Slēdzot darījumu par nekustamo īpašumu, neatkarīgi no tā, vai esat pircēja vai pārdevēja lomā, pats svarīgākais ir noskaidrot visu informāciju, kas saistīta ar īpašumu. Tas ļaus izvairīties no problēmām, kas saistītas ar pārpratumiem vai kādas puses negodprātīgu rīcību. Informācijas meklēšanā ērti izmantot dažādus e-pakalpojumus.

Informāciju par noderīgiem e-pakalpojumiem, kas var palīdzēt nekustamā īpašuma iegādē, apkopota vietnē mana.latvija.lv dzīves situācijā «Nekustamā īpašuma pirkšana un pārdošana».

Zemesgrāmatas un kadastra informācija

Pirms nekustamā īpašuma iegādes noteikti jāpārliecinās, vai tas ir ierakstīts Zemesgrāmatā un arī par darījuma objekta sastāvu, proti, vai pārdevējs ir īpašnieks visam īpašumam, vai, iespējams, būve uz zemes pieder kādam citam. Tāpat Zemesgrāmatā var pārliecināties, vai nekustamais īpašums nav ieķīlāts, izīrēts vai iznomāts kādai trešajai personai. Šis aspekts ir būtisks, ņemot vērā, ka Zemesgrāmatā ierakstītās tiesības, tajā skaitā nomas līgums būs saistošs arī jaunajam īpašniekam.

Ne visi apgrūtinājumi ir ierakstīti zemesgrāmatā, tie jāmeklē vairākās datu bāzēs, kā rezultātā joprojām saglabājas situācija, ka īpašums tiek nopirkts un tad atklājas, ka izmantošana, ko iecerējis tā jaunais saimnieks, nav iespējama, jo ir kādi apgrūtinājumi.

Tāds ir ir Saeimas Ilgtspējīgas attīstības komisijas sēdes diskusijas rezultāts. Komisijas priekšsēdētāja atgādināja, ka savulaik parlamentārieši bija saņēmuši vēstules no Abavas senlejas uzņēmējiem par problēmām, ar kurām viņi saskaras, strādājot teritorijās ar vides aizsardzības nosacījumiem.

DB jau rakstīja (13.06.2016.) par situāciju, ka pēc trīs gadiem pēkšņi uzradies mikroliegums meža vērtību nodzinis līdz nullei un 2,5 gadu tiesvedība par izsniegtās ciršanas atļaujas izmantošanu SIA MS Kārkli nolicis uz izdzīvošanas takas. Saeimas deputāts Juris Šulcs atzina par nonsensu situāciju, ka apgrūtinājumi un aprobežojumi nav atspoguļoti nekustamā īpašuma zemesgrāmatā. Šajā jautājumā tika lūgts skaidrojums Tieslietu ministrijai.

Pašreizējo īres tirgus attīstību būtiski bremzē 25 gadus vecais īres likums, kas neparedz lietu bezstrīdus izskatīšanas kārtību, ieraujot izīrētāju un īrnieku garos tiesu procesos.

Lai situāciju mainītu, Ekonomikas ministrija ir sagatavojusi jaunu Dzīvojamo telpu īres likumprojektu, kuru iepriekšējā Saeima paguva izskatīt pirmajā lasījumā. Paredzēts, ka jaunā Saeima otrajā lasījumā to varētu skatīt vien jūnijā. Likumprojekta anotācijā par tā nepieciešamību teikts: šobrīd nenotiek dzīvojamo māju būvniecība ar mērķi tos izīrēt. Tas ir saistīts ar izīrētāja riskiem, kas izriet no šobrīd spēkā esošā likuma regulējuma. Šie riski, vienlaikus ņemot vērā to, ka īrnieku no dzīvojamām telpām var izlikt tikai prasības kārtībā, potenciālajiem īres namu attīstītājiem būvējamo īres namu izmaksas sadārdzina tik ievērojami (tā rezultātā paaugstinās arī iespējamā īres maksa), ka šobrīd jaunu īres namu būvniecība nav rentabla. Plānots, ka likumprojektā ietvertie konceptuāli atšķirīgie risinājumi šobrīd pastāvošos riskus būtiski samazinās.

Krievijas iebrukums un karš Ukrainā, kas notiek ar Baltkrievijas atbalstu, Eiropas Savienībai (ES), Lielbritānijai un ASV licis noteikt virkni ierobežojumu uzņēmējdarbības veikšanai ar minētajām agresorvalstīm, kā arī šo valstu personu un kapitāla kustībai.

Daudziem ir apgrūtināta piekļuve saviem nekustamajiem īpašumiem un ir vērojama šo īpašumu, piemēram, Jūrmalas mājokļu, nonākšana nekustamo īpašumu tirgū. Un, lai arī cenas dažkārt ir pievilcīgas, potenciālajiem pircējiem jāņem vērā sarežģījumi, kas var rasties darījuma izpildē par šāda īpašuma iegādi. Ar ko būtu jārēķinās, pērkot īpašumu no Krievijas vai Baltkrievijas rezidentiem?

Jāpārbauda īpašuma statuss

Darījums ar Krievijas vai Baltkrievijas rezidentam piederošu nekustamo īpašumu varētu būt aizliegts noteikto sankciju dēļ. Līdzekļu iesaldēšana un aizliegums dot pieeju līdzekļiem ir noteikts saskaņā ar vairākām Eiropas Padomes regulām, kuru mērķis ir iesaldēt līdzekļus un noteikt vispārējus ierobežojumus un sankcijas attiecībā uz Krievijas Federāciju sakarā ar karu Ukrainā.

