Nekustamā īpašuma tirgus novadu reformas griežos 

Līdztekus lielajai «novadu deķa sadiegšanai» ir būtiski realizēt arī citas reformas un risināt problēmas, kuras līdzšinējais reģionālais dalījums jau ir identificējis.

Ermīns Sniedze - «Latio» mājokļu tirdzniecības vadītājs, 2019. gada 02. oktobris plkst. 9:08

Publicitātes foto

Administratīvi teritoriālā reforma Latvijā, kas paredz vairāk nekā trīs reizes – no pašreizējām 119 uz 36 – samazināt pašvaldību skaitu, rit pilnā sparā. Tikko valdība atbalstījusi šo Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijas (VARAM) piedāvājumu, un atlikuši vien pāris mēnešu līdz decembrim, kad Saeimā jāiesniedz jauna Administratīvo teritoriju un apdzīvoto vietu likuma redakcija, nosakot jauno valsts administratīvi teritoriālo iedalījumu, to veidus un teritoriju izveidošanas kritērijus. Vai šis nav pēdējais brīdis, lai sāktu diskusiju arī par nekustamā īpašuma tirgu novadu reformas ietvaros? Administratīvi teritoriālās reformas gaitā biežāk dzirdētas pašvaldību vadītāju un iedzīvotāju balsis (gan bažas un noliegums, gan optimisms), retāk – uzņēmēju viedoklis. Šādu nozīmīgu pārmaiņu priekšvakarā rodas pārdomas: kādu ietekmi reforma atstās uz nekustamā īpašuma (NĪ) tirgu Latvijā, īpaši reģionos, kur tiek saražoti 49% no visas NĪ nozares pievienotās vērtības un kur ilgstoši bijusi diezgan bēdīga situācija. Pēdējās desmitgadēs retajā no pašvaldībām uzcelti jauni mājokļi un samilzt mājokļu pieejamība, uzņēmējiem ir saimnieciski izdevīgāk un ērtāk koncentrēt savu komercdarbību ap galvaspilsētu, jo reģionos ir ne tikai ievērojamas darbaspēka problēmas, bet arī trūkst labas infrastruktūras (ceļu, ražotņu, noliktavu u.c. objektu, kur izvērst savu biznesu).

Latvijā vadošais pilna pakalpojumu servisa nekustamo īpašumu uzņēmums Latio, kas darbojas jau 28. gadu un ar vairāk nekā 100 NĪ profesionāļu ir pārstāvēts visā valsts teritorijā, teju trīs desmitgades vistiešākajā veidā redz un jūt norises NĪ jomā visā Latvijā. Protams, mēs kā ikviens uzņēmīgs Latvijas iedzīvotājs esam par to, lai reforma notiktu nevis reformas pēc, bet gan lai tiku atrasts ekonomiski pamatots pašvaldību dalījums un tās rezultāts patiešām būtu iedzīvotāju labklājības uzlabojums ar vairāk labi apmaksātām darba vietām, lai novadi stiprinātos un augtu valsts ekonomika un konkurētspēja. Tiek solīts arī, ka reforma ļaus mazināt birokrātisko aparātu, veidojot efektīvas, spēcīgas, pašpietiekamas pašvaldības – attīstības centrus un optimālu un iedzīvotājiem pieejamu pakalpojumu tīklu, kā arī veicinās ieguldīt infrastruktūrā, piesaistot privātās investīcijas. Nenoliedzami, mums vajag spēcīgas pašvaldības, kur investori ir laipni gaidīti un kuras ir ieinteresētas piesaistīt un noturēt savā teritorijā uzņēmumus, lai vienlīdz izdevīgi sākt un turpināt biznesu būtu kā Pierīgā, tā arī, piemēram, Krāslavā.

Kāds gan būtu nekustamā īpašuma tirgus «momentfoto», ja paskatāmies uz Latviju šobrīd, pirms reformas?

