Augošās būvniecības izmaksas, EURIBOR procentu likmju svārstības un stingrāki banku finansēšanas nosacījumi pēdējos gados būtiski mainījuši nekustamo īpašumu attīstības vidi.
Svarīgi saprast, ka līdztekus šiem faktoriem ne mazāk svarīgs ir jautājums par to, kā tiek finansēta dzīvojamo projektu attīstība, jo tieši tas lielā mērā nosaka, cik daudz jaunu mājokļu nonāk tirgū.
Kas Latvijas tirgū būtu jāpilnveido?
Ņemot vērā, ka Rīgā gadā tiek uzbūvēti vien aptuveni 2000–2500 jaunu dzīvokļu, lai gan sabalansētai mājokļu tirgus attīstībai būtu nepieciešami vismaz 4000–5000, kļūst skaidrs, ka problēma nav tikai pieprasījumā, bet arī tirgus spējā pietiekami efektīvi finansēt jaunu mājokļu attīstību. Latvijā lielākā daļa dzīvojamo projektu joprojām tiek finansēti ar aizņēmumiem no bankām, attīstītāju pašu kapitālu un pirmspārdošanas līdzekļiem. Taču šāds modelis nozīmē, ka būtiska daļa ieņēmumu attīstītāj saņem tikai pēc ēkas nodošanas ekspluatācijā un sadalīšanas dzīvokļu īpašumos. Praksē tas nozīmē, ka 85–90 % no kopējās darījuma summas attīstītājs saņem tikai projekta noslēgumā, līdz ar to piesaistītais kapitāls vienā projektā tiek “iesaldēts” uz ilgāku laiku un jaunu projektu uzsākšana kļūst lēnāka. Protams, kapitāla izmaksas tiek pārliktas uz dzīvokļu cenu, padarot tos dārgākus un mazāk pieejamus pircējiem.
inansējums būvniecības laikā – Polijas un Čehijas pieredze
Labs piemērs, kā tas tiek risināts, ir Polijas un Čehijas prakse. Polijā darbojas atvērto darījumu kontu princips jeb open escrow account, kas attīstītājam ļauj saņemt finansējumu jau būvniecības stadijā, ja dzīvokļi tiek pārdoti projektēšanas vai būvniecības laikā. Tas nozīmē, ka pircēju finansējums projektā ienāk agrāk, nevis tikai pēc ēkas nodošanas ekspluatācijā.Līdzīgs princips darbojas arī Čehijā. Pēc galveno būvdarbu jeb ēkas karkasa pabeigšanas dzīvokli iespējams reģistrēt zemesgrāmatā, kas ļauj attīstītājam saņemt finansējumu no bankas, balstoties uz pircēju hipotekārajiem kredītiem. Tas nozīmē, ka pircēju finansējums projektā ienāk jau būvniecības gaitā, samazinot kapitāla izmaksas un ļaujot attīstītājam elastīgāk plānot nākamos projektus. Šādos apstākļos attīstītājam nav tik ilgi jāfinansē projekts no saviem līdzekļiem vai dārga aizņēmuma.
Praksē tas notiek tā. Brīdī, kad ēkas karkasa būvniecība ir pabeigta un – gan dzīvokļiem, gan komerctelpām ir izbūvētas ārsienas, tiek veikta ēkas uzmērīšana, t.s. as-built jeb faktiskā izpildījuma uzmērīšana. Pēc tās fiksētie dati tiek izmantoti, lai īpašumu reģistrētu Čehijas zemesgrāmatā. Šajā brīdī īpašums kļūst par hipotēkas nodrošinājumu un bankas var sākt izsniegt klientiem kredītus un novirzīt finansējumu attīstītājiem būvniecības vajadzībām atbilstoši ēkas gatavības pakāpei. Protams, šeit ir virkne jautājumu. Pirmkārt, vai pastāv risks, ka attīstītājs nepabeigs projektu? Otrkārt, vai visas bankas būs gatavas šādi finansēt darījumus? Taču šos jautājumus risina tirgus, banku konkurence, attīstītāja pieredze un stabilitāte.Čehijā papildus tiek izmantots arī fiskāls instruments – samazināta PVN likme jaunajiem ekonomiskās klases mājokļiem. Ekonomiskās klases dzīvokļiem līdz 120 kvadrātmetriem šī likme ir 12 %, un tas būtiski uzlabo mājokļu pieejamību, vienlaikus aktivizējot tirgu.
