tādu risinājumu redz Tieslietu ministrija (TM). Piedāvātais risinājums tās ieskatā novērstu neparedzētas sekas, kas ir radušās no nomas institūta izmantošanas dalītā īpašuma stāvokļa risināšanai, piemēram, atšķirīgu nodokļu piemērošanu pēc būtības identiskos gadījumos (PVN un NĪN piemērošana). Ar pāreju uz likumiskās zemes lietošanas tiesībām tiktu izbeigta esošā situācija, kur pušu attiecības regulē spriedumi un līgumi, kas ir radīti uz vairs spēkā neesoša regulējuma pamata, bet vēl joprojām ir spēkā. Ieviešot likumiskas zemes lietošanas tiesības par kompensāciju, būtu iespējams paredzēt vienu kompensācijas apmēru visiem gadījumiem, jo arī tiesību un pienākumu, un nodokļu regulējums visiem būtu identisks. Savukārt dalītajā īpašumā iesaistītajām pusēm nebūtu jārisina strīdi par to, kuras no dažādām tiesību normām ir piemērojamas konkrētajam gadījumam. Šādā situācijā kompensāciju varētu paredzēt 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības.

Piespiedu dalītā īpašuma attiecībās atrodas 10% no visām daudzdzīvokļu ēkām Latvijā, žurnālistiem šodien skaidroja Tieslietu ministrijas (TM) valsts sekretāra vietniece Laila Medina.

TM valsts sekretāra vietniece šodien preses konferencē atgādināja, ka Latvijā piespiedu dalītā īpašuma tiesiskajās attiecībās ir 3677 daudzdzīvokļu mājas, kur kopā ir 110 970 dzīvokļi, kas atrodas uz 7354 citām personām piederošām zemes vienībām, kas ir apmēram 10% no visām daudzdzīvokļu ēkām. Viņa norādīja, ka šo 7354 zemes vienību kadastrālā vērtība varētu būt līdz pat 180 000 000 eiro, savukārt tirgus vērtība - līdz pat 240 000 000 eiro.

Tāpēc TM izvēlējās iet to ceļu, kas paredz sadalīt finansiālo slogu starp šajā procesā iesaistītajām personām, proti, nevis valstij izpērkot visu šo zemi, bet piedāvājot to darīt dzīvokļu īpašniekam.

Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija trešdien, 9.martā, atbalstīja izskatīšanai Saeimā pirmajā lasījumā virzīt Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumprojektu, informē Saeimas Preses dienestā.

«Tieslietu ministrijas piedāvāto likuma projektu virzīsim tālāk. Projekts ir ļoti apjomīgs - tajā plānots iesaistīt valsts un pašvaldību institūcijas un tas prasīs lielus gan administratīvos, gan arī finanšu resursus. Tāpēc nekavējoties uzsāksim darbu - kopīgi ar iesaistītajām institūcijām un pašvaldībām meklēsim atbildes uz daudzajiem jautājumiem, lai beidzot atrisinātu dalītā īpašuma problēmu,» par šodien komisijā pieņemto lēmumu informē Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas priekšsēdētājs Sergejs Dolgopolovs.

Kā risinājumu piespiedu dalītā īpašuma attiecību izbeigšanai un vienota īpašuma izveidošanai likumprojekts paredz iespēju daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašniekiem izmantot vienpusēju zemes izpirkuma tiesību. Ja šādu iespēju iedzīvotāji neizmantotu, saglabātos līdzšinējās piespiedu nomas attiecības, neizslēdzot iespēju vienoties par citiem nosacījumiem.

Dalītā īpašuma izbeigšanai politiķi izvēlas potenciālajiem vēlētājiem tīkamākos risinājumus, kas kopumā neļaus sasniegt Krišjāņa Kariņa vadītās valdības deklarācijā ierakstīto.

