Lai arī daudzas biroju ēkas ir pustukšas, veikali «neapdzīvoti» un to skatlogi tumši, meklējot telpas biznesam, var izrādīties, ka atrast sev ko piemērotu, nemaz nebūs tik vienkārši.
Kāda ir pašreizējā situācija komercplatību tirgū, ar ko jārēķinās, meklējot telpas, Saldo skaidroja SIA Immostate komercplatību speciāliste Agnese Groševa.
Dažādu kompāniju tirgus apskatos aktivitāte tirdzniecības, biroju, noliktavu telpu tirgū tiek raksturota visai atšķirīgi. Vieni ir optimistiskāki un piesauc potenciālo nomnieku interesi, citi ir pesimistiskāki un akcentē brīvo telpu lielo īpatsvaru. Kā jūs raksturotu tirgu?
Immostate sevi pieskaita pie piesardzīgiem optimistiem. Jūtams, ka pēc sasaluma, kas tirgū iestājās 2008. gada beigās, aktivitāte ir atgriezusies. Nomnieku rotācija, mainība ir liela.
Tirgū joprojām darbojas princips: ja telpas atbilst nomnieku prasībām (kvalitāte, platība, cena — ir optimāla šo faktoru kombinācija), tad pieprasījums pēc tām būs. Nenoliedzami ir telpas, kas kaut kādā ziņā ir sliktākas — tām ir neērts plānojums, īpašnieki nav pretimnākoši utt., tāpēc šīs telpas ilgstoši stāv tukšas.
Par ko ir lielāka interese – par veikalu, kafejnīcu vai biroju telpām? Vai darījumu skaits ir palielinājies/samazinājies, salīdzinot ar pagājušo gadu? Ko no tā var secināt? Ekonomiskā aktivitāte atjaunojas, varbūt mainās fokuss?
Ekonomiskā aktivitāte šobrīd noteikti ir lielāka nekā pirms gada. Pieprasītas ir gan tirdzniecības platības, gan biroji, gan industriālās telpas.
Pirms pusgada–gada Rīgas centrā bija patiešām iespaidīgs brīvo komercplatību īpatsvars, taču tagad šīs telpas palēnām aizpildās. Salīdzinot ar biroju segmentu, veikalu nomnieku rotācija bija lielāka. Šobrīd telpas meklē tie nomnieki, kas ir rūpīgi pārdomājuši savu darbību.
Šis ir laiks, kad daudzi vēlas uzsākt savu biznesu, ir kompānijas, kas izmanto šo laiku, lai paplašinātos. Ir arī tādi uzņēmumi, saloni, kas vēlētos no pilsētas perifērijas pārnākt uz centru.
Pašlaik gluži vai katrs otrais klients mums ir vai nu kafejnīca, vai konditoreja vai bistro. Šādi klienti meklē telpas Rīgas centrālajās ielās, kas nodrošina labu gājēju plūsmu. Pieprasītas ir telpas ap 100 m2, kuras ir pielāgojamas šīs uzņēmējdarbības tehniskajām prasībām.
Nav zudusi nomnieku interese arī par nelielām veikala telpām pilsētas aktīvajā centrā (Barona, Tērbatas iela, arī Vecrīga šobrīd ir pieprasīta, jo īpaši tagad, tuvojoties vasaras sezonai). Vecrīgā telpas, manuprāt, ir labi aizpildītas, ja vien tās nav telpas, kas atbrīvojušās, slēdzot spēļu zāles, kazino, kam bija vajadzīgas lielas platības.
Mums pašiem bija interesanta pieredze, strādājot ar projektu Mildas tirdziņš Birznieka–Upīša ielā. Šajā projektā ir paredzētas 42 tirdzniecības vietas, kur savu produkciju realizēs lielākoties vietējie Latvijas uzņēmēji. Burtiski pāris mēnešu laikā tās aizpildījām. Liela nozīme bija tam, ka tirdziņš atrodas vietā ar intensīvu gājēju plūsmu.
Biroju tirgū vērojams, ka daudzas kompānijas vēlas atbrīvot vecās telpas un pāriet uz jaunajiem biroju centriem, taču ir arī pretēji gadījumi. Interesanti, ka daļa uzņēmumu, kas agrāk atradās Rīgas perifērijā un nevēlējās vai nevarēja atļauties telpas pilsētas centrā, šobrīd izskata iespējas pārcelties tieši uz centru — telpas visur pilsētā ir kļuvušas daudz pieejamākas.
Vecajās ēkās nereti neatbilst nomnieku tehniskajām prasībām, savukārt jaunajos biroju centros nav iespējams atvērt logus un telpā neieplūst svaigs gaiss. Par to ir sūdzējušies klienti.
