Mūsdienās priekšlīguma slēgšana ir visai izplatīta parādība. Kā piemēru var minēt dzīvokļa pirkuma priekšlīguma parakstīšanu pirms daudzdzīvokļu mājas uzbūvēšanas, nomas priekšlīgumu, kad komersants vēlas rezervēt tiesības lietot telpas vēl neuzceltajā biroju ēkā, priekšlīgumu, ar kuru puses grib rakstiski nostiprināt panākto vienošanos par topošā kapitāla daļu pirkuma būtiskiem noteikumiem un atrunāt iepriekš veicamās sagatavošanās darbības.
Runājot ar klientiem par priekšlīgumu, daudzos gadījumos atklājas, ka viņiem ir nepareiza izpratne par šī darījuma būtību un tā radītām tiesiskām sekām. Bieži vien cilvēki kļūdaini uzskata, ka priekšlīgumam nav tāds pats saistošs spēks kā citiem darījumiem (piemēram, pirkumam vai nomai), proti, puse var atteikties no priekšlīguma izpildes (t.i., tajā norādītā līguma noslēgšanas) un vainīgajai pusei būs vienīgi jāatlīdzina ar priekšlīguma sagatavošanu saistītie izdevumi (piemēram, jurista, finanšu konsultanta vai tulka pakalpojumi). Tātad otra puse nevarēs prasīt priekšlīguma piespiedu izpildi un pilnu savu zaudējumu atlīdzināšanu (ieskaitot atrauto peļņu). Jāsaka, ka šādam aplamam viedoklim vēl pirms nesena laika bija zināms pamats, jo tas atbilda juridiskajā literatūrā izteiktajām atziņām un pat dažiem Augstākās tiesas spriedumiem.
Taču šī gada 5. jūlijā Augstākā tiesa pieņēma spriedumu civillietā Nr. SKC-19/2023, kas būtiski maina tiesiskās sekas, ko izraisa priekšlīguma pārkāpums.
Pirmkārt, Augstākā tiesa uzsvēra priekšlīguma puses tiesības prasīt plānotā darījuma noslēgšanu. Ja viena puse nepamatoti atsakās no priekšlīguma izpildes, otra puse var vērsties tiesā ar prasību, lūdzot atzīt nākotnē plānoto līgumu par noslēgtu. Tiesai apmierinot šādu prasību, iecerētais līgums tiek uzskatīts par automātiski noslēgtu tajā brīdī, kad stājas spēkā tiesas spriedums, t.i., līguma slēgšanai nav nepieciešams veikt papildu darbības, piemēram, saņemt otrās puses parakstu uz līguma.
Otrkārt, Augstākā tiesa pirmo reizi Latvijas vēsturē atzina tiesības apvienot vienā prasības pieteikumā prasījumu par plānotā līguma noslēgšanu ar prasījumu par šī līguma izpildi. Līdz šim brīdim absolūts juristu vairākums uzskatīja, ka tas nav iespējams un ka šāda rezultāta sasniegšanai ir nepieciešams izdarīt divus secīgus soļus: sākumā uzvarēt tiesas prāvu par iecerētā līguma noslēgšanu un tikai pēc tam celt prasību par tiesas ceļā noslēgtā līguma piespiedu izpildi. Tagad šos abus soļus var apvienot vienā tiesvedībā, kas neapšaubāmi ievērojami samazina tiesāšanās laiku un tiesvedības izmaksas. Attiecīgi šī jaunā iespēja rada papildu stimulu aizstāvēt savas aizskartās intereses tiesas ceļā, ja otra puse ir pārkāpusi priekšlīgumu.
Augstākā tiesa izvirzīja sekojošus nosacījumus, kuriem ir jābūt izpildītiem, lai persona varētu reizē prasīt gan plānotā līguma noslēgšanu, gan tā piespiedu izpildi:
- a) iecerētā līguma pusēm ir jābūt tādām pašām kā priekšlīgumā (t.i., neder tāds priekšlīgums, kas paredz cita līguma noslēgšanu ar tādu personu, kas nav priekšlīguma dalībnieks);
- b) priekšlīgumam ir jānosaka visi plānotā līguma būtiskie noteikumi (piemēram, tajā ir jābūt atrunātai cenai un pirkuma priekšmetam);
- c) iecerētajam līgumam ir jābūt nekavējoties izpildāmam pēc tā noslēgšanas (t.i., nedrīkst pastāvēt atliekošie nosacījumi, kuriem ir jāiestājas, lai puse iegūtu tiesības prasīt plānotā līguma izpildi).
Šobrīd nav droši zināms, vai puse varēs prasīt iecerētā līguma izpildi arī tad, ja viņa pati vēl nav veikusi savu pienākumu, kuram ir jābūt izpildītam, pirms otrajai pusei rodas saistība izpildīt līgumu. Piemēram, ja saskaņā ar plānoto līgumu pircējam sākumā ir jāieskaita pirkuma maksa darījuma kontā un tikai pēc tam puses paraksta nostiprinājuma lūgumu par pircēja īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. Domājams, ka topošais pircējs varēs uz priekšlīguma pamata uzreiz prasīt savu īpašuma tiesību ierakstīšanu zemesgrāmatā, kaut arī viņš vēl nebūtu samaksājis pārdevējam pilnu cenu vai nebūtu nodevis pirkuma maksu zvērināta notāra glabājumā. Šāda pieeja būtu attaisnojama ar to, ka pārdevējs ir tiesīgs celt pretprasību, lūdzot tiesu piedzīt no pircēja cenu.