To intervijā Dienas Biznesam stāsta zvērinātu advokātu biroja iLaw partneris un biedrības Zemes reformas komiteja pārstāvis Normunds Šlitke. Viņaprāt, politiķu vēlme atrisināt dalītā īpašuma dēļ radušos sarežģījumus, kur zeme pieder vienam īpašniekam, bet māja (dzīvokļi) citiem, ir apsveicama, taču risinājums, ko atbalstīja Saeimas vairākums, te nepalīdzēs. Gluži pretēji, izstrādātie likuma grozījumi, kam it kā būtu jārisina pārlieku ieilgusī dalītā īpašuma problēma, to nemaz risina, bet vēl vairāk sarežģīs visu pušu attiecības.

Papildus tam ir noteikta neadekvāti zema atlīdzība par zemes lietošanu, ko Satversmes tiesa jau vairākkārt ir atzinusi par neatbilstošu un ekonomiski nepamatotu. Vienlaikus likumdevējs nav pateicis, kādas zemes īpašnieka tiesības ar šo tiek nodotas būves īpašniekam un kuras savas tiesības zemes īpašnieks zaudē. Šos likuma grozījumus par brāķi atzinis pat Saeimas Juridiskais birojs. Taču politiskais populisms atkal ir guvis virsroku, pateicoties nākamgad gaidāmajām Saeimas vēlēšanām, kad katrs politiķis ir gatavs nospodrināt savus uzplečus uz tautas uzticības rēķina, kārtējo reizi devalvējot valsts pamatlikumu un ignorējot tajā nostiprinātās pamattiesības.

Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums stājās spēkā šī gada 1.janvārī, taču jau pirmajās sapulcēs, kuras dzīvokļu īpašnieki sasauca, lai lemtu par zem savas mājas esošās zemes iegādi, atklājās, ka dažas būtiskas nianses likuma izstrādātāji nav ņēmuši vērā.

Proti, tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri savas zemes domājamās daļas jau izpirkuši, par tām nāksies maksāt vēlreiz. Pretējā gadījumā dalīto īpašumu pilnībā izbeigt nebūs iespējams. Ar šādu situāciju saskārusies arī māksliniece un režisore Indra Sproģe.

Kad divtūkstošo gadu sākumā Indra Sproģe privatizēja savulaik Rīgas domes viņai piešķirto mākslinieku darbnīcu Jaunciema gatvē 147, nelielā divstāvu koka ēka, kurā kādreiz atradies kultūras nams, bija tuvu sabrukšanas robežai. Indras Sproģes īpašumā nonāca viss ēkas pirmais stāvs, bet otrā stāva divus dzīvokļus privatizēja to toreizējie īrnieki. Māksliniece namu par saviem līdzekļiem būtiski atjaunoja un izpirka arī zemi no ASV mītošā Jaunciema papīrfabrikas īpašnieka mantinieka.

Valsts zemes dienests (VZD) 16. martā Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrēja pirmo daudzdzīvokļu dzīvojamo māju piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai.

VZD šī gada 13. februārī saņēma pirmo pašvaldības lēmumu par funkcionāli nepieciešamās zemes noteikšanu privatizētai daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai Cietokšņu ielā 15, Daugavpilī. Pamatojoties uz pašvaldības pieņemto lēmumu VZD Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrēja daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas Cietokšņa ielā 15, Daugavpilī atsavināmo zemi, noteica atsavināšanas cenu un nosūtīja daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas un zemes īpašniekiem paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu.

“Minētais fakts nozīmē, ka Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumā noteiktais dalītā īpašuma izbeigšanas process pēc ilgiem gadiem ir iesācies un tālākās darbības dalītā īpašuma izbeigšanai būs atkarīgas no daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašnieku veiktajām darbībām,” norāda VZD ģenerāldirektore Vita Narnicka.

Dzīvokļu cenas ir zemākas mājās, kas atrodas uz nomātas zemes; piesaistītais zemes gabals dalīta īpašuma gadījumā ir lielāks nekā vienotam īpašumam. Tādējādi dzīvokļu īpašnieku žēlabām par augsto zemes nomas maksu un dalītā īpašuma problemātiku ir zināms pamats.