Šodien stājas spēkā Saeimas iepriekš pieņemtie grozījumi Zemesgrāmatu likumā, kuri paredz vienkāršot ar būves ierakstīšanu un dzēšanu zemesgrāmatā saistītās procedūras.

Tāpat ar šiem likuma grozījumiem pēc deputāta Gata Eglīša (JKP) priekšlikuma valdībai tika uzdots grozīt Ministru kabineta noteikumus, paredzot, ka valsts nodevas apmērs par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā jāsamazina fiziskai personai no 2% uz 1,5% no īpašuma vērtības, savukārt juridiskai personai par dzīvokļa īpašuma nostiprināšanu no 6% uz 2% no īpašuma vērtības. Valdība attiecīgus grozījumus Ministru kabineta noteikumos šonedēļ pieņēma.

Tieslietu ministrs Jānis Bordāns (JKP) iepriekš norādīja, ka TM sadarbībā ar Nekustamo īpašumu attīstītāju aliansi ir veikusi detalizētus aprēķinus un ir gūta pārliecība, ka, ņemot vērā jauno dzīvokļu būvniecības intensitāti, pašlaik ir īstais laiks, lai samazinātu zemesgrāmatu valsts nodevas apmēru. Ieņēmumu no valsts nodevas samazinājumu kompensēs nodokļu ieņēmumi, ko rada jaunu dzīvokļu būvniecība, līdz ar to fiskālā ietekme uz valsts budžetu būs pozitīva.

Visi īres līgumi būs jāreģistrē zemesgrāmatā, un tie būs slēdzami uz konkrētu termiņu bez pagarināšanas iespējām

To paredz jaunais Dzīvojamo telpu īres likuma projekts, kas 12. oktobrī izsludināts Valsts sekretāru sanāksmē.

Ekonomikas ministrijas Mājokļu departamenta direktors Mārtiņš Auders un Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes pasniedzējs, zvērināts advokāts Jānis Lapsa, kurš arī piedalījies likumprojekta izstrādē, skaidro, ka īres līgumu reģistrācija zemesgrāmatā ir efektīvs instruments gan ēnu ekonomikas mazināšanai, gan izīrētāja un īrnieka interešu aizsardzībai. «Zemesgrāmatā reģistrētajiem īres līgumiem ir skaidri redzams gan īres līguma beigu termiņš, gan īres maksa. Līdz ar to tā ir aizsardzība gan īrniekam, jo izīrētājs viņu nevar izlikt no dzīvokļa pirms īres termiņa beigām vai pēkšņi paaugstināt īres maksu, ja tas nav atrunāts līgumā, gan izīrētājam, jo īrniekam samazinās iespējas dzīvokli neatbrīvot pēc īres līguma termiņa beigām,» skaidro J. Lapsa. Proti, īres līgumu reģistrēšana zemesgrāmatā ir priekšnoteikums piespiedu saistību izpildei bezstrīdus kārtībā. Tas nozīmē – ja pēc īres līguma termiņa beigām īrnieks dzīvokli neatbrīvo, izīrētājs var vērsties tiesā un tiesnesis, balstoties uz zemesgrāmatā reģistrēto līgumu, kurā redzams tā beigu termiņš, septiņu dienu laikā bezstrīdus kārtībā pieņem lēmumu par īrnieka piespiedu izlikšanu no telpām.

Ministru kabinets 3. maija sēdē atbalstīja Ekonomikas ministrijas izstrādāto Dzīvojamo telpu īres likumprojektu, kas būs jauns regulējums dzīvojamo telpu īres tirgū un sekmēs kvalitatīvu un pieejamāku īres dzīvokļu izveidi, piedāvās jaunu risinājumu līdzšinējiem garajiem tiesvedību procesiem, kā arī veicinās investīcijas īres namu sektorā un darbaspēka mobilitāti uz pilsētām un novadiem, kur veidojas labi apmaksātas darbavietas.

«2017. gadā parakstījām sadarbības memorandu nekustamā īpašuma tirgus attīstībai, kas paredz gan konkrētus uzdevumus valdībai, gan konkrētas apņemšanās no nozares komersantiem. Pēc vairāku gadu diskusijām mums izdevies rast pirmos kopsaucējus arī jauniem nosacījumiem īres tirgus regulējumā. Dzīvojamo telpu īres likumprojekts izstrādāts ar mērķi nodrošināt plašāku īrnieku aizsardzību, īres tirgus attīstību, uzņēmējdarbības vides sakārtošanu, kā arī investīciju piesaisti jaunu mājokļu būvniecībai un ēnu ekonomikas mazināšanu,» komentē Edmunds Valantis, Ekonomikas ministrijas valsts sekretāra vietnieks.

Dzīvojamo telpu īres likumprojekts tiek virzīts vienotā likumprojektu paketē ar grozījumiem likumā «Par Palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā», grozījumiem Notariāta likumā un grozījumiem Civilprocesa likumā.

29. februārī stājušies spēkā grozījumi Zemesgrāmatu likumā, kas atvieglos zemesgrāmatu nodaļu sniegto pakalpojumu saņemšanu, informē Tiesu administrācija.

Saskaņā ar grozījumiem, turpmāk, Zemesgrāmatu likuma 118. pantā minētās ziņas personu rādītājā ieraksta un dzēš Tiesu administrācija, paziņojumus dzēš zemesgrāmatu nodaļa, ja tas norādīts nostiprinājuma lūgumā par atzīmes ierakstīšanu zemesgrāmatā.

Turpmāk arī Tiesu administrācijā varēs saņemt apliecinātas zemesgrāmatas nodalījumu izdrukas, ko pirms tam saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma 133.pantu izsniedza tikai zemesgrāmatu nodaļas.

Tāpat grozījumi paredz Zemesgrāmatu nodaļām iespēju pārsūtīt Tiesu administrācijai pieprasījumu par tādas informācijas izsniegšanu, kuru Zemesgrāmatu likumā noteiktajā kārtībā var sniegt valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas turētājs, ja pieprasījuma izpilde nav samērojama ar zemesgrāmatu nodaļas rīcībā esošajiem resursiem, it īpaši ņemot vērā pieprasījuma apjomīguma pakāpi.

Dienas Bizness sāk publicēt ekskluzīvus datus – informāciju par pagājušā gada lielākajiem nekustamā īpašuma darījumiem Latvijā, Rīgā un Jūrmalā. Šoreiz kārta gada 25 lielākajiem nekustamā īpašuma darījumiem Rīgā.

Ja 2016. gada lielākā darījuma summa galvaspilsētā bija Latvijas apstākļiem fantastiska - 91 miljons eiro, tad 2017. gada rekords ir bijis pieticīgāks –36,6 miljoni eiro, bet pērn, kā rāda detalizētie dati par 100 lielākajiem darījumiem Rīgā, vairs «tikai» nepilni 25 miljoni eiro.

Pērnā gada iespaidīgākais un dārgākais darījums slēgts februārī, kad SIA Losmerta par gandrīz 25 miljoniem eiro nopirka 7188939/8471990 daļas no 11 305 kvadrātmetrus liela zemesgabala ar ēku īpašumam, kura adrese ir Krišjāņa Valdemāra iela 62; Krišjāņa Valdemāra iela 62A. To pārdeva SIA Alojas Biznesa Centrs, kas to pats pēdējo 12 gadu laikā iegādājies pa daļām, kā arī atsevišķas daļas saņēmis dāvinājumā. Darījumā hipotekārie kredītlīdzekļi nav izmantoti.

Jaunā dzīvojamo telpu īres likuma nozīmīgākie mērķi ir līdzsvarot izīrētāju un īrnieku intereses un veicināt mājokļu pieejamību.

Likumprojekta autori ir trāpīgi identificējuši būtiskākās pašreizējā īres likuma problēmas – izīrētājs sastopas ar augstu risku, ka īrnieks var nenorēķināties par īri vai saistītiem izdevumiem, kā arī – strīdu risināšanas process ir nesamērīgi ilgstošs. Minēto trūkumu sekas ir lēnāka nekustamo īpašumu tirgus attīstība, jo potenciālie investori īres namus uzskata par augstāka riska ieguldījumu un daļa no potenciālajiem īres namiem savu funkciju nepilda. Tas savukārt noved pie dzīvojamā fonda novecošanās (vairāk nekā puse no Latvijas daudzdzīvokļu namiem ir tapuši okupācijas laikā; vēl 45% uzbūvēti līdz 1941. g., liecina Ekonomikas ministrijas informācija). Latvijā pēdējo 5–6 gadu laikā bijis vismazākais no jauna uzbūvēto daudzdzīvokļu ēku skaits Baltijas valstīs.

Otrdien, 3. novembrī, Ministru kabinets atbalstīja Tieslietu ministrijas izstrādātos grozījumus noteikumos par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, kas paredz jaunajām ģimenēm labvēlīgas izmaiņas nodevu apmērā saistībā ar īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Tieslietu ministrijas sagatavotajā izmaiņās ir samazināta valsts nodeva par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā līdz 0,5 % no nekustamā īpašuma vērtības, ja īpašuma tiesības tiek nostiprinātas uz nekustamo īpašumu, kas iegādāts pirmā mājokļa programmas ietvaros, piešķirot valsts galvojumus. Tāpat jaunajām ģimenēm ir paredzēts arī atbrīvojums no valsts nodevas par ķīlas tiesību jeb hipotēkas nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Grozījumi izstrādāti, jo pašreizējais valsts nodevas apmērs 2% apmērā no nekustamā īpašuma vērtības un atsevišķa nodeva par hipotēkas nostiprināšanu finansiāli var apgrūtināt pirmā mājokļa iegādi un valsts atbalsta instrumenta izmantošanu ģimenēm, kurās ir nepilngadīgi bērni. Līdz ar ko, piemēram, ja jaunā ģimene vēlēsies iegādāties nekustamo īpašumu 60 000 eiro vērtībā, tad valsts nodeva būs jāmaksā 300 eiro līdzšinējo 1200 eiro vietā. Izmaiņas attieksies uz tiem gadījumiem, kad ģimene iesniegs dokumentus zemesgrāmatā pēc noteikumu spēkā stāšanās.

Saeima konceptuāli 1. lasījumā atbalstījusi Tieslietu ministrijas izstrādātos grozījumus Zemesgrāmatu likumā, kuri paredz vienkāršot ar būves ierakstīšanu un dzēšanu zemesgrāmatā saistītās procedūras, nodrošinot nepieciešamo datu nodošanu starp Valsts vienoto datorizēto zemesgrāmatu un Būvniecības informācijas sistēmu.

"Jaunā datu nodošanas kārtība ir ļoti nozīmīga, jo būvju īpašniekiem tiek samazināts administratīvais slogs par vienu rajona (pilsētas) tiesas vai būvvaldes apmeklējuma reizi. Tas būvju īpašniekiem atvieglos dokumentu iesniegšanas procesu zemesgrāmatā, jo privātpersonām nebūs jāpievieno nostiprinājuma lūgumam vēl arī būvvaldes izsniegtie dokumenti, turpmāk tiesa tos izgūs tiešsaistē. Jaunā kārtība to nodrošinās elektroniskā veidā informācijas sistēmu līmenī. Šajā ārkārtējās situācijas laikā ir svarīgi turpināt attīstīt tieslietu sistēmas pakalpojumu pieejamību arī attālināti," norāda tieslietu ministrs Jānis Bordāns.