Tātad tiesa ar vienu spriedumu piespriestu dzīvokli par labu pircējam un vienlaicīgi piedzītu pirkuma maksu par labu pārdevējam. Uz šī tiesas sprieduma pamata pārdevējs varēs ierakstīt zemesgrāmatā hipotēku uz pircēja dzīvokli un tādējādi nodrošināt savu prasījumu par cenas samaksu .
No šajā rakstā minētā ir secināms, ka atteikums pildīt priekšlīgumu rada būtiski nopietnāku efektu nekā puses visdrīzāk ir domājušas, noslēdzot priekšlīgumu. Tiesības prasīt plānotā līguma izpildi jau uz priekšlīguma pamata papildus izraisa šādas nozīmīgas sekas:
- pirmkārt, tagad priekšlīguma pārkāpums var izraisīt tādu pašu atbildību kā iecerētā līguma neizpilde. Piemēram, nekustamā īpašuma attīstītājs atsakās parakstīt pirkuma līgumu par rezervēto dzīvokli, jo būvniecības izmaksu pieauguma dēļ attīstītājs nolēma apturēt konkrētā projekta īstenošanu vai vēlas pārdot dzīvokli citam pircējam par augstāku cenu. Daudzi priekšlīgumi par dzīvokli jaunajā projektā ierobežo pārdevēja atbildību ar iemaksātās priekšapmaksas atgriešanu. Pēc augstākminētā Augstākās tiesas sprieduma pircējs varēs prasīt no attīstītāja atrauto peļņu (ja pircējam būtu iespējams pārdot dzīvokli par augstāku cenu) vai cenas starpību starp priekšlīgumā norādīto pirkuma maksu un līdzīga dzīvokļa iegādes cenu citā projektā;
- otrkārt, priekšlīguma puse, kas var uzreiz prasīt arī plānotā līguma izpildi, būs tiesīga vērsties tiesā ar pieteikumu par prasības nodrošināšanu vai pagaidu aizsardzību. Piemēram, attīstītājs, kas būvē biroju ēku, nepamatoti atsakās no nomas līguma slēgšanas ar nomnieku, kuram telpu lietošana tika apsolīta ar priekšlīgumu. Šajā gadījumā nomnieks jau uz priekšlīguma pamata varēs lūgt tiesai aizliegt attīstītājam nodot nomnieka rezervētās telpas citas personas lietošanā un pat panākt pagaidu noregulējumu, ar kuru attīstītājam tiks uzlikts pienākums nodrošināt nomniekam iespēju izmantot telpas līdz brīdim, kamēr tiesa neizšķirs strīdu pēc būtības.
Vadoties no civiltiesībās valdošās līgumu slēgšanas brīvības, puses var vienoties par tāda iepriekšējā līguma noslēgšanu, kas nebūs priekšlīgums, t.i., tas nedos tiesības prasīt iecerētā darījuma noslēgšanu, ierobežojot vainīgās puses atbildību ar pienākumu atlīdzināt izdevumus (t.i., izslēdzot tiesības prasīt atrauto peļņu un citus zaudējumus).
Šādu līgumu varētu apzīmēt kā rezervācijas līgumu (piemēram, dzīvoklis jaunajā projektā vai telpas neuzbūvētajā biroju ēkā) vai vienkārši kā iepriekšējo līgumu. Tāpat puses varētu izvēlēties juridiski nesaistošu nodomu protokolu, kas gan var saturēt atsevišķus noteikumus, kuru pārkāpšana izraisa tiesiskas sekas (piemēram, pienākumu samaksāt līgumsodu par konfidenciālo ziņu izpaušanu vai pienākumu kompensēt zināmus izdevumus nepamatotas darījumu sarunu pārtraukšanas gadījumā).
Ja komersants vēlas slēgt šādu iepriekšējo līgumu ar patērētāju, papildus ir jāievēro:
- pirmkārt, no līguma satura ir skaidri jāizriet tam, ka šis līgums neveido priekšlīgumu, proti, tas nerada tiesības prasīt cita līguma noslēgšanu;
- otrkārt, iepriekšējam līgumam ir taisnīgi jālīdzsvaro komersanta un patērētāja intereses. Piemēram, nebūtu spēkā tāds līguma noteikums, saskaņā ar kuru tiesības prasīt plānotā līguma noslēgšanu ir tikai komersantam, bet patērētājam tādas tiesības nav. Tā kā šāds iepriekšējais līgums nepiešķir nevienai pusei tiesības prasīt iecerētā darījuma noslēgšanu, nav pieļaujama situācija, kad patērētājs zaudē samaksāto rezervācijas maksu, atsakoties no dzīvokļa iegādes vai pakalpojuma saņemšanas.
Nobeigumā iesakām lasītājiem rūpīgi izvērtēt jau noslēgtos priekšlīgumus un apzināt potenciālās tiesiskās sekas to pārkāpuma gadījumā, kā arī turpmāk apsvērt izvēli par labu tādam iepriekšējam līgumam, kas neuzliek pienākumu noslēgt iecerēto darījumu.
