Baltijas komerciālā nekustamā īpašuma tirgū pēdējo desmit gadu laikā ir notikušas pārmaiņas, kas citos reģionos prasītu vairākus gadu desmitus. Tagad veidojas jauns pārmaiņu posms – to virza mainīgās nomnieku prasības, aizvien profesionālāka īpašumu pārvaldība un izteiktāks fokuss uz ilgtspēju.
Pandēmija kļuva par pagrieziena punktu attiecībā uz biroju un tirdzniecības telpu izmantošanu. Lai gan daudzi prognozēja krasu un neatgriezenisku pieprasījuma kritumu pēc biroju telpām, realitātē pārmaiņas izrādījās niansētākas. Hibrīddarbs ir palielinājis slēptu brīvu platību pieejamību biroju ēkās, vienlaikus būtiski uzlabojot telpu izmantošanas efektivitāti, kas liek īpašniekiem piedāvāt risinājumus, kas ir pielāgoti nomnieku vajadzībām.
Neskatoties uz kopējo pieprasījuma samazinājumu, energoefektīvas ēkas ar mūsdienīgu plānojumu, spēcīgiem ESG rādītājiem un elastīgiem nomas nosacījumiem joprojām piesaista kvalitatīvus nomniekus. Visticamāk, biroju tirgus attīstība nākotnē balstīsies nevis uz jaunu projektu būvniecību, bet gan uz esošo A un B klases ēku veiksmīgu pārveidi, ļaujot piedāvāt modernus risinājumus par konkurētspējīgāku cenu nekā jaunās ēkās.
Tirdzniecības segmentā veiksmīgas ir tās ēkas, kas ir precīzi pozicionētas atbilstoši lokācijai un konkurencei un kurās panākts līdzsvars starp dažādiem segmentiem – lielveikali un pārtika, gastronomija, modes preces, elektronika un mājsaimniecības preces, veselība un skaistumkopšana, izklaide, atpūta un pakalpojumi. Tikpat nozīmīgs ir šo zonu izkārtojums un centra iekšējā loģistika – tā, lai klienta pieredze būtu saistoša jau no pirmajiem soļiem. Tirdzniecības īpašumu pievilcība slēpjas tajā, ka pieredzējusi pārvaldība spēj ievērojami palielināt apmeklētāju plūsmu, uzlabot nomnieku apgrozījumu un līdz ar to – īpašuma vērtību.
Visos segmentos energoefektivitāte vairs nav papildu priekšrocība – tā ir pamatprasība. Visā ES spēkā esošie regulējumi, finanšu sektora spiediens un nomnieku vēlme samazināt izmaksas veicina pāreju uz zaļākiem standartiem. Īpašnieki, kuri neuzlabo novecojušos objektus, var saskarties ar zemu pieprasījumu vai īpašuma likviditātes problēmām. Institucionālajiem investoriem ilgtspējīgas investīcijas var šķist modes lieta, taču ilgtspējīgs, labi pārvaldīts nekustamais īpašums nezaudēs savu vērtību kā aktīvs. Tādēļ profesionāli pārvaldīts nekustamais īpašums ir nozīmīga daļa jebkurā investīciju portfelī, palīdzot efektīvi diversificēt riskus. Taču labu rezultātu var sasniegt tikai tad, ja īpašnieks patiesi izprot tirgus vidi, tās prasības un cieši sadarbojas ar vadības komandām uz vienlīdzīgiem pamatiem.
Komerciālais nekustamais īpašums ar stabilu naudas plūsmu jau ilgstoši ir sevi pierādījis kā uzticamu risku diversificēšanas līdzekli. Vienlaikus gudri investori arvien lielāku uzmanību pievērš paša aktīva kvalitātei. Īpašumi ar labu lokāciju, augstu energoefektivitāti un zemām ekspluatācijas izmaksām ir noturīgāki ilgtermiņā. Tomēr tikpat svarīgs ir arī pareizais brīdis investīcijai un izvēlētie segmenti. Lai nodrošinātu stabilus ienākumus un īpašuma vērtības pieaugumu, joprojām pamatota ir stratēģija, kas ietver diversificētu portfeli ar pārstāvniecību visos galvenajos nekustamā īpašuma segmentos.
Pieaug arī investoru interese par nišas segmentiem, piemēram, veselības aprūpes iestādēm un aprūpes namiem senioriem. Veselības aprūpes ieguldījumi fokusējas uz preventīvu medicīnu, īsāku gaidīšanas laiku nodrošināšanu un ērtībām pieaugošajai vidusšķirai. Savukārt pieprasījumu pēc senioru aprūpes iestādēm virza sabiedrības novecošana – šo pakalpojumu sniegšanu bieži līdzfinansē ģimenes un pašvaldības. Tomēr abos segmentos, līdzīgi kā loģistikas sektorā, augsts ir viena nomnieka risks – tāpēc saprātīga pieeja ir riska pārvaldība caur portfeļu stratēģijām vai investīciju klubiem.
Baltijas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus nesarūk – tas nobriest. Mēs redzam arī agrīnas konsolidācijas pazīmes, jo tirgus dalībnieki kļūst stratēģiskāki, datu vadīti, izmaksu apzinīgāki un profesionālāki. Pilsētu iedzīvotāju skaita pieaugums, zema brīvu telpu pieejamība un moderna infrastruktūra turpina uzturēt reģiona pievilcību pat ģeopolitiskās nenoteiktības apstākļos.
Galu galā, turpmāko gadu panākumi būs atkarīgi no spējas pielāgoties – piedāvāt elastīgus un ilgtspējīgus risinājumus, gudri izmantot finansējumu un pārvaldīt procentu likmju riskus, nodrošināt augstu operatīvo efektivitāti un saglabāt pietiekamu kapitāla rezervju līmeni mainīgā ekonomiskajā vidē.