Tas izriet no Valsts zemes dienesta (VZD) jaunākā īpašuma tirgus pārskata, kas šoreiz veltīts dalītā īpašuma un piespiedu nomai daudzdzīvokļu māju gadījumā Rīgā. Pētījumā arī secināts, ka ienākumi no zemes piespiedu nomas patlaban ir ievērojami augstāki nekā depozītu likmes Latvijas bankās.

Saskaņā ar VZD datiem, Rīgā daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās ir aptuveni 310 tūkst. dzīvokļu īpašumu, no kuriem aptuveni 170 tūkst. īpašumu zeme un dzīvoklis ir viena īpašnieka rokās, savukārt aptuveni 140 tūkst. dzīvokļu īpašumu ir dalīti (atsevišķi pastāv būvju īpašums un zemes īpašums). Dzīvokļi Rīgā, kas ir dalītā īpašumā, ir aptuveni 45% no kopējā skaita, taču potenciāli piespiedu nomas attiecības var veidoties aptuveni 40% gadījumu.

Saeima šodien galīgajā lasījumā pieņēma Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumu, kas noteiks kārtību, kādā sākams un īstenojams vienota īpašuma izveidošanas process piespiedu dalītā īpašuma gadījumā, ja uz citai personai piederoša zemes īpašuma atrodas daudzdzīvokļu māja ar privatizētu dzīvokļu īpašumiem.

Balsojumā par šo likumu 56 deputāti bija "par" un 18 - "pret".

Saeimas deputāte Regīna Ločmele (S) debatēs teica, ka viņas pārstāvētā "Saskaņas" Saeimas frakcija šo likumu neatbalsta, jo tas esot "netaisnīgs savā saknē". Viņa norādīja, ka likums izbeigs piespiedu dalīto īpašumu privatizētajās daudzdzīvokļu mājās zemes īpašnieku interesēs. Viņiem radīsies iespēja nopelnīt vismaz 200 miljonus eiro, ko "samaksāt zemes baroniem", teica deputāte.

Arī viņas partijas biedrs Sergejs Dolgopolovs (S) teica, ka šis likums nerisina problēmu kopumā, kuru esot radījusi valsts, ne cilvēki.

Savukārt koalīcijas politiķis Jānis Dombrava (NA) akcentēja, ka dalītais īpašums privatizētajās daudzdzīvokļu mājās bijusi problēma daudzu desmitu gadu garumā un līdz šim nav bijis izstrādāts instruments, kā to risināt. Dombrava pateicās kolēģiem, kuri turpināja darbu pie šī regulējuma un likumu noveda tik tālu.

Satversmes tiesa (ST) Saeimas noteikto regulējumu par zemes nomu piespiedu dalītajos īpašumos ir atzinusi par atbilstošu Satversmei, bet ierobežoto nomas maksas apmēru - par pamatlikumam neatbilstošu, informēja ST.

Pēc vairāku gadu diskusijām, kā risināt piespiedu dalīto īpašumu problēmu, kad zeme pieder vienam īpašniekam, bet ēkas - citam, 2022.gada 1.janvārī stājās spēkā tā dēvētais piespiedu nomas maksājums jeb maksa par zemes lietošanu 4% apmērā no zemes kadastrālās vērtības. Likumiskā lietošanas maksa veido 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības. Ja 4% gadā ir mazāk par 50 eiro, lietošanas maksa ir 50 eiro gadā. Minimālā lietošanas maksa - 50 eiro gadā - nav jāreizina ar zemes vai būves kopīpašnieku skaitu.

Likumiskās zemes lietošanas tiesības stājas spēkā trīs posmos, atkarībā no situācijas. 2022.gada 1.janvārī regulējums stājas spēkā visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības attiecīgajā brīdī netiek regulētas ar spēkā esošu līgumu vai tiesas nolēmumu.

Saeima ceturtdien, 17.martā, pirmajā lasījumā konceptuāli atbalstīja Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumprojektu, informē Saeimas Preses dienests.

Kā risinājumu piespiedu dalītā īpašuma attiecību izbeigšanai un vienota īpašuma izveidošanai likumprojekts paredz iespēju daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašniekiem izmantot vienpusēju zemes izpirkuma tiesību. Ja šādu iespēju iedzīvotāji neizmantotu, saglabātos līdzšinējās piespiedu nomas attiecības, neizslēdzot iespēju vienoties par citiem nosacījumiem.

Lai daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopība varētu uzsākt dalītā īpašuma izbeigšanas procedūru, paredzēts vienkāršot lēmuma pieņemšanas mehānismu. “Par” būtu jānobalso vairāk nekā pusei no visiem dzīvokļu īpašniekiem. Pēc tam katram dzīvokļa īpašniekam jāveic savas izpirkuma cenas daļas samaksa, kas atkarīga no zemes kadastrālās vērtības, izpērkamās zemes platības, dzīvojamās mājas lieluma un konkrētā dzīvokļa platības.

Ceturtdien Valsts sekretāru sanāksmē tika izsludināts Tieslietu ministrijas izstrādātais likumprojekts Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, kas paredz piedāvāt privatizēto daudzdzīvokļu ēku un zemes īpašniekiem vienkāršotu dalītā īpašuma attiecību izbeigšanas risinājumu, informē TM.

Likumprojekts nosaka kārtību, kādā atsevišķo zemes un ēkās esošo dzīvokļu īpašumu vietā varētu izveidot vienotu īpašumu, proti, dzīvokļu īpašniekiem paredzēta iespēja par taisnīgu samaksu no zemes īpašniekiem izpirkt zemi, ņemot vērā to, ka privāttiesiskā ceļā izbeigt piespiedu dalītā īpašuma attiecības tieši daudzdzīvokļu ēku gadījumos ir apgrūtināti vai pat neiespējami.

Tieslietu ministrijas piedāvātais risinājums paredz, ka lēmumu par zemes izpirkšanu pieņems dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē, vairāk nekā pusei balsojot par; līdzekļi izpirkuma cenas samaksai zemes īpašniekam dzīvokļu īpašniekiem jānodrošina pašiem; gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par zemes izpirkšanu, zemes izpirkšanai nav nepieciešama tās īpašnieka piekrišana; dzīvokļu īpašnieki izpērk zemes platību, kas vienāda ar konkrētajai ēkai noteikto funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu, neatkarīgi no piespiedu nomas līgumā norādītās nomājamās zemes platības; valsts un pašvaldības sniegs atbalstu – segs izmaksas, kas saistītas ar procesa norisi: pašvaldība nodrošinās izpērkamās zemes (funkcionālā zemes gabala) noteikšanu vai pārskatīšanu kvartāla robežās aptuveni trīs gadu laikā. Savukārt valsts segs administratīvā procesa izmaksas, kas saistītas ar izpērkamās zemes reģistrāciju kadastrā, izpirkuma cenas noteikšanu, dzīvokļu īpašnieku informēšanu, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanu (iesaistot zvērinātu tiesu izpildītāju), izpērkamās zemes kadastrālo uzmērīšanu, dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Saeima 2021. gada 25. novembrī galīgajā lasījumā pieņēma Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumu, kas noteiks kārtību, kādā sākams un īstenojams vienota īpašuma izveidošanas process piespiedu dalītā īpašuma gadījumā, ja uz citai personai piederoša zemes īpašuma atrodas daudzdzīvokļu māja ar privatizētu dzīvokļu īpašumiem.

Gan likuma pieņemšanas gaitā, gan publiskajā telpā izskanējuši pretrunīgi viedokļi par to, ka šis likums rada pārmērīgas priekšrocības vai nu daudzdzīvokļu māju īpašniekiem, vai zemes īpašniekiem zem šādām ēkām, kas dažkārt tiek dēvēti arī par "zemes baroniem".

Nepretendējot atrisināt šo diskusiju starp dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieku interešu atbalstītājiem un aizstāvjiem, vēlos pakavēties tikai pie vienas būtiskas normas jaunajā likumā. Saskaņā ar 5. panta ceturto daļu tieši pašvaldība pieņems lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanu. Proti, tieši pašvaldība būs tā, kas noteiks tā zemesgabala platību, kuru daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki izpirkšanas rezultātā iegūs savā īpašumā pēc piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas.