Kopumā, salīdzinot ar iepriekšējo gadu, komercdarījumu skaits mūsu uzņēmumā ir palielinājies, taču tie norit lēnāk un apdomīgāk. Nomas cenu kritums un plašāks piedāvājuma nostādījis nomniekus spēka pozīcijā. Var apgalvot, ka tieši šogad klienti ir kļuvuši izvēlīgāki, tāpēc darbs ar katru klientu ir ļoti dinamisks un laikietilpīgs.
Kādas telpas kompānijas meklē? Vai galvenais telpu izvēles kritērijs ir lētums?
Izcelt vienu konkrētu telpu grupu ir ļoti grūti, jo rotācija ir skārusi visu lielumu uzņēmumus. Dzīvākā interese vēl arvien ir par gatavām biroju telpām līdz 100 m2 vai veikala telpām līdz 80 m2 aktīvajās tirdzniecības ielās. Piedāvājumā šādas telpas ir īsu brīdi. Starptautiski uzņēmumi meklē arī 500–700 m2 lielus birojus. Tās ir kompānijas, kas nav tieši atkarīgas no mūsu ekonomiskās situācijas.
Lielākām biroju vai tirdzniecības telpām iznomāšanas process ir nedaudz garāks, jo būtiski kritusies uzņēmumu maksātspēja. Taču arī tie uzņēmumi, kas meklē lielākas telpas, vēlas redzēt personīgu attieksmi un būtībā pilnībā pielāgotas telpas tieši viņu specifikai.
Kopējo izmaksu optimizācijas ziņā tieši biroju administratīvās un telpu izmaksas ir galvenās pārskatāmās pozīcijas, kuru dēļ nomnieki pārsvarā meklē lētākas, taču vienlīdz kvalitatīvas telpas. Piekrītu, ka nomas maksa ir viens no iemesliem, kas rosina mainīt telpas, taču ne visos gadījumos tas ir izšķirošais faktors. Bieži vien telpas neatbilst nomnieka prasībām vai, piemēram, neizveidojas labs kontakts starp nomnieku un iznomātāju.
Arī auto novietošanas iespējas joprojām ir svarīgs kritērijs biroju telpu izvēlē, kaut arī pēdējā laikā telpu nomnieki pret stāvvietu neesamību ir saprotošāki, īpaši, ja telpas atrodas pilsētas centrā.
Vienu brīdi veikalnieki, arī dažādi ēdināšanas uzņēmumi tiecās uz tirdzniecības centriem, kas nodrošinātu lielāku cilvēku plūsmu. Vai joprojām šāda interese ir un cik vienkārši tagad ir «iekļūt» tirdzniecības centrā?
Interese ir. Lielākie, populārākie tirdzniecības centri joprojām ir labi aizpildīti. Ir kompānijas – potenciālie nomnieki, kas gaida iespēju nomāt telpas kādā no populārākajiem centriem. Tajā pašā laikā ir daļa nomnieku, kas tos pamet.
Iepriekš tirdzniecības centru īpašniekiem, apsaimniekotājiem bija strikts viedoklis, ko viņi vēlētos redzēt tirdzniecības centrā. Kā ir tagad, vai tie ir kļuvuši pielaidīgāki?
Šobrīd noteikti pieeja nomnieku atlasē ir elastīgāka, taču joprojām centru īpašnieki, apsaimniekotāji stingri vērtē katras kompānijas vēsturi, dzīvotspēju, vai tas ir vietējais vai starptautisks spēlētājs. Droši vien daudziem uzņēmumiem tirdzniecības centru piedāvātās nomas maksas joprojām ir gana augstas, lai gan tās, protams, ir kļuvušas zemākas.
Kas notiek noliktavu, ražošanas telpu tirgū? Vai šādas telpas ir vajadzīgas?
Interese par šādām telpām ir gan no vietējām, gan starptautiskām kompānijām. Arī šajā segmentā kompānijas vērtē telpu izmaksas, un daudzas arī izmanto izdevību par līdzvertīgu nomas maksu dabūt kaut ko labāku.
Pieprasītākās ir telpas no 300 līdz 500 m2. Starptautiskās kompānijas prasa arī 1000 m2 un lielākas telpas.
Ir daudz «izlūkgājienu» — nomnieki pēta tirgu, lai saprastu, vai viņu maksātā nomas maksa atbilst tirgū esošajām.
Kāds kopumā pašlaik ir komerctelpu piedāvājums? Vai tas atbilst pieprasījumam?