Redzam, ka:

- Arī Latvijā kā citviet pasaulē arvien vairāk cilvēku izvēlas dzīvot urbānā vidē. Latvijā 43,5% valsts iedzīvotāju dzīvo pilsētās, 19,4% – mazpilsētās un piepilsētās, lauku apvidos mūsu valstī dzīvo 37,1%. Šāda tendence – arvien vairāk izvēlēties dzīvi pilsētā – turpināsies.

- Rīga, Pierīga un Jūrmala ir NĪ tirgus aktīvākais darījumu rajons. Latio vērtētāji ir aprēķinājuši, ka Latvijas NĪ dzīvokļu tirgus gadā sasniedz ap 620 milj. eiro.

- Pierīga aug. Gandrīz 10 gadu laikā Rīgā iedzīvotāju skaits samazinājies par 17% (jeb par 134 tūkst. cilvēku), bet Pierīgā tas audzis par 3% (jeb par 12 tūkst. iedzīvotāju; CSP dati), kas šajās pašvaldībās rada ne tikai spiedienu uz NĪ tirgu, bet arī liek nopietni ieguldīt infrastruktūrā (skolās, bērnudārzos, ceļos utt.). Pierīgā pēdējo deviņu gadu laikā (2010.–2018. g.) ekspluatācijā pieņemtas 7100 privātmājas, no kurām 54% uzbūvētas Mārupē, Garkalnes, Ķekavas, Stopiņu un Babītes novados un Jūrmalā.

- Kur aktīvāks centrs, tur lielāka darījumu aktivitāte, kas atspoguļojas cenās. Pērn 54% darījumu ar dzīvokļu īpašumiem notika Rīgā, vienīgās pilsētas ar darījumu skaita pieaugumu bija Baloži, Gulbene, Ogre, Valmiera (neskaitot pilsētas, kurās pieaugums bija mazāks par 20 darījumiem gadā). Kurzemē darījumu skaits bija palicis nemainīgs. Pēc Latio vērtētāju datiem, 2019. gada 1. pusgadā kopējā darījumu summa Latvijas dzīvokļu tirgū bija 262 milj. eiro (3% pieaugums pret iepriekšējo attiecīgo periodu). Visdārgākie dzīvokļi (ņemot vērā vidējo cenu divistabu dzīvoklim mājās, kas celtas 1954.–1989. g., neskaitot Rīgu un Pierīgu) bija Zemgalē – 22 300 eiro un Vid- zemē – 17 800 eiro, kam seko dzīvokļi Kurzemē (17 000), bet lētākie dzīvokļi bija Latgalē (9000). Attiecīgi šajā pusgadā augstākās cenas par dzīvokļa m2 bija Jelgavā (500–650), Valmierā (500–760) un Cēsīs (360–590), bet zemākās – Daugavpilī un Rēzeknē (290–440). Teritorijās ārpus pilsētām dzīvokļu cenas ir 45–62% zemākas nekā reģionu pilsētās. Reģionos interese par lielas platības un dārgām mājām ir zema. Lauku īpašumu tirgū darījumi pārsvarā notiek ar pagājušā gadsimta sākumā būvētām dzīvojamajām mājām bez ērtībām un ar nelielu piemājas zemes platību. Piemēram, 2018. gadā dzīvojamo māju cenas Pierīgā sasniedza 980 EUR/m2, Kurzemē – vidēji 433 EUR/m2, Zemgalē – 475 EUR/m2, Latgalē bija 400 EUR/m2. Lielākais pērn iegādāto zemes vienību skaits bija Pierīgā, bet lielākās zemes platības – Latgalē un Vidzemē: abos novados vairāk pārdota meža zeme, bet Kurzemē, Zemgalē un Pierīgā vairāk pārdota lauksaimniecības zeme (60% no visas Latvijā pārdotās lauksaimniecības zemes kopapjoma).

- Dzīvojamais fonds – vecs un neatjaunojas. Jau vairākkārt pausts, ka Latvijā 93,8% dzīvojamo ēku ir celtas līdz 1990. gadam, tās noveco, bet jauni mājokļi top ļoti kūtri. 2018. gadā Rīgā ekspluatācijā nodoti 1700 dzīvokļu (kaimiņvalstu galvaspilsētās to skaits ir divas, pat trīs reizes lielāks), bet citviet Latvijā pērn ekspluatācijā nodoti 420 dzīvokļi, t.i., Rīgā ekspluatācijā nodoto dzīvokļu skaits četras reizes pārsniedz dzīvokļu skaitu citās Latvijas pilsētās un novados. Piemēram vienā no valsts lielākajām pilsētām – Liepājā –, neskaitot pārbūvētos un atjaunotos namus, aizvadītajos desmit gados nav uzcelts neviens jauns daudzstāvu dzīvojamais nams. Projektu attīstītāji atzinuši, ka jaunu dzīvokļu būvniecība uzņēmējiem atmaksājas tikai Rīgā un aptuveni 50 kilometru attālumā no galvaspilsētas, bet būvēt citur Latvijā neatmaksājas tāpēc, ka būvniecības izdevumi ir lielāki nekā cenas, par kurām pašlaik var pārdot dzīvokļus. Pacelt dzīvokļu cenas tā, lai ar tām nosegtu celtniecības izdevumus un gūtu peļņu, nav iespējams, jo jārēķinās ar cilvēku ienākumiem un viņu spēju samaksāt, kas, kā zināms, perifērijā jūtami atšķiras, lai gan tur īpašumu cenas ir zemākas. Latio 2018. gada pētījums atklāj, ka vidējā alga Rīgā ir bijusi par 12% lielāka nekā vidēji valstī, savukārt Latgalē tā bija par 29% zemāka nekā vidēji valstī. Tas arī parāda, cik ilgā laikā cilvēki varētu sakrāt naudu pirmajai iemaksai par 60 m2 dzīvokli (15% no kopsummas), balstoties uz vidējām m2 izmaksām pērn. Tā, piemēram, Rīgā būtu nepieciešami 18,2 mēneši, bet, izmantojot Altum atbalsta programmu, tikai 6,1 mēnesis, savukārt Daugavpilī diviem cilvēkiem ar vidējiem ienākumiem Latgales regionā, maksājot īri, nepieciešami 1,5 mēneši.

- Atsevišķās vietās reģionu pilsētas ir dzīvotspējīgas, un NĪ tirgus ir rosīgāks tur, kur ir lielākas pilsētas un aktīvāks darba tirgus, kur pašvaldības dod «zaļo gaismu» uzņēmējdarbības attīstībai. Tādēļ līdztekus biznesa infrastruktūrai tiek pieprasīti arī mājokļi. Piemēram, Vidzemē šādas vietas ir Smiltene, Valmiera, Cēsis. Tā kā jauni daudzdzīvokļu nami kopš 2009. gada Latvijas pilsētās praktiski netiek būvēti, valstij būtu jārod mehānismi, lai šādi jauni projekti parādītos arī ārpus Rīgas un Jūrmalas. Latvijā jaunus dzīvojamos namus pašreizējā situācijā būvēt varētu būt izdevīgi vienīgi ar valsts vai vietējās pašvaldības atbalstu – šādu uzskatu nozare paudusi jau vairākkārt. Kā līdz šim pozitīvs «eksperiments» – pirmais valstī, uz kuru nolūkojas arī citas pašvaldības, – ir minama Valmieras iniciatīva. Veicinot jauno projektu tapšanu ārpus metropoles, pirms divarpus gadiem Valmieras pašvaldības uzņēmums kopā ar domi pieņēma lēmumu pilsētā uzcelt 150 jaunus dzīvokļus (nevis kā sociālās mājas, bet jauno ģimeņu dzīvokļus, saņemot bankā aizdevumu uz 10 gadiem) un tos izīrēt. Četru mēnešu laikā pēc īres dzīvokļu uzcelšanas tie par 5,20 EUR/m² tika visi izīrēti, un cilvēki prasīja vēl. Pilsēta ir apstiprinājusi, ka cels nākamos namus ar 300 dzīvokļiem, cerot, ka arī tos izdosies veiksmīgi pārdot.

Izvēlas efektīvāko vietu

NĪ tirgus reģionos neaprobežojas tikai ar mājokļu darījumiem. Bieži dzirdēti piemēri par to, ka uzņēmēji izlemj savas ražotnes, noliktavas u.c. uzņēmējdarbībai nepieciešamos īpašumus attīstīt tuvāk Rīgai. Galvaspilsētas tuvumu bizness izvēlas racionāla iemesla dēļ. Pārdot šādu biznesu ar infrastruktūru Pierīgā ir daudz izdevīgāk nekā, piemēram, Ludzā, jo reģionos biznesam ir mazāka interese par to, jo nav pieejams darbaspēks, ir grūta sasniedzamība (ceļu stāvoklis), arī potenciāli attīstāmo vietu trūkums un kūtrums, un neieinteresētība attīstīt biznesu no pašvaldību puses. Reformas gaitā esam dzirdējuši faktus, ka tikai 57 pašvaldības spēj nodrošināt ar darbavietām vairāk nekā 40% savu darbspējas vecuma iedzīvotāju, vien 46 pašvaldībām ir iespēja veikt investīcijas miljonu eiro apmērā. Tikai 62 pašvaldībās notiek biznesa ideju konkursi vai tās spēj piedāvāt grantus uzņēmējdarbībai.

Reformatori domā, ka pašvaldību funkciju apjomam atbilstošs pašvaldību budžets varēs palīdzēt nozīmīgu investīciju piesaistē un radīt darbavietas, kā arī mazināt iedzīvotāju aizbraukšanu labāku darba vietu meklējumos. Par reformu atbildīgais VARAM ministrs Juris Pūce norādījis, ka «bez spēcīgiem attīstības centriem nav līdzsvarotas reģionālās attīstības, savukārt bez infrastruktūras nav privāto investīciju un konkurētspējīga atalgojuma».

Kas dara bažīgus?

Labi apmaksātas un daudzas darbavietas, novērsta iedzīvotāju nevienlīdzība ne tikai pakalpojumu saņemšanā, bet arī mazinot ienākumu atšķirību, kas motivē palikt dzīvot un strādāt reģionos, NĪ tirgus reģionos aug un attīstās: tiek celti jauni mājokļi, biznesam ir visi priekšnoteikumi veidot savas ražotnes, noliktavas, pārstāvniecības utt. Arī reģionos tiek pieprasīti un ir pieejami jauni mājokļi un komercīpašumi attīstībai... Tāda varētu būt reformas gaitā sasniegtā «saulainā nākotne». Kamēr uz to vēl ejam, ir daži faktori, kas dara bažīgus un liek uzdot jautājumus. Kā pašvaldības tiks motivētas noturēt esošos uzņēmumus un piesaistīt jaunus, vai tiks veidota kāda motivācijas sistēma? Jau ir izskanējušas idejas par pašvaldību maciņā ienākošos nodokļu – pašvaldību pašu ieņēmumu īpatsvara –pārdali, kas bez attiecīga kompensējoša mehānisma izveides var radīt patiešām lielas problēmas. Zināms, ka pašvaldību pašu ieņēmumus veido divi nodokļi – nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN, 100% nonāk pašvaldības budžetā) un iedzīvotāju ienākuma nodoklis (IIN, 80% – pašvaldības budžetā, 20% – valsts pamatbudžetā). NĪN pašvaldību budžetos ir otra lielākā pozīcija aiz iedzīvotāju ienākuma nodokļa ieņēmumiem (tie veido 53%). Ir ideja piesaistīt visu IIN vai arī daļu no tā novirzīt pašvaldībai pēc iedzīvotāju faktiskās darbavietas jau pēc 2021. gada. Vēl nesen daudzas pašvaldības izvērsa teju vai karu par labākajiem nosacījumiem, lai piesaistītu sev jaunus iedzīvotājus. Protams, šāda pārdale varētu būt stimuls attīstīt uzņēmējdarbību, nevis tikai audzēt iedzīvotāju skaitu novados (t.i., IIN ieņēmumus), un tie, kas attīsta biznesu, būtu ieguvēji, jo mērķis taču ir panākt, lai pašvaldības ir motivētas stimulēt uzņēmējdarbību. Tomēr daudzām, īpaši Pierīgas, pašvaldībām tas nozīmētu ievērojamu ieņēmumu aizplūšanu. Ministrs J. Pūce paudis ideju visu NĪN ieskaitīt valsts budžetā, uzskatot, ka «uzturēt modeli, kur NĪN maksājumi ir pašvaldību ienākums, nav pamatoti, jo tā ir nepelnīta dividende (..). NĪN jākļūst pilnībā par valsts ienākumu, un no tā tiktu finansētas pašvaldību funkcijas» (Avots: Kapitāls, augusts 2019). Viņš ideju pamato ar to, ka daudzas pašvaldības, īpaši Pierīgas, ar lielām atlaidēm atsakās lietot NĪN. Šī iecere ir ļoti diskutabla. Tiesa, pašvaldības aktīvi piešķir NĪN atlaides, bet tas ir arī veids, kā pašvaldībā veidot motivācijas un atbalsta programmas, piemēram, stimulēt uzņēmējus konkrētās teritorijās veidot industriālas komercdarbības zonas. Vai arī ar šīm pašām atlaidēm mazināt iepriekš reformas mērķos piesaukto nevienlīdzību, kā, piemēram, Jūrmalas īpašumu gadījumā, kad līdztekus dzīvo gan ļoti turīgi ļaudis, kas spēj samaksāt augstus nodokļus par saviem apartamentiem, gan, piemēram, pensionāri, kuriem šis maksājums tiek atvieglots ar atlaidēm. Vai «iemetot» visu NĪN naudu «kopējā budžeta katlā» nesanāks kā savulaik ar transportlīdzekļa nodevu, kura iepriekš bija skaidri izsekojama – tā tika autoceļu fondam, bet pašlaik ar to tiek lāpītas nevis bedres uz ceļiem, bet gan valsts budžeta caurumi. Vai tādējādi t.s. bagātākās (NĪN ziņā) pašvaldības netiks apdalītas, atņemot tām nodokļa daļu, lai piešķirtu citām, mazāk aktīvām? Zināms taču, ka Rīgā tiek iekasēta puse no visā valstī iekasētā NĪN, tai seko Jūrmala un trešā lielākā NĪN iekasētāja allaž ir bijusi Liepāja. Kopumā no valstī iekasētā NĪN mazliet vairāk nekā puse ir bijusi par zemi, trešdaļa – par nedzīvojamām ēkām un mazliet vairāk nekā 10% ik gadu veidojis iekasētais nodoklis par dzīvojamajām ēkām.

Atņemot pašvaldībām šos – pašu ieņēmumus bez kompensējoša, līdzvērtīga ieņēmumu avota, varam nonākt situācijā, ka ikdienas un nākotnes vajadzības nāksies jūtami pārskatīt un pat atlikt, jo šos līdzekļus pašvaldības iegulda iedzīvotāju labklājībā un dzīves kvalitātē: sociālajā jomā, ceļu tīklā, infrastruktūras attīstībā u.c. Bažas dara arī temps, kādā norit šī reforma. Ir saprotama vēlme jau pēc nākamajām pašvaldību vēlēšanām, kas būs 2021. gadā, izveidot ekonomiski attīstīties spējīgas vietējās pašvaldības, un dzīvot «pa jaunam», jo vajadzības un problēmas ir milzušas gadiem. Tomēr vai tik atkal nebūsim ko «karstu sastrēbuši», ko pēcāk būs vēl grūtāk salabot? Gribas mudināt izmantot atlikušo laiku, lai pašvaldību pārstāvji, valsts amatpersonas un NĪ nozare izdiskutētu arī jautājumus, kas skar NĪ nozari, jo ir skaidrs, ka tik apjomīga reforma un jaunu attīstības centru izveide ietekmēs arī šo jomu. Līdztekus lielajai «novadu deķa sadiegšanai» ir būtiski realizēt arī citas reformas un risināt problēmas, kuras līdzšinējais reģionālais dalījums jau ir identificējis (migrācija, ceļu infrastruktūra un transporta sistēma, izglītības un veselības pakalpojumu tīkls, valsts pakalpojumu efektivitātie, valsts un pašvaldību iespējas kopā pievērsties dzīvojamā fonda atveseļošanai u.c.). Tādēļ ir būtiski, vai un kādi būs nākamie soļi pēc šīs reformas, kad izveidosies jaunās teritorijas. Būs jāaicina kopā ne tikai citas ministrijas, bet arī nozaru pārstāvji, lai lemtu par turpmāko. Lai nebūtu tā, ka novadu reforma «ķeksīša pēc» ir notikusi, bet nekādu reālu uzlabojumu nav.

Dalies ar šo rakstu!
Raksta komentāri
Spied šeit, lai lasītu vai pievienotu savu komentāru
Nepalaid garām

1992. gada 13. aprīlī toreizējā Preses nama 13. stāvā 13 darbinieku lokā...

100 straujāk augošie uzņēmumi Latvijā pagājušajā gadā apgrozījuši 335,92 milj. eiro, un...

Viena kleita Andele Mandele kustības piekritēju rokās mēdz nomainīt pat piecas saimnieces...

Oglekļa dioksīds un sašķidrināts slāpeklis, reiz lietots tikai rūpnieciski, tagad arvien biežāk...

Restorānu biznesā pamatlietas ir skaidras – garšīgs ēdiens, lieliska apkalpošana un labs...

2019. gada desmit mēnešos likvidēti 21 157 uzņēmumi, kas ir par 412...

No šīs sadaļas
2019. gada 27. septembris plkst. 15:29

Viens no aktuālākajiem tematiem pasaulē ekonomikas profesionāļu un politikas veidotāju vidū šobrīd...

2019. gada 27. septembris plkst. 15:14

Latvijas izglītības sistēma pamatskolas un vidusskolas posmā jau tagad piedzīvo fundamentālas...

2019. gada 26. septembris plkst. 12:00

Skarbā cīņā par investīciju piesaisti Latvija zaudē citām Eiropas valstīm ne pirmo gadu. Taču,...

2019. gada 20. septembris plkst. 6:49

Iespējams, mēs pat nespējam novērtēt to, ka dzīvojam relatīvi tīrā un sakoptā vidē,...

2019. gada 19. septembris plkst. 14:45

Ja Tev ir informācija, sākumā izdomā, ko ar to darīt. Šo teicienu varētu attiecināt...

2019. gada 17. septembris plkst. 13:51

Slēdzot darījumu par nekustamo īpašumu, neatkarīgi no tā, vai esat pircēja vai pārdevēja...

2019. gada 17. septembris plkst. 11:03

2019. gada 2. ceturksnī Latvijas tūristu mītnēs apkalpots 781,1 tūkstotis ārvalstu un vietējo viesu,...

2019. gada 12. septembris plkst. 13:36

Latvijas ekonomika šogad augs būtiski lēnāk nekā pērn. Luminor prognozes liecina, ka IKP šogad...

2019. gada 10. septembris plkst. 15:27

Pārtikas un veterinārais dienests (PVD) saņēmis atkārtotus analīžu rezultātus, kas apliecina,...

2019. gada 10. septembris plkst. 14:53

Lielākā daļa Latvijas uzņēmumu uztic grāmatvedību ārpakalpojuma sniedzējam. Lielu uzņēmumu...