Izstrādātie grozījumi paredz, ja ēkas (būves) īpašniekam ir elektronisks paraksts, īpašnieks iesniegumu par būves, tajā skaitā, jaunbūves ierakstīšanu, kā arī būves dzēšanu zemesgrāmatā, turpmāk varēs iesniegt aizpildot speciālu tiešsaistes formu Būvniecības informācijas sistēmas tīmekļa vietnē (www.bis.gov.lv). Personas iesniegums pēc lēmuma par ēkas pieņemšanu ekspluatācijā vai izziņas par būves neesamību pieņemšanas kopā ar būves ierakstīšanai zemesgrāmatā nepieciešamajiem Būvniecības informācijas sistēmas datiem un dokumentiem tiks nodots zemesgrāmatai.

VAS "Valsts nekustamie īpašumi" (VNĪ) saskaņā ar normatīvajos aktos noteiktajām prasībām par 5,8 miljoniem eiro noslēgusi zemesgabala Andrejostas ielā 17 nomaksas pirkuma līgumu ar pirmpirkuma tiesīgo personu – uz zemesgabala esošo būvju īpašnieci SIA "IB nekustamo īpašumu pakalpojumi", informē VNĪ izpilddirektors Ojārs Valkers.

Nomaksas pirkuma līgums par valstij piederošā zemesgabala Andrejsalā, Andrejostas ielā 17, 93175 m2 platībā iegādi ar pirmpirkuma tiesīgo personu SIA "IB nekustamo īpašumu pakalpojumi" noslēgts šī gada maijā. Zemesgabala nosacītā cena – 5,8 miljoni eiro apstiprināta šī gada martā, pamatojoties uz eksperta SIA "Latio" veikto atzinumu. Pirms līguma slēgšanas VNĪ saņēmusi 580 tūkstoši eiro avansa samaksu apliecinošu dokumentu, līgums paredz atlikušās darījuma summas nomaksu piecu gadu laikā. Atbilstoši Latvijā spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem valstij piederošu zemesgabalu var pārdot tikai zemesgrāmatā ierakstītas būvju īpašniekam – pirmpirkuma tiesīgajai personai, kas zemesgabalam Andrejostas ielā 17 ir SIA "IB nekustamo īpašumu pakalpojumi" un "Rīgas Brīvostas pārvalde". Uzņēmums "Rīgas Brīvostas pārvalde" no zemesgabala daļas atsavināšanas tiesībām atteicās. Atbilstoši Latvijā spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem VNĪ nav juridiska pamata atteikt līdzšinējā zemes nomnieka SIA "IB nekustamo īpašumu pakalpojumi" pieprasījumam atsavināt zemesgabalu.

Ekonomikas ministrija izstrādājusi un starpinstitūciju saskaņošanai nodevusi Dzīvojamo telpu īres likumprojektu, kas būs jauns regulējums dzīvojamo telpu īres tirgū un sekmēs kvalitatīvu un iedzīvotājiem finansiāli pieejamu īres dzīvokļu izveidi un investīcijas īres namu sektorā, kā arī piedāvās jaunu risinājumu līdzšinējiem garajiem tiesvedību procesiem.

«Šovasar parakstījām sadarbības memorandu nekustamā īpašuma tirgus attīstībai, kas paredz gan konkrētus uzdevumus valdībai, gan konkrētas apņemšanās no nozares komersantiem. Pēc vairāku gadu diskusijām mums ir izdevies rast kopsaucējus arī jauniem nosacījumiem īres tirgus regulējumā. Šodien saskaņošanai nodotais likumprojekts ir nākošais solis, ko speram uzņēmējdarbības vides sakārtošanai, investīciju piesaistei un ēnu ekonomikas mazināšanai,» uzsver Ministru prezidenta biedrs, ekonomikas ministrs Arvils Ašeradens.

Jaunais likums reglamentēs noteikumus dzīvojamo telpu izīrēšanai, lietošanai īres līguma darbības laikā un īres līguma izbeigšanai neatkarīgi no tā, kā īpašumā ir dzīvojamā telpa. Dzīvojamās mājās esošo nedzīvojamo telpu īres līgumus arī turpmāk būs jāslēdz Civillikumā noteiktajā kārtībā.

Iegādājoties mājokli, papildu nekustamā īpašuma cenai pastāv arī vairākas citas izmaksas. Sākot no valsts nodevām un beidzot ar visiem ar hipotekāro kredītu saistītajiem izdevumiem. Šajā rakstā tiks uzskaitītas tās papildu izmaksas, ar ko jārēķinās, iegādājoties īpašumu par EUR 100 000 un iegādei izmantojot hipotekāro kredītu.

Galvenā izmaksa ir paša īpašuma cena, kas šajā gadījumā ir EUR 100 000. Lai izmantotu bankas finansējumu, nepieciešams veikt īpašuma vērtējumu. Nekustamā īpašuma vērtējums jaunajā projektā otrreizējajā tirgū Rīgā šādā gadījumā maksā aptuveni EUR 150.

Izmaksas bankās mēdz būt dažādas un katrā no tām var nedaudz atšķirties. Taču var uzskatīt, ka kredīta noformēšanas izmaksas veido aptuveni 1% no darījuma summas, kas šajā gadījumā ir EUR 1000.

Lai darījums būtu drošs (vai arī, ja ar bankas finansējumu pērkat jau ieķīlātu īpašumu) ir nepieciešams arī darījuma konts. Tā izmaksas visbiežāk veido 0.4% no darījuma summas un, iegādājoties EUR 100 000 vērtu dzīvokli, tas maksās EUR 400.

Valstij pagaidām nav līdzekļu, ar ko finansēt ģimeņu mājokļu programmu 2017.gadā.

Valdība šodien uzklausīja ekonomikas ministra Arvila Ašeradena (V) ziņojumu par iespējām nākamgad finansēt mājokļu programmu. Ekonomikas ministrs stāstīja, ka nepietiks ar iepriekš plānotajiem ieņēmumiem no termiņuzturēšanās atļauju tirdzniecības.

«Nākamgad programmai nepieciešami 8,5 miljoni eiro, no kuriem 2,5 miljoni eiro tiks ņemti no termiņuzturēšanās atļaujām. Līdz ar to trūkst seši miljoni eiro. Ekonomikas ministrija piedāvāja sašaurināt to personu loku, kas varētu pretendēt uz valsts galvojumu mājokļu programmā, taču šis priekšlikums tika noraidīts. Man nav risinājuma, kur ņemt naudu. Neuzņemos to meklēt Ekonomikas ministrijas apcirkņos. Tāpēc mums visiem jādomā, kur ņemt trūkstošos līdzekļus,» uzsvēra Ašeradens.

Saeimas Juridiskā komisija 10.martā atbalstīja priekšlikumu par virzību uz "nesamērīgi augstās" valsts nodevas samazināšanu par konkrētu nekustamā īpašuma atsavināšanas gadījumu reģistrāciju zemesgrāmatā.

Deputāta Gata Eglīša (JKP) priekšlikums paredz, ka Ministru kabinetam jāgroza noteikumi par valsts nodevu saistībā ar īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. Kā skaidro deputāts, ar priekšlikumu paredzēts samazināt valsts nodevas apmēru fiziskai personai no pašlaik noteiktajiem 2% uz 1,5% no īpašuma vērtības, savukārt juridiskai personai par dzīvokļa īpašuma nostiprināšanu no 6% samazināt uz 2% no īpašuma vērtības.

Konkrētāk priekšlikumā paredzēts noteikt, ka valsts nodevu 1,5% apmērā no nekustamā īpašuma vērtības par nostiprināšanu zemesgrāmatā būtu jānosaka attiecībā uz zemes īpašumu vai zemes un būvju īpašumu, vai būvju īpašumu, kura sastāvā ietilpst dzīvojamā māja (tajā skaitā ar to funkcionāli saistītās ēkas un būves), atsavināšanu fiziskai personai uz līguma vai tiesas lēmuma pamata par izsoles akta apstiprināšanu vai uz tiesas lēmuma pamata par nekustamā īpašuma nostiprināšanu nosolītājam, līdzīpašniekam vai kreditoram.

Vēl pirms bija aprāvusies advokāta Andra Grūtupa dzīve, viņa biroju jau kādu laiku de facto vadīja Viktors Tihonovs. Pēc Grūtupa aiziešanas aizsaulē tika nomainīta arī plāksnīte pie biroja durvīm, un viņa birojs pilnīgi oficiāli kļuva par Tihonova biroju.

Jūsu vadītā advokātu biroja darbu šobrīd var iedalīt divās daļās – pirms un pēc Andra Grūtupa. Vai pašreiz biroja darbā ir jūtamas kādas izmaiņas?

Var piekrist, ka no formālās puses viens posms ir noslēdzies, bet otrs iesācies, jo Grūtupa kunga biroja vairs nav, bet vai ir notikušas kādas kardinālas izmaiņas? Ceru, ka nē! Vismaz saistībā ar darba apjomu un lietu sarežģītību ceru, ka izmaiņas uz slikto pusi nebūs. Reāli es vadīju biroju jau kādu laiku pirms šī nelāgā notikuma. Mūsu prioritāte bija un būs civiltiesības. Tagad gan cenšamies paņemt arī kādu interesantu krimināllietu, un pēdējo gadu laikā apgriezienus uzņēmis arī darbs ar administratīvajām lietām, bet pamatdarbs vienmēr ir bijis civillietas.

Rīgas apgabaltiesas Krimināllietu tiesas kolēģija nolēmusi atcelt Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas 17.februāra lēmumu daļā par rīcību ar noziedzīgi iegūto mantu, un lēma nekustamo īpašumu Rīgā atstāt māksliniekam Aivaram Vilipsonam.

Pārējā daļā pirmās instances tiesas lēmums atstāts negrozīts. Rīgas apgabaltiesas lēmums nav pārsūdzams un šodien ir stājies spēkā.

Iepriekš vēstīts, ka 17.februārī Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesa apmierināja Valsts policijas (VP) izmeklētājas lūgumu procesā par noziedzīgi iegūtu mantu, kurā lūgts atzīt par noziedzīgi iegūtu mantu Vilipsonam piederošo, kriminālprocesā arestēto dzīvokli un atdot to pēc piederības cietušajai - Latvijas valstij.

Apelācijas instance aprīļa sākumā varētu izlemt par Vilipsona arestēto dzīvokli 

Rīgas apgabaltiesa jau aprīļa sākumā slēgtā rakstveida procesā varētu izskatīt apelācijas...

Tiesas spriedums ieguva lielu rezonansi sabiedrībā, un 6.martā stājas spēkā grozījumi Kriminālprocesa likumā, kuri pieņemti, lai aizsargātu labticīgā ieguvēja intereses gadījumos, ja noziedzīgi iegūts nekustamais īpašums piekrīt valstij.

Likuma izmaiņu sākotnējā pamata izstrādātājs, Saeimas deputāts Andrejs Judins (JV) iepriekš Saeimas sēdes debatēs cita starpā pavēstīja, ka varētu būt sagaidāma apgabaltiesas sēde mākslinieka Aivara Vilipsona dzīvokļa lietā. No deputāta teiktā izrietēja, ka šis arī bija viens no iemesliem, kas lika pasteigties ar likuma grozījumu pieņemšanu, proti, lai nepieļautu situāciju, ka mākslinieks zaudē sev piederošo labticīgi iegūto dzīvokli.

