Iepriekšējos gados investori uzkrājuši gana lielu kapitālu, kā rezultātā šobrīd arvien biežāk izvēlas iegādāties īpašumus bez banku kredītiem, norāda Ivars Gorbunovs, nekustamo īpašumu aģentūras SIA Kivi Real Estate Komercnodaļas vadītājs.
Šādu tendenci galvenokārt veicinājis EURIBOR pieaugums, kā ietekmē būtiski palielinājušās kredītu izmaksas, teic I.Gorbunovs, uzsverot, ka kopējā tirgus aktivitāte gan joprojām ir salīdzinoši augsta. Darījumu skaits un summas ir samazinājušās, taču nekustamais īpašums joprojām ir lielisks veids, kā ne tikai saglabāt un aizsargāt savus līdzekļus pret inflāciju, bet arī pavairot tos, un to novērtē arī investori, norāda I.Gorbunovs. Tajā pašā laikā eksperts gan nenoliedz, ka lielo ārvalstu ieguldītāju interese par Latviju un Baltiju pēdējos gados ir samazinājusies. Tirgus sniegtās iespējas izmanto vietējie Baltijas investori, iegādājoties īpašumus par saviem līdzekļiem vai izmantojot nelielu bankas līdzfinansējuma proporciju, atzīmē SIA Kivi Real Estate Komercnodaļas vadītājs, uzsverot, ka pērn arī Kivi Real Estate noslēdza 17 komercīpašumu pārdošanas darījumus un bankas līdzfinansējums iegādei tika izmantots tikai trīs darījumos.
Kā kopumā vērtējat nekustamā īpašuma tirgu Latvijā - kādi bijuši pēdējo gadu būtiskākie izaicinājumi?
Izaicinājumu nav trūcis, taču jāsaka, ka katram nozares spēlētājam tie bija atšķirīgi. Sākoties pandēmijai, saskārāmies ar tirdzniecības ierobežojumiem, kas būtiski ietekmēja tirdzniecības centru (TC) un citu komerctelpu īpašniekus. Mainījās arī cilvēku paradumi nākt uz biroju, kā ietekmē tukšāki bija arī biroji, kas savukārt atstāja iespaidu uz biroju ēku īpašniekiem. Tajā pašā laikā citi tirgus dalībnieki bija ieguvēji, jo papildus tam, sākās straujš nekustamo īpašumu cenu kāpums dzīvojamā segmentā, kam sekoja inflācija un lētās naudas vilnis. Kopumā straujais kāpums un pēc tam - vēlme piebremzēt nekustamā īpašuma tirgu, palielinot EURIBOR likmi līdz 4%, parāda to, ka šobrīd tirgus ir kļuvis daudz nobriedušāks. Pagājušajā gada prognozes bija diezgan pesimistiskas, taču šobrīd redzam, ka situācija nav tik slikta, varētu pat teikt - laba. Darījumu skaits Rīgā krities par 6%, Pierīgā par apmēram 12%. Kopējā investētā summa ir krietni mazāka, taču darījumu skaita kritums nav tik liels. Tas parāda, ka mēs esam kļuvuši daudz nobriedušāki. Ja iepriekšējā krīze bija dziļa un smaga, tad šobrīd var teikt, ka situācija ir pietiekami normāla.
Minējāt, ka pandēmijas laikā daļa biroju ēku bija tukšas. Acīmredzot, šobrīd situācija ir mainījusies - Rīgā pēdējos gados uzbūvētas vairākas jaunas biroju ēkas un daudzas joprojām ir būvniecības stadijā. Vai tām visām maz pietiks nomnieku?
Pagājušā tika sasniegts lielākais vienlaicīgi būvniecības stadijā esošo biroju ēku apjoms pēdējos padsmit gados. Ekspluatācijā tika nodoti ap 65 tūkstošiem kvadrātmetru, ko līdz šim ir izdevies arī veiksmīgi aizpildīt. Tas parāda to, ka pieprasījums pēc jaunām telpām ir bijis liels, taču jautājums - cik ilgi tas turpināsies? Mūsu novērojumi liecina, ka visas šīs pārcelšanās galvenokārt ir bijušas saistītas ar uzņēmumu vēlmi nomanīt vecās biroja telpas uz jaunām. Principā jaunu uzņēmumu, kas tikko ienākuši tirgū un vēlas iznomāt telpas, ir maz. Šāda tendence bija vērojama laika posmā no 2012. līdz 2016. gadam, kad Latvijā darbu sāka jaunas kompānijas, taču šobrīd situācija ir mainījusies. Šobrīd tās visas galvenokārt ir pārcelšanās, kas nozīmē, ka kādā brīdī pieprasījums pēc jauniem birojiem kritīsies. Šī iemesla dēļ diezgan droši var paredzēt, ka samazināsies arī šādu projektu attīstīšana. Tāpat aktuāls paliek arī jautājums - kas notiks ar vecajām biroju ēkām?
Skaidrs, ka Latvijas tirgus ir tik liels, cik tas ir, un arī uzņēmumu skaits, kas vispār vēlas nomāt birojus, kopumā nav milzīgs. Kāds, jūsuprāt, būs veco biroju ēku liktenis?
Turpmākie gadi šo ēku īpašniekiem varētu būt izaicinoši, jo nāksies pieņemt lēmumu - ko ar šīm ēkām darīt? Viena opcija ir rekonstruēt šos namus - iet līdzi laikam un modernizēt ēkās esošos birojus, taču pastāv arī citas iespējas. Piemēram, pielāgot šos īpašumus dzīvojamā segmenta vajadzībām. Pieprasījums pēc dzīvokļiem galvaspilsētā arvien ir ļoti augsts, tāpēc arī šāda opcija varētu būt labs risinājums. Tāpat mēs redzam, ka arī publiskais sektors arvien biežāk izvēlas nomāt telpas privātīpašieku ēkās, kas nozīmē, ka daļu no šiem birojiem varētu aizpildīt valsts un pašvaldības iestādes. Visticamāk, ka pielietojums radīsies, taču nevar izslēgt iespēju, ka atsevišķiem īpašniekiem nāksies pieņemt lēmumu šīs ēkas arī pārdot, sevišķi, ja telpu aizpildījums radīs grūtības pildīt kredītsaistības. Kopumā jāsaka, ka pieprasījums pēc jaunām telpām arvien ir augsts un pirmie kvadrātmetri tirgū tika absorbēti ļoti ātri. 2023.gadā Kivi Real Estate iznomāja aptuveni 20 tūkstošus m2 biroja platības no kurām gandrīz puse bija tieši jaunbūvēs.
Jau nedaudz pieskārāties procentlikmju pieaugumam - kā šis aspekts ietekmēja tirgu - varbūt parādījās kādas jaunas tendences?
Tas, protams, rada spiedienu uz cenām un ietekmē pilnīgi visus. Mājsaimniecības, kas maksā kredītus, attiecīgi mazāk līdzekļus var atvēlēt citiem pirkumiem, tajā skaitā jaunu nekustamo īpašumu iegādei. Tas samazina pieprasījumu pēc dzīvokļiem, kā rezultātā attīstītājiem ir grūtāk pārdot dzīvokļus jau uzbūvētajos namos un nākotnē tas viņiem liek rūpīgāk izvērtēt jaunu projektu attīstīšanas nepieciešamību. Arī lielajos nekustamā īpašuma darījumos kopumā investori ir kūtrāki - darījumu skaits ir zemāks, nekā iepriekšējos gados. Un tas ir loģiski, jo atsevišķos gadījumos nomas ieņēmumi nespēj segt kredītmaksājumu, tāpēc tas nav ekonomiski izdevīgi. Tajā pašā laikā ir arī pozitīvas tendences - varam redzēt, ka iepriekšējos gados ir uzkrāts diezgan liels kapitāls, kā rezultātā investori arvien biežāk izvēlas iegādāties īpašumus bez banku kredītiem. Tas gan pārsvarā neattiecas uz pavisam lielajiem darījumiem, bet darījumi līdz trīs miljoniem eiro bieži notiek par pašu investoru līdzekļiem. Iespējams, īpašnieki pēc kāda laika, kad procentu likmes būs zemākas, šos darījumus pārfinansēs, bet šobrīd viņi izvēlas strādāt ar saviem līdzekļiem.
Iepriekš minējāt tādu interesantu vārdu salikumu kā lētās naudas vilnis. Vai arī šis ir bijis iemesls, kāpēc ir augusi investoru interese ieguldīt nekustamajos īpašumos, šādā veidā pasargājot savu naudu no vērtības krituma?
Jā, jo nekustamā īpašuma investīcijas ir brīnišķīgs veids, kā saglabāt naudu un aizsargāt to pret inflāciju. Tas lieliski pierādījās arī iepriekšējās krīzēs, jo investīcijas nekustamajos īpašumos nes dividendes katru mēnesi un reizi gadā īpašniekiem ir iespējams pārskatīt nomas maksas, tādā veidā nezaudējot naudu. Tāpēc, jā - lētais naudas vilnis ir bijis iemesls, kāpēc augusi investoru vēlme ieguldīt nekustamajos īpašumos. Bez tam šobrīd redzam, ka nekustamais īpašums lieliski konkurē arī ar citiem ieguldījumu veidiem.
Pandēmijas laikā, kad lielie TC bija slēgti, aktualizējās jautājums par komercplatībām, kas ierīkotas atsevišķos īpašumos. Kāda situācija ir šobrīd - vai šīs mazās tirdzniecības platības ir spējušas izdzīvot arī pēc pandēmijas?
Šādi koncepti, kā gājēju ielas, uz kurām izvietoti dažādi veikali, atsevišķās Eiropas pilsētās ir ļoti populāri. Arī Latvijā savā laikā šāds koncepts bija aktuāls, un pandēmijas laikā - tas sniedza pat būtiskas konkurences priekšrocības, taču šobrīd varētu teikt, ka ielu tirdzniecība Latvijā mirst. Tajā pašā laikā būtiski attīstās TC. Šajā gadījumā grūtākais mirklis TC bija pandēmijas laiks, kad cilvēki bija spiesti iepirkties internetā. Daudzi tolaik teica, ka tā ir nākotne, taču šobrīd redzam, ka cilvēki atgriežas fiziskajos veikalos un labprāt izvēlas iepirkties tieši lielajos veikalos. Mūsdienās TC vairs nav tikai veikals, tā ir izklaides vieta ar neskaitāmām kafejnīcām, restorāniem, kino teātriem, sporta zālēm un citām lietām. Mūsu klimatiskajos apstākļos TC sniedz dažādas ērtības un klienti tās novērtē. Kopumā jāsaka, TC pēc pandēmijas ir atkopušies ļoti labi, taču tirdzniecība atsevišķās komercplatībās Latvijas gadījumā katru gadu arvien samazinās.
Kas notiek industriālajā segmentā - vai arī šajā jomā pēdējos gados notikuši kādi nopietni darījumi?
Industriālajā segmentā pieprasījums ir bijis diezgan veselīgs, principā visas jaunās ēkas, kas ir uzbūvētas, veiksmīgi ir arī aizpildītas. Pieprasījums pēc modernām loģistikas telpām ir augsts un šī nozare ir arī būtiski paplašinājusies. Ja fiziskā tirdzniecība pandēmijas laikā cieta, tad interneta pasūtījumi uzņēma vēl nebijušus apgriezienus, kas attiecīgi ļāva augt arī loģistikas jomai. Šobrīd Latvijā ļoti daudzas loģistikas ēkas ir būvētas Padomju laikos, tāpēc modernas platības ir biznesam aktuālas. Arī investoru vidū pēdējos gados moderni industriālie īpašumi ir vieni no pieprasītākajiem. 2023.gadā Kivi Real Estate paveica vairākus nozīmīgus industriālo īpašumu pārdošanas darījumus, kopējai darījumu vērtībai pārsniedzot 15 miljonus eiro. Galvenās aktivitātes šajā segmentā gan arvien vēl notiek Rīgā un Pierīgā. Ārpus Rīgas pārsvarā uzņēmumi būvē ēkas paši sev, izņēmums ir Liepāja, kas pēdējos gados ļoti strauji attīstījusies. Arī Kivi Real Estate pagājušajā gadā Liepājai piesaistījām jaunus investorus no Tuvajiem Austrumiem, iznomājot 6000 m2 kas Liepājā attīstīs augu proteīna ražotni. Liepāja aug, taču industriālo ēku būvniecība citās reģionu pilsētas pagaidām vēl nenotiek tik aktīvi
Kāpēc tieši Liepāja?
Kā saka - kur ir divi, tur ir trīs. Pirmkārt, pilsētā ir pieejams kvalificēts darbaspēks. Otrkārt, ir arī osta, kuru nepieciešamības gadījumā var ērti izmantot pārvadājumiem. Respektīvi - laba infrastruktūra un darbaspēks. Treškārt Liepāju jau vēsturiski izvēlējušies vairāki starptautiski uzņēmumi un šobrīd tiek veikt aktīvs darbs, lai piesaistītu arvien jaunus investorus. Pašlaik redzam, ka šo moderno ēku Liepājā nepietiek, tāpēc tas iedrošina arī attīstītājus - viņi ir gatavi būvēt, investēt un ir pārliecināti, ka pēc šīm platībām būs pieprasījums.
Kā jūs kopumā vērtējat investīciju vidi Latvijā - kādas ir mūsu priekšrocības un trūkumi?
Galvenais notikums pēdējos gados šajā gadījumā, protams, ir bijis jau pieminētais procentu likmju pieaugums, līdz ar to lielu darījumu ir mazāk. Kopējā masa veidojas no relatīvi nelieliem darījumiem, kas pārsvarā tiek veikti par saviem līdzekļiem. Ja savukārt runājam par ārvalstu investoriem, jāatzīst, ka tādu Latvijā ir arvien mazāk. Baltijas tirgus uz kopējā Eiropas tirgus fona vairs nav tik pievilcīgs, cik tas bija agrāk. Ienesīgums, ko investori var sasniegt šeit, ir pietuvojies līmenim, ko viņi var sasniegt arī citos, daudz plašākos tirgos. Sevišķi populāra pēdējā laikā ir, piemēram, Polija. Arī Portugāle. Tas, ko šobrīd varam novērot, ka Latvijā un arī Baltijā kopumā ir ļoti maz ārzemju investoru vēlmēm atbilstošu īpašumu - modernu, lielu un arī cenas ziņā pieejamu. Paanalizējot pēdējo gadu darījumus Baltijā, jāsecina, ka ir nostabilzējies lielo investoru loks un pārliecinošais vairākums tomēr ir vietējo ieguldītāju - Baltijas mēroga investori, kā arī pensiju fondi. Tāpat pārstāvēti ir arī Skandināvijas investori, taču citu valstu uzņēmēji mūsu reģionā iegulda kūtri, respektīvi - jauni investori tirgū ienāk reti.
Kādas prognozes par šo gadu - vai varam cerēt, ka investīciju ziņā 2024. gads būs aktīvāks?
Domāju, ka noteikti. Pagājušajā gadā auga procentu likmes, un skaidrs, ka tas radīja neskaidrību. Ja situācija ir neskaidra, tad atsevišķi investori, savukārt izvēlas iepauzēt un pagaidīt, cerot, ka cenas var kristies. Šobrīd procentu likme jau kādu laiku ir nostabilizējusies un no Eiropas bankas ir solījums kādu laiku šo procentu likmi arī necelt. Domāju, ka tas tīri psiholoģiski investoriem ir signāls, ka sliktāk nebūs. Kaut kādā mērā ir vismaz skaidrība, tāpēc tie jau ir pozitīvi signāli investēt. Manuprāt, šis gads būs līdzvērtīgs iepriekšējam gadam - lieli investīciju darījumi, visticamāk, tiks veikti maz, taču kopējais tirgus būs aktīvs un darījumu skaits - līdzīgs kā pērn.