Zemes zem daudzdzīvokļu ēkām ienesīgums ir aptuveni divas reizes augstāks nekā Latvijas komercbanku piedāvātās depozītu likmes, jo zemes īpašnieks no nomnieka var prasīt nomas maksu 6% gadā no kadastrālās vērtības, kas vairumā gadījumu ir ļoti tuva zemes tirgus vērtībai.

Ar to arī esot izskaidrojams fakts, ka šobrīd notiekot darījumi ar zem daudzdzīvokļu ēkām esošajiem zemes gabaliem, jo tas esot uzskatāms par pievilcīgu investīciju objektu, norāda VZD. Pie tāda secinājuma nonākts Valsts zemes dienesta (VZD) nekustamā īpašuma tirgus pārskatā

Valsts zemes dienesta nekustamā īpašuma tirgus kārtējā pārskata speciālā tēma ir «Dalītais īpašums un piespiedu noma daudzdzīvokļu māju gadījumā Rīgā». Pārskatā apskatītas dalītā īpašuma problēmas gan no iznomātāja, gan nomnieka viedokļa un konstatēts, ka jautājums par piespiedu zemes nomu zem daudzdzīvokļu namiem dzīvokļu iegādes gadījumā ir aktualizējies pēdējā pusotra gada laikā.

Valsts zemes dienestā līdz 2023.gada 28. decembrim ir reģistrēti Latvijas pašvaldību iesniegtie dokumenti par 72 daudzdzīvokļu mājām ar mērķi izbeigt piespiedu dalīto īpašumu.

Piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai pieteikumi ir saņemti no 16 pašvaldībām - Daugavpils valstspilsētas, Cēsu novada, Saulkrastu novada, Jelgavas valstspilsētas un Jelgavas novada, Valmieras novada, Liepājas valstspilsētas, Balvu novada, Bauskas novada, Kuldīgas novada, Tukuma novada, Siguldas novada, Rīgas valstspilsētas, Smiltenes novada, Jūrmalas valstspilsētas un Mārupes novada.

Valsts zemes dienesta ģenerāldirektore Vita Narnicka norāda, ka “piespiedu dalītais īpašums ir vēsturiski izveidojies paradokss, kas daudzus īpašniekus ir faktiski padarījis par situācijas ķīlniekiem, tāpēc bija svarīgi pieņemt izšķirošus lēmumus, lai situāciju šajā jomā uzlabotu. Pirmajā gadā dienests ir saņēmis jau 72 pieteikumus par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu, tādējādi izmantojot iespēju izbeigt zemes reformas laikā izveidotu tiesisku situāciju, kad privatizēta daudzdzīvokļu dzīvojamā māja atrodas uz tādai privātpersonai piederošas zemes, kura nav šīs mājas dzīvokļa īpašnieks. Sagaidāms, ka 2024. gadā pieteikumus apjoms palielināsies, pārskatāmā nākotnē ļaujot aizvērt šo vēstures lappusi.”

Otrdien valdība akceptēja Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumprojektu, informē Tieslietu ministrija.

Jaunais likumprojekts piedāvā risinājumu piespiedu dalītā īpašuma attiecību izbeigšanai starp privatizēto daudzdzīvokļu ēku īpašniekiem un zemes īpašniekiem.

Likumprojekts nosaka kārtību, kādā atsevišķo zemes un ēkās esošo dzīvokļu īpašumu vietā varētu izveidot vienotu īpašumu, proti, dzīvokļu īpašniekiem paredzēta iespēja par taisnīgu samaksu no zemes īpašniekiem izpirkt zemi, ņemot vērā to, ka privāttiesiskā ceļā izbeigt piespiedu dalītā īpašuma attiecības tieši daudzdzīvokļu ēku gadījumos ir apgrūtināti vai pat neiespējami.