Mākslinieka dzīvokli atzīst par noziedzīgi iegūtu un atdodamu valstij  

Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesa 17.februārī apmierināja Valsts policijas izmeklētājas...

Judins piebilda, ka runa nav tikai par Vilipsona gadījumu, jo ir vairāki citi cilvēki, kas atrodas šajā situācijā. Taču arī tā ir tikai daļa no problēmas un uz nepieciešamajiem risinājumiem būs jāskatās plašāk, uzsvēra politiķis.

Deputāts saistībā ar šīs lietas aktualizētajiem jautājumiem arī skaidroja, ka viņa ieskatā zemesgrāmata nav tikai vienkārši datubāze, kurā bez analizēšanas var ievadīt informāciju. "Tātad šeit būs arī darbs, kas ir jāveic, jo pretējā gadījumā mums zemesgrāmata kā tāda nav vajadzīga," cita starpā izteicās Judins, norādot, ka atbildīgajām institūcijām ir prasīts līdz marta vidum atsūtīt savu redzējumu par problēmām, kas jārisina šīs un citu lietu kontekstā, un to risinājumiem.

Kā informēja parlamenta Preses dienestā, izmaiņas Kriminālprocesa likumā pieņemtas, lai nodrošinātu efektīvāku labticīgā ieguvēja interešu aizstāvību kriminālprocesā. Izmaiņas nepieciešamas, lai aizsargātu tās personas, kas nekustamo īpašumu ieguvušas labā ticībā, bet vēlāk nekustamais īpašums atzīts par noziedzīgi iegūtu.

Ja noziedzīgi iegūta manta ir nekustamais īpašums, kas ir piekritīgs valstij, to atstāj īpašumā labticīgajam ieguvējam, kura īpašumtiesības ir nostiprinātas publiskā reģistrā, nosaka pieņemtās izmaiņas.

Tāpat likumā noteikts, ka no personas, kas izdarījusi noziedzīgo nodarījumu, valsts labā Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā piedzen šīs mantas vērtību.

Saistībā ar šo gadījumu tieslietu ministrs Jānis Bordāns (JKP) atbildīgajai Saeimai apakškomisijai nosūtīja priekšlikumus likumu labojumiem, lai uzlabotu labticīgo mantas ieguvēju tiesību aizsardzību.

"Man nav saprotams konkrētais risinājums, kad konfiskācijas rezultātā labticīgajam ieguvējam atsavina dzīvokli, kas šajā konkrētajā gadījumā nevar tikt atdots sākotnējam īpašniekam, bet ir piekritīgs valstij," iepriekš pauda ministrs. "Mēs labosim pirms sešiem gadiem pieļauto neizdarību. Jau toreiz - 2014.gadā - tika uzsākta šīs problēmas sakārtošana, bet netika pabeigta līdz galam," uzsvēra Bordāns.

Tieslietu ministrs piedāvāja normatīvajos aktos nostiprināt divus pamatprincipus - pirmkārt, ja krāpšanas vai cita nozieguma rezultātā ir nodarīts kaitējums nekustamā īpašuma labticīgajam ieguvējam, to kompensētu valsts.

Līdz šim bija noteikts, ka īpašniekam pašam civilprocesa kārtībā nepieciešams vērsties tiesā ar civilprasību pret nozieguma izdarītājiem. Likumā paredzētās tiesības celt prasību Civilprocesa likuma noteiktajā kārtībā nav uzskatāms par pilnvērtīgu labticīgās personas aizsardzības mehānismu. "Līdz ar to secinu, ka šobrīd valstī nepastāv mehānisms tādu personu aizsardzībai, kas īpašumu ieguvusi labā ticībā, tāpēc uzskatām, ka būtu jāstrādā pie šāda mehānisma radīšanas, kura ietvaros kompetenta valsts iestāde likumā noteiktā kārtībā lemtu par personai radīto zaudējumu atlīdzināšanu," sacīja Bordāns.

Jau vēstīts, ka Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesa 17.februārī apmierināja Valsts policijas (VP) izmeklētājas lūgumu procesā par noziedzīgi iegūtu mantu, kurā lūgts atzīt par noziedzīgi iegūtu mantu Vilipsonam piederošo, kriminālprocesā arestēto dzīvokli un atdot to pēc piederības cietušajai - Latvijas valstij.

Tiesnesis Zigmunds Dundurs skaidroja, ka saskaņā ar šobrīd spēkā esošo likumu, noziedzīgi iegūtais dzīvoklis atdodams pēc piederības, proti, valstij.

Iepriekš Latvijas Televīzijas (LTV) raidījums "De facto" vēstīja, ka krāpnieku un lēnas izmeklēšanas dēļ mākslinieka Vilipsona ģimene var zaudēt dzīvokli, bet policija vēlējās īpašumu konfiscēt par labu valstij, jo savulaik, pirms Vilipsons to iegādājās, dzīvoklis ticis izkrāpts, izmantojot viltotu testamentu.

Nelielu dzīvokli Rīgā, Zirņu ielā, Vilipsons iegādājās 2017.gadā, samaksājot par to vairākus desmitus tūkstošus eiro. 2019.gadā pienāca vēstule no VP, kurā bija rakstīts, ka dzīvoklis ir arestēts kādas izmeklēšanas gaitā. Ģimene noskaidrojusi, ka viņu iegādātais dzīvoklis pirms gandrīz 10 gadiem, iespējams, izkrāpts, viltojot testamentu. Pēc tam tas divas reizes tika pārdots tālāk, līdz to nopirka Vilipsons.