«Uz papīra» telpu piedāvājums birojiem, veikaliem un noliktavām ir liels. Praksē diemžēl līdz pat 30–40% gadījumu telpas neatbilst nomnieku vajadzībām. Tukšas ilgstoši stāv tās telpas, kas neatbilst klientu prasībām kvalitātes, kvadratūras, cenas, vietas, plānojuma ziņā vai tām trūkst autostāvvietu. Veikaliem nereti tiek piedāvāti arī nevajadzīgi otrie stāvi, puspagrabi, ir daudz neizmantojamās platības.
Bieži vien iemesls tam, ka telpas stāv tukšas, ir ierobežoti īpašnieku līdzekļi, kas liedz telpas pārveidot, izremontēt utt. Svarīga ir arī telpu īpašnieka attieksme, vēlme tikt pie klienta.
Nereti tiek piesaukts, ka šobrīd ir īstais laiks mainīt telpas, sarunāt labākus nosacījumus, tik lētas telpas vairs nebūt nekad. Vai jūs tam piekristu?
Mainoties tirgus situācijai, pieļauju, ka gandrīz katrs nomnieks ir gājis pie sava telpu īpašnieka, pārvaldnieka ar lūgumu pārskatīt nomas maksas apmēru. Ja īpašnieks vēlas noturēt nomnieku, reti ir gadījumi, kad vienošanās netiek panākta.
Ņemot vērā iepriekšējo gadu augstās nomas maksas un to pašreizējo samazinājumu, daudzi nomnieki ir apsvēruši telpu maiņu. Taču arī iznomātāji, nosakot zemas nomas maksas, līgumā paredz, ka tā var tikt pārskatīta, vai arī slēdz īstermiņa nomas līgumu. Prakse rāda, ka līgumi ar fiksētu nomas maksu tiek slēgti uz vienu, diviem gadiem. Ja līgums tiek slēgts uz ilgāku nomas periodu, iznomātājs paredz iespēju palielināt nomas maksu atbilstoši tirgus situācijai.
Nereti īpašnieks ir gatavs izbūvēt telpas, ievērtējot nomnieka prasības. Nav vairs tirgū tāda piedāvājuma kā biroju telpas ar t.s. balto apdari.
Vai ir bijuši gadījumi, kad telpas iznomātas tikai par «komunālajiem»?
Mūsu praksē šādu gadījumu nav bijis. 2009. gada vasarā kādā biroju centrā tika rīkota akcija — telpas par vienu eiro/m2 plus apsaimniekošanas un komunālo pakalpojumu maksa. Akcija patiešām darbojās. Biroju centrs tika labi aizpildīts.
Šobrīd biroju centros nomasa maksa svārstās 5–9 eiro/m2 atkarībā no platībām. Potenciālajiem nomniekiem tā nešķiet pārlieku augsta. Uzņēmumi vērtē arī piebraukšanas, nokļūšanas iespējas, rūpīgi tiek vērtētas komunālo pakalpojumu izmaksas.
Kas būtu jāņem vērā, meklējot jaunas telpas? Kam īpaši ir jāpievērš uzmanība?
Svarīgi ir definēt uzņēmuma specifikās prasības telpām – kāda platība būtu nepieciešama, kur tām jāatrodas, kādām tehniskajām vajadzībām tām jāatbilst (elektrības jaudas, komunikācijas, ventilācijas sistēma utt.).
Meklējot jaunas telpas, būtu svarīgi pievērst uzmanību papildus izmaksām, kas tiks piemērotas. Līgumā būtu jābūt fiksētai apsaimniekošanas maksai (labi, ja tiek atšifrēti pakalpojumi un to tarifi, skaidrots, kā tiek rēķinātas komunālo pakalpojumu izmaksas — skaitītāji vai proporcionāli iznomātajai platība), atbildība, ja rodas neparedzēti bojājumi.
Nomas līgumam ir jāvelta īpaša uzmanība, jāpārzina savas tiesības un pienākumi. Svarīgas ir nomas izbeigšanas iespējas.
Uz ko mēdz «iekrist» jaunpienācēji biznesā, meklējot telpas?
Bieži klienti neapzinās savas reālās vajadzības pēc telpām, un tas attiecas gan uz telpu platību, gan plānojumu, gan darbinieku izvietojumu. Viņi meklē vienu, bet patiesībā būtu nepieciešamas pavisam cita veida telpas. Piemēram, uzņēmumā strādā pieci cilvēki, bet tas plāno nomāt aptuveni 300 m2 lielu biroju. Šādos gadījumos būtu vēlams piesaistīt speciālistus, kas palīdzētu risināt jautājumus par telpu optimizāciju.
Taču vairumā gadījumu cilvēki zina, ko meklē, ko viņiem patiešām vajag. Nereti tieši tāpēc, ka trūkst labu telpu, tiek paņemtas nepiemērotas telpas, un tas nepalīdz biznesā. Piemēram, labu telpu gājēju ielās trūkst, tāpēc varbūt kompānija paņem puspagraba telpas, taču cilvēkiem nepatīk iepirkties pusgagrabos.
Vai pašlaik var pateikt, kādas ir vidējās nomas cenas tirgū? Var katrs darījums un nosacījumi ir individuāli?
Vidējās nomas maksas ir nosakāmas, taču katra darījuma nianses gan ir individuālas.
Piemēram, pēdējā gadā biroju centru īpašnieku piedāvātās nomas maksas ir samazinājušās par aptuveni 40%. Taču reālais nomas cenu samazinājums atsevišķos projektos sasniedza pat 60%, kas skaidrojams ar būtisku atšķirību starp īpašnieku piedāvāto un nomnieku prasīto nomas maksu.
Cik ātri/lēni telpas tiek aizpildītas? Kāds ir brīvo telpu īpatsvars tirgū?
Pieprasīto platību, kvalitatīvas, remontētas komerctelpas, kas būtu par tirgum atbilstošu nomas maksu, aizpildās salīdzinoši ātri — aptuveni viena līdz trīs mēnešu laikā, turpretī telpas, kas neatbilst pašreizējām nomnieku prasībām, tukšas var stāvēt ilgstoši.
2010. gada sākumā gandrīz 30% no visām biroju telpām jaunajās biroju ēkās bija vakantas.
Sākotnēji, kad tika būvēti jaunie biroju centri, to īpašnieki, attīstītāji sliecās meklēt nomniekus, kam vajadzīgas relatīvi lielas platības. Vienam šis nomnieku atrašanas process bija veiksmīgs, kādam citam — mazāk. Pēdējos gados daudzi lielie nomnieki ir pametuši jaunos biroju centrus vai samazinājuši nomājamās platības, kāds varbūt ir aizgājis no Latvijas tirgus vai kļuvis maksātnespējīgs. Arī daudzas valsts institūcijas ir samazinājušas darbinieku skaitu, departamentus, līdz ar to – nomājāmās platības. Pašlaik biroju centra īpašnieku rīcība ir atšķirīga, meklējot risinājumus telpu aizpildīšanai. Būtiski ir, kāda ir pieeja jaunu nomnieku piesaistē, cik īpasnieks ir radošs, vai viņam ir līdzekļi, ko ieguldīt neiznomātajās telpās, vai ir iespēja telpas samazināt, kāda ir sadarbība ar kredītiestādi, vai banka ļauj samazināt nomas maksu utt.
Kādas ir tirgus prognozes tuvākajai, tālākai nākotnei?
Tirgus attīstība ir vistiešākajā veidā saistītas ar kopējo Latvijas ekonomiku. Tuvākajā nākotnē (2010. gadā) mēs paredzam nomas maksu stabilizāciju esošajā darījumu līmeni. Prognozējam lēnu, tomēr būtisku telpu noslodzes palielināšanos, kas ļautu ēku īpašniekiem nedaudz «uzelpot». Taču ļoti gaidītajam nomas maksu pieaugumam vismaz tuvākajā nākotnē pamatu neredzam. Jāņem vērā ekonomiskā situācija, neziņa, kas notiks ar nodokļiem, vēlēšanām, demogrāfisko situāciju — ir pārāk daudz neskaidrību.
Tā kā jaunu centru attīstība un būvniecība ir faktiski apstājusies, gaidāma arī telpu piedāvājuma samazināšanās.
Arī skatoties tālākā nākotnē pie esošajiem demogrāfiskajiem rādītājiem, ekonomiski aktīvo uzņēmumu un iedzīvotāju skaita redzam, ka mūsu tirgus ir samērā piesātināts. Tāpēc, ja strauji nemainās uzņēmējdarbības vide, kļūstot būtiski labvēlīgākai vietējiem un starptautiskajiem uzņēmējiem, runāt par jaunu telpu pieplūdumu nav pamata, tirgum ir nepieciešams absorbēt esošo.
Tas, ka šobrīd uzņēmumi ilgāk izvērtē savas iespējas, liecina par pozitīvo, ko esam ieguvuši no krīzes – tirgus ļoti lēnam, taču sakārtojas. Tas kļūst profesionālāks — profesionālākas ir visām trīs iesaistītās puses — telpu īpašnieki, nomnieki un starpnieki. Jau sen visiem ir jāaizmirst par «ātru» naudu, bet jādomā, kā veidot stabilas attiecības un ilgtspējīgu tirgu.
Uzziņai
Vidējās nomas maksas Rīgā 2010.gada martā (eiro/m2 atkarībā no atrašanās vietas, platības, telpu kvalitātes).
Tirdzniecības platības 5 - 15
Biroju telpas 5 - 7
Industriālās telpas 0,5 - 2,5
Avots: SIA Immostate