Tieslietu ministrijas piedāvātais risinājums paredz, ka vietējā pašvaldība noteiks dzīvojamajai ēkai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu un datus par to nosūtīs Valsts zemes dienestam, kas izveidos izpērkamo zemi, aprēķinās izpērkamās zemes cenu un nosūtīs paziņojumus dzīvojamo ēku un zemes īpašniekiem.

Valdībai līdz šā gada 1. maijam ir jāsagatavo piedāvājums nekustamā īpašuma nodokļa liktenim attiecībā uz iespējamo vienīgā vai primārā mājokļa neaplikšanu ar to.

Tāds ir Saeimas Budžeta un finanšu (nodokļu) komisijas lēmums, izskatot kolektīvo iesniegumu par nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) atcelšanu vienīgajam īpašumam, kas kalpo par dzīvesvietu tās īpašniekam.

Tieslietu ministrija ir sagatavojusi projektu par nekustamā īpašuma nodokļa atcelšanu vai samazinājumu primārajam mājoklim un to nodevusi sabiedriskajai apspriešanai. Tā ieviešanas gadījumā jautājums ir par prognozētajiem pašvaldību ieņēmumiem no šī nodokļa 2022. gadā.

Jāatgādina, ka jau iepriekš ir bijuši vairāki mēģinājumi "atbrīvot" vienīgo mitekli no NĪN maksāšanas, taču neviens no tiem nav beidzies ar uzvaru. Proti, 2019. gadā parlamentā bija pašlaik opozīcijā esošās ZZS deputātu iesniegtais grozījumu projekts Nekustamā īpašuma nodokļa likumā, kurš paredzēja no šī nodokļa maksāšanas ar 2020. gadu atbrīvot mitekli, kurā cilvēks ir deklarēts un dzīvo, un tam piekrītošo zemi pilsētās un ciemos līdz 1,5 ha, bet viensētās līdz 2 ha ar kopējo kadastrālo vērtību līdz 100 000 eiro. Taču attiecīgie grozījumi neguva parlamenta vairākuma atbalstu un nenonāca pat līdz izskatīšanai Saeimas Budžeta un finanšu (nodokļu) komisijā.

Par zināma veida aksiomu jau kļuvuši aizejošo valdību un Saeimu centieni pēdējā brīdī pirms pilnvaru termiņa beigām “izbīdīt cauri” no lietderības un labas pārvaldības principa apšaubāmus, bet sev un kādam izdevīgus lēmumus. Pašreizējās valdības “pērle” ir 30. augustā steigā pieņemtais Ministru kabineta lēmums par zem Biķernieku trases esošās zemes atpirkšanu par vairāk kā astoņiem miljoniem eiro.

Kārtējo reizi ir nodemonstrēta divu bezkompromisu ministriju – Satiksmes ministrijas un Tieslietu ministrijas – mazspēja, ar abām kājām klibojošais labas pārvaldības princips un ir radīts dīvains precedents.

Dienu pēc šī lēmuma pieņemšanas Fiskālās disciplīnas padome valdības lēmumu par 8,129 miljonu eiro piešķiršanu minētās zemes atpirkšanai novērtēja kā neatbilstošu fiskālās politikas prioritātēm. Patiešām dīvaini, ka bezkompromisa tiesiskuma karognesējs, kurš minēto MK sēdi vadīja un kura paraksts ir zem MK rīkojuma Nr. 578 “Par nekustamo īpašumu Sergeja Eizenšteina ielā, Rīgā, pirkšanu Biķernieku kompleksās sporta bāzes attīstības projekta īstenošanai”, ne vien neiebilda pret darījumu, bet pat kautrīgi pievēra acis uz paša ministrijas iestāžu prognozēm, ka no 2025. gada minētā īpašuma projektētā kadastrālā vērtība no 830 396 eiro saruks līdz 339 328 eiro!

Piespiedu dalīto īpašumu izbeigšanas process aktīvi ir uzsācies jau vairākās Latvijas pilsētās, to apliecina arī Valsts zemes dienestā šobrīd pašvaldību iesniegtie 19 pieteikumi par piespiedu dalīto īpašumu izbeigšanu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās, kas iesniegti atsavināmās zemes reģistrācijai Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un atsavināmās zemes atsavināšanas cenas aprēķinam.

Līdz 23. augustam Valsts zemes dienestā ir saņemti pieteikumi no Daugavpils valstpilsētas, Cēsīm, Saulkrastiem, Jelgavas, Valmieras, Liepājas valstspilsētas un Bauskas. Visvairāk pieteikumu par piespiedu dalīto īpašumu izbeigšanu daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām ir saņemts no Jelgavas - astoņi.

Pēc tam seko Daugavpils un Saulkrasti ar trīs pieteikumiem, tad Valmiera ar diviem pieteikumiem. Pa vienam pieteikumam ir saņemts no Cēsīm, Bauskas un Liepājas. Četriem pieteikumiem Valsts zemes dienests jau ir noteicis un Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrējis atsavināmo zemi, aprēķinājis tās atsavināšanas cenu un nosūtījis to daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekiem un zemes īpašniekiem.

Likums dalītā īpašuma problēmu izbeigšanai gaidīto efektu varētu arī nesasniegt, otrdien vēsta laikraksts Dienas Bizness.

Ministru kabineta komiteja (MKK) pieņēma lēmumu virzīt tālāk izskatīšanai valdībā likumprojektu Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšana un ar to saistītos grozījumus likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju. Tomēr pavisam gludi process nevirzās uz priekšu, jo dažādi iebildumi pret likumprojektā ietverto ir tādiem sociālajiem partneriem kā Latvijas Darba devēju konfederācijai (LDDK), Latvijas pašvaldību savienībai (LPS) un arī Latvijas Komercbanku asociācijai. Līdz ar to Ministru prezidente Laimdota Straujuma norādīja, ka ir jāpanāk vienošanās strīdīgajos jautājumos. Pats zemes iegādes process varētu sākties 2020. gadā.

Saeimas pērn pieņemtais likums, kas vērsts uz “piespiedu dalītā īpašuma sakārtošanu vērstu pasākumu īstenošanu”, bezkompromisa tiesiskuma apoloģēts zemes īpašniekus, faktiski, kvalificē vientiešos, baronos un sponsoros. Tagad lieta nonākusi Satversmes tiesā.

Tieslietu ministrija pēc būtības, maldinot premjeru un koalīcijas biedrus, radījusi likumdošanas brāķi, kas Saeimā pieņemts ar 75 balsīm “par”. Likums, acīmredzami, tapis priekšvēlēšanu gaisotnē.

Labam likumam jābūt kompromisam, kas saprātīgi un samērīgi salāgo pretējo pušu tiesības. Pretējā gadījumā tas ir brāķis vai populistu ierocis sev vien zināmu mērķu sasniegšanai. Iespējams, Saeimas 2021. gada 30. septembrī pieņemtais likums “Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību”” tiešām bija labi domāts, un valdība naivi ticēja, ka šis Tieslietu ministrijas gara darbs “piespiedu laulības” starp zemes, dzīvokļu un savrupmāju īpašniekiem padarīs abām pusēm saprotamākas un pieņemamākas. Tomēr realitātē likums neatbilst ne tā izstrādāšanas mērķiem un uzdevumiem, ne arī Latvijas valsts stūrakmenim – Satversmei, norāda jomas pārzinātāji un eksperti.

Dalītā īpašuma problēma pastāv lielākajās Latvijas pilsētās; zeme zem daudzdzīvokļu mājām nereti ir darījumu objekts.

Runājot par dalīto īpašumu, lielākoties tiek uzsvērts, ka īpašnieki, uz kuru zemes tapuši citiem piederoši nami – galvenokārt padomju gados celtās daudzstāvu dzīvojamās ēkas –, tāpat kā šajos namos dzīvojošie cilvēki ir situācijas ķīlnieki. Proti, nami būvēti, nerespektējot vēsturiskās zemes robežas, un, atjaunojot īpašumtiesības uz zemi, to vēsturiskajiem saimniekiem vai mantiniekiem faktiski tika atdots īpašums ar apgrūtinājumu – viņi nevar realizēt visas tiesības, kas būtu iespējamas, ja zeme būtu brīva. Savukārt dzīvokļu īpašniekiem papildu ikmēneša komunālajiem maksājumiem jāparedz arī līdzekļi zemes nomai.

