Rīgas dzīvokļu tirgū veidojas arvien lielāka plaisa starp pārdevēju gaidām un realitāti -sludinājumos prasītās cenas vidēji ir par 20-25% augstākas nekā faktiskajos darījumos, liecina nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” dati.
Tirgus aktivitāte saglabājas un darījumu summas aug, taču pircēji kļūst piesardzīgāki un arvien biežāk panāk sev izdevīgu cenu. Vienlaikus šā gada pirmajā ceturksnī sludinājumos vidējā prasītā summa Rīgā pārsniegusi 125 000 eiro, kas ir augstākais rādītājs kopš 2022. gada.
Eksperti cenu lēcienu sludinājumos saista ar dažādiem faktoriem, tostarp Saeimā iesniegto iniciatīvu par otrā pensiju līmeņa kapitāla nodošanu iedzīvotāju rokās, kas varētu aktivizēt tirgu. Lai gan šobrīd priekšlikuma izskatīšana ir apturēta, pārdevēji jau sākotnēji bijuši “zemajā startā” un reaģējuši ar augstākām pārdošanas cenām.
Martā īrei pieejamo dzīvokļu skaits Rīgā sasniedza 2950, mēneša laikā piedāvājumam samazinoties par 8%. Trešdaļa no tiem bija mājokļi sērijveida ēkās Rīgas apkaimes. Savukārt iegādei bija pieejami 3050 dzīvokļi (-10%, salīdzinot ar februāri), no kuriem 2/3 bija īpašumi jaunbūvēs un pirmskara namos, bet 950 mājokļu tā sauktajās sērijās.
Jauno projektu pirmreizējā tirgū vidējās dzīvokļu cenas darījumos saglabājušās nemainīgas. Kvadrātmetrs iekštelpu platības Rīgas apkaimēs martā vidēji maksāja 2730 eiro, savukārt centrā - 3600 eiro. Turpretī darījumos ievērojami pieaugusi vidējā cena Rīgas centra dzīvokļiem renovētajās ēkās. Mēneša laikā cena kāpusi par 15%, sasniedzot 3000 eiro/ m². Tādējādi centra dzīvokļi pirmskara ēkās cenas ziņā apsteiguši mājokļus apkaimju energoefektīvajās jaunbūvēs, kas līdz šim tika uzskatītas par dārgāko segmentu.
Tāpat pirmajā ceturksnī samazinājies arī darījumu skaits jaunajos projektos. “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva skaidro – augošās darījumu summas renovētajās pirmskara ēkās neliecina par iedzīvotāju tendenci atgriezties Rīgas centrā, bet gan attīstību atsevišķā premium klases segmentā, kur darījumi kļūst lielāki un dārgāki: “Rīgā nav novērojama masveida iedzīvotāju atgriešanās centrā, taču skaidri iezīmējas pieaugošs pieprasījums pēc kvalitatīviem, renovētiem dzīvokļiem centrālajās lokācijās. Centrā pircēji ir selektīvāki savās izvēlēs, pārsvarā tiek meklēti uzreiz dzīvošanai gatavi īpašumi, kuri likumsakarīgi arī maksā dārgāk. Tāpat centrā koncentrējas vairāk ārzemju pircēju un investoru, kuri gatavi iegādāties īpašumu par tā sākotnējo pārdošanas cenu un biežāk izvēlas luksus segmentu. Attiecīgi premium īpašumiem atšķirība starp cenu sludinājumā un cenu darījumā nav izteikta. Toties vietējie pircēji meklē kompromisu un biežāk mēģina panākt izdevīgāku cenu, īpaši, ja darījums plānots par saviem līdzekļiem. Un tas arī atspoguļojas faktisko darījumu summās, kas vidēji ir par 20-25% zemākas nekā pārdevēja sludinājumā norādītā cena.”
Jauno projektu otrreizējā tirgū cena Rīgas apkaimēs vidējā cena pieaugusi par nepilniem 4%, sasniedzot 2150 eiro/ m², bet centrā samazinājusies līdz 2800 eiro/ m². Kopumā jaunajos projektos Rīgā iegādei martā bija pieejami 1765 dzīvokļi. Mājokļu vidējās cenas sludinājumos ir 3150 eiro/ m². Savukārt mājokļu piedāvājumā sērijveida ēkās Rīgas apkaimēs izmaiņas nav novērotas – vidējās cenas darījumos svārstās ap 1140 eiro/ m², bet centra rajonā – ap 1520 eiro/ m².
Pēdējā laika globālā, ekonomiskā un politiskā nenoteiktība ir radījusi situāciju, kurā pircēji saņem pretrunīgus signālus. No vienas puses, mājokļu cenas turpina pieaugt, liekot apsvērt iegādi jau tagad. No otras – ģeopolitiskie riski, tostarp karš Tuvajos Austrumos un Ukrainā, kā arī augstākas procentu likmes palielina ikdienas izdevumus un samazina iedzīvotāju iespējas uzkrāt.
Viens no risinājumiem iedzīvotāju finansiālās situācijas uzlabošanai nesen nonāca Saeimā: izskatīšanai tika iesniegta iniciatīva par iespēju brīvprātīgi piekļūt otrajā pensiju līmenī uzkrātajam kapitālam. Iniciatīvas pamatojums saistīts ar finanšu drošību, proti, iedzīvotāji varētu izmantot savus uzkrājumus ne tikai kritiskās situācijās, bet arī lai uzlabotu savu labklājību, tostarp iegādājoties nekustamos īpašumus. Pirms pieciem gadiem šāda pensiju reforma tika īstenota Igaunijā. Kaimiņvalsts pieredze rāda, ka iespēju priekšlaicīgi izņemt uzkrāto kapitālu nekavējoties izmantoja aptuveni 20% iedzīvotāju. Lielākā daļa līdzekļu netika novirzīta investīcijām vai aktīvu iegādei, kas ilgtermiņā uzlabotu personas finansiālo situāciju, bet gan izmantota parādu segšanai un patēriņam. Tas savukārt īstermiņā valstī palielināja inflāciju. Būtiski, ka Igaunijā šo iespēju pārsvarā izmantoja mājsaimniecības ar zemāku finanšu stabilitāti.
“Ja modelējam Igaunijas pieredzi Latvijā, visticamāk pieeja uzkrājumam dotu sava veida impulsu nekustamā īpašuma tirgum. Iedzīvotāju ieguvums būtu līdzekļi pirmajai iemaksai vai kredītsaistību uzlabošanai, un tas varētu palielināt darījumu skaitu un īstermiņā radīt cenu spiedienu. Bet kaimiņvalsts dati pārliecinoši rāda, ka mājokļa iegāde par pensijas naudu nebūt nebija prioritārais lēmums – turklāt mēs runājam par Igauniju, kas Latvijai šobrīd “paraugskolniece” itin visā. Pie mums efekts uz mājokļu tirgu būtu jūtams, taču fragmentārs. Tāpēc potenciālajiem pircējiem svarīgākais ir fokusēties nevis uz ideālo brīdi iegādei un pēkšņu pieeju lielākiem līdzekļiem, bet uz savu finanšu stabilitāti ilgtermiņā. Savukārt pārdevējiem ir pēdējais brīdis saprast, ka šobrīd tirgū uzvar nevis augstākā, bet gan pareizā cena,” norāda Ijevleva.