Kriminālprocess policijas Rīgas reģiona pārvaldē sākts 2014.gadā, bet 2017.gadā, kad Vilipsons dzīvokli nopirka, Zemesgrāmatā nebija vēl nevienas atzīmes, ka dzīvoklis ir saistīts ar izmeklēšanu. Kā norāda raidījums, ja policija būtu ātrāk informējusi Zemesgrāmatu par izmeklēšanu, Vilipsonu ģimene dzīvokli nemaz nebūtu nopirkusi.

Ministru kabineta sēdē otrdien, 21. jūnijā atbalstīti Tieslietu ministrijas izstrādātie grozījumi Zemesgrāmatu likumā, Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā un likumā Par nekustamā īpašuma nodokli, lai pilnvērtīgi ieviestu Civillikumā paredzēto jauno tiesību institūtu – apbūves tiesību no 2017. gada 1. janvāra.

Apbūves tiesība ir ar līgumu piešķirta mantojama un atsavināma lietu tiesība, kas nodrošina iespēju apbūves tiesību ieguvējam (apbūves tiesīgajam) būvēt nedzīvojamas ēkas vai inženierbūves uz citai personai (zemes gabala īpašniekam) piederošas zemes un lietot tās kā īpašniekam šīs tiesības spēkā esamības laikā. Apbūves tiesības termiņš nedrīkst būt mazāks par desmit gadiem, un no tās izrietošā lietu tiesība ir nodibināta un spēkā tikai pēc apbūves tiesības ierakstīšanas zemesgrāmatā.

Apbūves tiesība atbilstoši 2015. gada 5. martā Saeimā pieņemtajiem un Tieslietu ministrijas sagatavotajiem grozījumiem Civillikumā būs izmantojama vienīgi nedzīvojamo ēku vai inženierbūvju būvniecībai. Līdz ar to zemesgrāmatā nebūs nostiprināma apbūves tiesība un apbūves tiesības izmaiņas attiecībā uz dzīvojamo māju. Proti, minētie grozījumi Civillikumā nepieļauj dzīvojamo ēku būvniecību brīvprātīgā dalītā īpašuma veidā un ir vērsti uz to, lai noteiktu tiesisko regulējumu tiem gadījumiem, kad ekonomiski izdevīgāk ir iegūt zemes apbūves tiesību, nevis iegūt zemi īpašumā ar mērķi to apbūvēt, piemēram, komercdarbības veikšanas nolūkos.

Viens no iemesliem, kāpēc Latvijā ievērojams skaits personu ilgstoši nereģistrē savas īpašumtiesības pēc nekustamā īpašuma (NĪ) mantošanas vai pirkuma līguma noslēgšanas, ir saistīts ar augsto valsts nodevu zemesgrāmatā. Piemēram, iegādājoties 100 000 eiro vērtu ģimenes māju, iedzīvotājiem Latvijā par īpašuma tiesību reģistrāciju zemesgrāmatā ir jāmaksā 18 reizes dārgāk nekā Igaunijā un 63 reizes dārgāk nekā Lietuvā, – tā liecina NĪ darījumu izmaksu salīdzinājums Baltijas valstīs.

Savukārt, ja biznesam domāta NĪ, piemēram, ražotnes vērtība ir 750 000 euro, tad Latvijā kopējās izmaksas par darījuma noslēgšanu un reģistrāciju ir apmēram 18 347 euro, kamēr Lietuvā 7195 euro, bet Igaunijā tikai 6546 euro.

«Šobrīd Latvijā nekustamā īpašuma darījumu noslēgšana un reģistrācija ir dārgākā Baltijā, un tās pamatā ir izdevumi par darījuma dokumenta sagatavošanu pēc brīvā tirgus cenām un zemesgrāmatas valsts nodeva, kā arī tiesvedības izdevumi nekvalitatīva darījuma līguma gadījumā. Zemākas nodevas apvienojumā ar valsts klātbūtni NĪ darījumos Lietuvā un Igaunijā jau sen izskaudusi gan krāpšanās shēmas, gan iespēju izvairīties no nodokļu nomaksas. Eiropas valstīs īpaši tiek uzsvērts, ka obligāta notariālā akta noteikšana ir veids, kā valsts var regulēt cilvēka kopējās izmaksas saistībā ar nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanu un reģistrāciju zemesgrāmatā. Ir pēdējais brīdis arī Latvijā risināt šo jautājumu,» stāsta Latvijas Zvērinātu notāru padomes (LZNP) rīkotājdirektore Vija Piziča.

Mūsdienās priekšlīguma slēgšana ir visai izplatīta parādība. Kā piemēru var minēt dzīvokļa pirkuma priekšlīguma parakstīšanu pirms daudzdzīvokļu mājas uzbūvēšanas, nomas priekšlīgumu, kad komersants vēlas rezervēt tiesības lietot telpas vēl neuzceltajā biroju ēkā, priekšlīgumu, ar kuru puses grib rakstiski nostiprināt panākto vienošanos par topošā kapitāla daļu pirkuma būtiskiem noteikumiem un atrunāt iepriekš veicamās sagatavošanās darbības.

Runājot ar klientiem par priekšlīgumu, daudzos gadījumos atklājas, ka viņiem ir nepareiza izpratne par šī darījuma būtību un tā radītām tiesiskām sekām. Bieži vien cilvēki kļūdaini uzskata, ka priekšlīgumam nav tāds pats saistošs spēks kā citiem darījumiem (piemēram, pirkumam vai nomai), proti, puse var atteikties no priekšlīguma izpildes (t.i., tajā norādītā līguma noslēgšanas) un vainīgajai pusei būs vienīgi jāatlīdzina ar priekšlīguma sagatavošanu saistītie izdevumi (piemēram, jurista, finanšu konsultanta vai tulka pakalpojumi). Tātad otra puse nevarēs prasīt priekšlīguma piespiedu izpildi un pilnu savu zaudējumu atlīdzināšanu (ieskaitot atrauto peļņu). Jāsaka, ka šādam aplamam viedoklim vēl pirms nesena laika bija zināms pamats, jo tas atbilda juridiskajā literatūrā izteiktajām atziņām un pat dažiem Augstākās tiesas spriedumiem.

Nekustamā īpašuma iegāde ir viens no nozīmīgākajiem lēmumiem cilvēka dzīvē. Bieži vien tā pamatā ir ne tikai pragmatiska nepieciešamība pēc jumta virs galvas vai vietas savu uzņēmējdarbības ieceru īstenošanai, bet arī emocionāla vēlme piepildīt kādu svarīgu mērķi dzīvē.

Diemžēl likuma robu dēļ darījumi ar nekustamo īpašumu ir kļuvuši par ērtu veidu, kā krāpniekiem uz godprātīgu iedzīvotāju rēķina vairot savu turību. Redzot, kā iedzīvotāji reaģē uz straujo energoresursu sadārdzinājumu, kas daudziem liek mainīt vai pat pārdot, piemēram, lielus, energoneefektīvus mājokļus, jau šobrīd ir skaidrs, ka tirgus aktivitātes pieaugums liks sarosīties arī krāpniekiem.

Zaudēt īpašumu cilvēkam nozīmē zaudēt pamatu zem kājām. Bieži tā tiek zaudēta arī uzticība valstij, jo cietušā ieskatā valsts nav izveidojusi mehānismu savu iedzīvotāju īpašuma tiesību aizsardzībai. Vairāku gadu garumā notāri ir centušies pievērst lēmumu pieņēmēju uzmanību tam, cik neaizsargāti ir iedzīvotāji, neraugoties uz dažādiem likumiem. Tomēr līdz šim būtiskas izmaiņas, lai novērstu likumu nepilnības, ko tik prasmīgi izmanto krāpnieki, nav sekojušas.

Šodien Saeimā trešajā lasījumā tika pieņemti grozījumi Zemesgrāmatu likumā, kuros tika atbalstīts Saeimas deputāta Gata Eglīša priekšlikums veikt izmaiņas valsts nodevas apjomā par dzīvokļa īpašuma nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Grozījumi stāsies spēkā no 1. jūlija un paredz uzdevumu valdībai no spēkā stāšanās brīža samazināt valsts nodevas apmēru fiziskai personai no šobrīd noteiktajiem 2% uz 1,5% no īpašuma vērtības, savukārt juridiskai personai par dzīvokļa īpašuma nostiprināšanu no 6% uz 2% no īpašuma vērtības.

Nekustamā īpašuma attīstītāju alianse (NĪAA) norāda, ka šīs izmaiņas būs nozīmīgs Latvijas nekustamā īpašuma tirgus konkurētspējas uzlabojums un reizē ievērojams ieguvums sabiedrībai, samazinot ar īpašuma iegādi saistītās izmaksas.

"Samazinātas valsts nodevas par īpašuma nostiprināšanu zemesgrāmatā ir vērtīgas izmaiņas ikvienam Latvijas iedzīvotājam. Ja pieņemam, ka vidējā jauna dzīvokļa cena ir 100 000 eiro, par pirkuma nostiprināšanu līdz šim fiziskai personai bija jāsamaksā 2% jeb 2000 eiro, taču turpmāk nodeva būs tikai 1,5% jeb 1500 eiro. Tas ir reāls 500 eiro ietaupījums ikvienam, kas iegādājas mājokli, tādējādi tiek veicināta aktivitāte nekustamā īpašuma tirgū. Vienlaikus nodevu samazinājums reizē ar jauno īres regulējumu aktivizēs juridisko personu, tostarp ieguldījumu un pensiju fondu, investīcijas īres namos un dzīvokļos. Lai gan īpašuma nostiprināšanas nodeva Latvijā aizvien būs augstāka nekā kaimiņvalstīs, šis solis noteikti padara investīciju vidi pievilcīgāku un veicinās īres tirgus sakārtošanu un izaugsmi," norāda Mārtiņš Vanags, Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses valdes priekšsēdētājs.

Nekustamā īpašuma pārdošana ir viens no gadījumiem, kad fiziskai personai var būt jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis 20% apmērā no saņemtā ienākuma, informē Valsts ieņēmumu dienesta (VID) pārstāve Evita Teice-Mamaja.

Tādēļ pirms jebkādiem darījumiem ar nekustamo īpašumu VID aicina konsultēties un noskaidrot, vai konkrētajā situācijā nodoklis ir jāmaksā, kā tas aprēķināms un kāds ir tā samaksas termiņš.

Lai noteiktu summu, no kuras maksājams iedzīvotāju ienākuma nodoklis, no nekustamā īpašuma pārdošanas cenas jāatņem tā iegādes vērtība un tajā veikto ieguldījumu vērtība (ja tādi ir bijuši).

Piemēram, fiziskā persona 2018.gadā par 75 000 eiro pārdod nekustamo īpašumu (māju ar zemi), kas nopirkts 2014.gadā par 45 000 eiro, mājai tika nomainīti logi un durvis par 10 000 eiro (ir samaksu apliecinoši dokumenti). Aprēķinātais ienākums no šī darījuma ir 20 000 eiro (75 000-45 000-10 000). Savukārt maksājamais nodoklis budžetā 4000 eiro (20 000x 20%).