Tiesības dzīvokļu īpašniekiem izpirkt zemi zem mājas par zināmu cenu (kadastrālā vērtība x 1,18) spiedienu uz nekustamā īpašuma tirgu neradīšot, taču jautājumi ir gan dzīvokļu, gan arī zemes īpašniekiem

Tā liecina DB aptaujāto nekustamo īpašumu jomā strādājošo sacītais. Valsts sekretāru sanāksmē izsludināts Tieslielu ministrijas sagatavotais piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanās likumprojekts privatizējamās daudzdzīvokļu mājās. Pēc Tieslietu ministrijas ziņām Latvijā piespiedu dalītā īpašuma tiesiskajās attiecībās ir 3 677 daudzdzīvokļu mājas (ko kopā veido 110 970 dzīvokļi), kuras atrodas uz 7354 citām personām piederošām zemes vienībām.

Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem minēto 7354 zemes vienību kadastrālā vērtība varētu būt no 130 līdz 180 milj. eiro. No visām daudzdzīvokļu mājām, kas atrodas uz citai personai piederošas zemes, aptuveni 30% māju ir Rīgā, daudz šādu māju ir arī Jūrmalā, Daugavpilī, Jelgavā un Ogrē. Plānots, ka piedāvātā risinājuma īstenošanu dalītā īpašuma attiecību izbeigšanai varētu uzsākt 2020. gada sākumā. Dzīvokļu īpašniekiem pašlaik ir pienākums maksāt zemes īpašniekiem piespiedu nomas maksu (tā varēja sasniegt pat 6% no kadastrālās vērtības, ja vien nav panākta vienošanās par citu apmēru) par zemi, uz kuras atrodas ēka.

Šomēnes uz valdības galda varētu nonākt likumprojekts dalītā īpašuma jautājuma risināšanai; juristi bažījas, ka veco problēmu vietā varētu nākt jaunas

Likumprojekts Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšana un ar to saistītie grozījumi likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju šobrīd atrodas starpinstitūciju saskaņošanas procesā. Tieslietu ministrija plāno, ka līdz noteiktajam termiņam – šī gada septembrim – izdosies likumprojektus aizvirzīt līdz izskatīšanai Ministru kabineta sēdē un tie nonāks Saeimā, DB norāda Tieslietu ministrijas pārstāve Līva Rancāne. Proti, likuma Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju pārejas noteikumi paredz, ka Ministru kabinets līdz 2015. gada 30. septembrim iesniedz Saeimai likumprojektu par dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanu starp privatizētā objekta īpašnieku un tā zemes gabala īpašnieku, uz kura atrodas privatizētais objekts.

Nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem turpmāk būs jāapdrošina savas darbības civiltiesiskā atbildība, informē Ekonomikas ministrija.

2020.gada 1.augustā stājās spēkā Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums, kas paredz regulēt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku profesionālās darbības tiesiskos pamatus un nodrošināt šo personu profesionālās darbības uzraudzību, lai novērstu noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju, terorisma un proliferācijas finansēšanu un sekmētu stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu.

Savukārt, šā gada 29.septembra sēdē Ministru kabinets apstiprināja nekustamā īpašuma darījumu starpnieku civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas kārtību un reģistrācijas maksu par personas iekļaušanu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā. Likums paredz, ka nekustamā īpašuma darījumu starpniekam ir jāapdrošina savas profesionālās darbības civiltiesiskā atbildība. MK apstiprinātie "Nekustamā īpašuma darījumu starpnieka profesionālās darbības civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas noteikumi" paredz apdrošināšanas līguma minimālo atbildības limitu gadā un obligātos riskus, kurus apdrošina nekustamā īpašuma darījumu starpnieks. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieka civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas līguma minimālais atbildības limits gadā ir noteikts 50 000 eiro apmērā.