Kopuzņēmumi kā praktisks finansēšanas modelis
Otrs risinājums, kas praksē kļūst arvien nozīmīgāks, ir kopuzņēmuma modelis ar investoru. Šajā gadījumā konkrēta projekta attīstīšanai tiek izveidots atsevišķs uzņēmums, kurā attīstītājs un investors apvieno kapitālu, savukārt bankas finansējums nodrošina pārējo nepieciešamo daļu. Attīstītājs šādā modelī nodrošina projekta attīstību – projektēšanu, būvniecības organizēšanu, pārdošanu un nodošanu ekspluatācijā, savukārt investors piedalās ar kapitālu, tādējādi sadalot riskus un vienlaikus samazinot attīstītāja finansiālo slogu. Šāda pieeja jau vairākus gadus tiek izmantota arī citos tirgos, kur YIT attīsta dzīvojamos projektus, piemēram, Čehijā, Slovākijā un Lietuvā.Šādu pieeju esam izmantojuši arī Latvijā, piemēram, attīstot projektu “Green City” kopā ar somu investīciju fondu “Vicus Capital Advisors Limited”. Kā arī projektā “Mārpagalmi”, kur otrā un trešā nama būvniecība tika īstenota, izveidojot kopuzņēmumu un piesaistot investorus – čehu investīciju grupu “RSJ Investments”, kā arī “BluOr Bank” līdzfinansējumu. Tas bija labs piemērs tam, kā šāds finansēšanas modelis var strādāt praksē. No attīstītāja skatupunkta kopuzņēmuma modelis ļauj efektīvāk izmantot kapitālu, vienlaikus samazinot paša kapitāla slogu vienā projektā un sniedzot iespēju paralēli virzīt vairākas attīstības ieceres. Esmu pārliecināts, ka arī turpmāk šādu modeli īstenosim vēl citos YIT projektos.
Elastīgāks regulējums – straujāka mājokļu attīstība
Jāsecina, ka efektīvāki finansēšanas modeļi tirgus dalībniekiem ļautu attīstīt vairāk projektu vienlaikus un palielināt kopējo jauno mājokļu apjomu Latvijas nekustamo īpašumu tirgū, kā arī samazināt dzīvokļu cenas. Tomēr, lai tas būtu iespējams, nepieciešama arī elastīgāka likumdošanas un nodokļu vide. Viens instruments, kā uzlabot jauno mājokļu pieejamību reģionos, ir noteikt samazinātu PVN likmi, piemēram, 7 % vai 12 %, kā to ir izdarījušas septiņas Eiropas Savienības dalībvalstis, tai skaitā Čehija, par ko jau minēju. Tas ļautu būtiski aktivizēt mājokļu tirgu šajā segmentā uz komercdarbības pamata, nepiesaistot valsts un pašvaldību līdzekļus, kurus tikmēr varētu novirzīt daudz akūtākām sabiedrības vajadzībām, piemēram, veselības aprūpei, izglītībai u.tml. Turklāt šāds samazinātais PVN valstij būtu ieguvums, jo šobrīd būvniecība reģionos praktiski nenotiek un PVN ieņēmumi ir nulle.
Tāpēc nozares skatījumā būtu vērts izvērtēt elastīgākus risinājumus, kas jau darbojas citās valstīs – piemēram, mehānismus, kas ļauj saņemt klientu finansējumu būvniecības laikā, kā arī nodokļu instrumentus, kas veicina mājokļu pieejamību, sevišķi reģionos. Kā rāda Čehijas un Polijas pieredze, šāda pieeja palīdzētu aktivizēt tirgu un palielināt jauno mājokļu piedāvājumu. Līdzīgi mērķēti risinājumi varētu būt īpaši nozīmīgi arī Latvijas reģionos. Jo elastīgāka un prognozējamāka ir finansēšanas un nodokļu vide, jo vairāk iespējams attīstīt jaunos mājokļus un straujāk atjaunot dzīvojamo fondu.
