Lai meklētu risinājumus, kā mazināt ēnu ekonomiku nekustamo īpašumu darījumu jomā un arvien vairāk cilvēku izvēlētos godīgus un legālus darījumus, Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA aicina Ekonomikas ministriju un Finanšu ministriju, kā arī Valsts ieņēmumu dienestu veikt grozījumus likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”, iekļaujot tajā regulējumu, kas paredz samazināt kapitāla pieauguma likmi līdz 10% un attaisnotajos izdevumos iekļaut arī komisijas maksu par nekustamā īpašuma darījuma starpnieka pakalpojumiem.

LANĪDA nosūtījusi vēstules ar priekšlikumiem gan iepriekš minētajām ministrijām, gan to paspārnē izveidotajām darba grupām.

Kā norāda LANĪDA, tās biedri savā ikdienā pastāvīgi komunicē ar fiziskām personām, nodokļu maksātājiem, un sniedz tiem konsultācijas par ienākuma no nekustamā īpašuma izīrēšanas un pārdošanas deklarēšanu un nodokļu nomaksu. Ja 10% ienākuma nodokli no nekustamā īpašuma izīrēšanas gūtajiem ienākumiem klienti uzskata par saprātīgu un godīgu un lielākais vairums to labprātīgi un godprātīgi maksā, tad, uzzinot par kapitāla aktīvu atsavināšanas nodokli 20% apmērā no nekustamā īpašuma pārdošanas un iegādes summas starpības, klienti nereti atceļ vai atliek darījuma noslēgšanu, uzskatot to par nesaprātīgu un negodīgu. Šādus objektus to īpašnieki turpmāk cenšas pārdod pašu spēkiem par samazinātām darījumu cenām vai veic fiktīvus darījumus paziņu vai radinieku starpā.

Jāņem vērā, ka bieži klienti nevar vispārpieņemtā veidā pierādīt nekustamajā īpašumā veiktos ieguldījumus un tajā veiktos uzlabojumus, kas veikti ilgā laikā periodā un daļēji pašu spēkiem. Tāpat arī regulāra īpašuma uzturēšana, lai saglabātu tā vērtību (apsildīšana, vēdināšana, uzkopšana), prasa laika un finanšu resursu ieguldījumus. Lielākā daļa šo ieguldījumu nav uzskaitāmi un pierādāma klasiskā veidā – ar čekiem, kuros būtu minēti īpašnieka rekvizīti. Tāpat arī būtiski izvērtēt apstākli, ka absolūti lielākais Latvijas iedzīvotāju vairākums savu pirmo nekustamo īpašumu ieguvuši privatizācijas ceļā vai pirms 2004. gada, kad nekustamā īpašuma tirgus mūsdienu izpratnē Latvijā vēl nebija izveidojies. Līdz ar to praktiski visa darījuma summa tiek aplikta ar 20% nodokli, proti, piektā daļa ienākumu, kas būtu izmantojami ģimenes dzīves apstākļu uzlabošanai, ir jāsamaksā kā kapitāla pieauguma nodoklis, lai arī faktiski kapitāla pieaugums nemaz nav noticis un ģimene nav kļuvusi turīgāka vai maksātspējīgāka. Abi iepriekš minētie apstākļi rada negatīvas emocijas nodokļu maksātājos un, ņemot vērā, ka aprēķinātās nodokļu summas veido vairākas, citkārt pat 10 un 20 mēnešalgas, minēto nodokļu slogu viņi uzskata par nesamērīgu un negodīgu pret savu ieguldīto darbu, laiku un netieši ieguldītajiem finanšu resursiem.

LANĪDA ieskatā arī nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumi, kas skar absolūti lielāko Latvijas aktīvo nodokļu maksātāju daļu, gadījumos, kad netiek ņemti vērā ieguldījumi tā uzlabošanā un uzturēšanā, būtu pielīdzināmi ienākumiem no augoša meža pārdošanas vai nekustamā īpašuma izīrēšanas, proti, būtu likumsakarīgi un saprātīgi arī šajā gadījumā piemērot 10% nodokļa likmi, tādejādi veicinot nodokļu maksātāju vēlmi un spēju veikt nodokļa maksājumu atbilstoši darījuma būtībai, nevis atlikt darījumus uz vēlāku laiku, lai izmantotu likumā minētos izņēmuma gadījumus, kad ienākums netiek aplikts ar nodokli, vai vēl sliktāk – norādīt darījumos fiktīvas summas vai slēgt darījuma būtībai neatbilstošus darījumus.

LANĪDA ir veikusi arī aprēķinu par minētā priekšlikuma ietekmi uz valsts fiskālo politiku. Saskaņā ar Cenu bankas (cenubanka.lv) analītiķu aprēķiniem pēdējo sešu gadu laikā no 2018. līdz 2023.tajam vidēji 33% darījumi Rīgas pilsētā ir notikuši par neatbilstošām (neticamām) cenām nekustamo īpašumu nozarē. Ja šos statistiku datus ekstrapolētu uz visu tirgu, piemēram, ja visa tirgus gada apgrozījums ir ap 2 miljardiem EUR/gadā, tad “pelēkā” zona, ņemot vērā Rīgas dzīvokļu statistiku, varētu būt ap 30% , kas veido ~600 milj. EUR/gadā. Pieņemot, ka tajos 600 milj. EUR/gadā “skaidrā naudā” ir vismaz 20 līdz 25% no pārdošanas cenas, tad valsts “neredz” vismaz 120 līdz 150 milj. EUR gadā, kas var nest nodokļu zaudējumus 25 līdz 30 (pat 60) milj. EUR/gadā tikai no nesaņemtas valsts nodevas un kapitāla pieauguma nodokļa. Bet ne tikai.

No “pelēkas” naudas netiek maksātas nekādi citi (darba spēka, dividenžu) nodokļi, kas vēl palielinātu neiekasētos nodokļu ieņēmumus valsts budžetā. Tādējādi kopējais neiekasēto nodokļu apjoms var veidot pat 100 milj. EUR gadā un vairāk.

Vienlaicīgi LANĪDA ierosina likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” izmaiņas, kas noteiktu, ka attaisnotajos izdevumos iekļauj arī komisijas maksu par nekustamā īpašuma darījuma starpnieka pakalpojumiem, nosakot 5 % ierobežojumu no darījuma summas. Pašreizējā likuma redakcijā ir paredzēts, komisijas maksa pie īpašuma iegādes tiek uzskatīta par attaisnotu izdevumu, bet pie pārdošanas – netiek. Atbilstoši Latvijas nekustamo īpašumu darījumu praksei pircēji tikai ~5% gadījumu izmanto nekustamā īpašuma speciālista pakalpojumus pie tā iegādes. Lai arī šī pakalpojuma popularitāte pieaug līdz ar labklājības līmeņa pieaugumu valstī, daudz biežāk tiek izmantoti darījumu starpnieka pakalpojumi pie īpašumu pārdošanas. Pašlaik šie ir vienīgie izdevumi, kas ir saistīti ar nekustamā īpašuma darījumiem, bet bez jebkāda iemesla netiek atzīti īpašniekam par attaisnotiem.

LANĪDA ieskatā šī ir likumu piemērošanas prakses rezultātā izveidojusies nepilnība, ko nepieciešams pēc iespējas ātrāk novērst (precizēt), lai veicinātu godīgu un caurspīdīgu uzņēmējdarbības vidi un iedzīvotāji būtu ieinteresēti izmanot atbilstoši normatīvo aktu prasībām reģistrētu darījumu starpnieku pakalpojumus un oficiāli par tiem norēķināties.

Tāpat LANĪDA rosina ierobežot nereģistrētu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku iespējas publiski reklamēt nekustamos īpašumus, nosakot, ka sludinājumu vietnes nedrīkst pieņemt un publicēt nekustamā īpašuma pārdošanas un izīrēšanas/iznomāšanas sludinājumus no personām, kas nav reģistrētas Ekonomikas ministrijas uzturētajā starpnieku reģistrā.

2020. gada 1. augustā stājās spēkā Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums, kas nosaka, ka visiem darījumu starpniekiem jābūt reģistrētiem nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā, un no 2021. gada 1. jūlija starpniecības pakalpojumus drīkst sniegt tikai personas, kuras iekļautas nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā.