Nekustamais īpašums

Kā noteikt nekustamā īpašuma cenu?

Helmuts Medinieks, 30.09.2019

Foto: Helmuts Medinieks

Jaunākais izdevums

Dalies ar šo rakstu

Pārdevēji vēlas iegūt maksimumu, pārdodot savu nekustamo īpašumu. Taču īpašnieku vēlmēm ir jāatrod saskares punkts ar pircēju iespējām, lai darījums varētu notikt.

Pareizā īpašuma starta cenas izvēle ir patiešām svarīgs elements veiksmīgai nekustamā īpašuma realizācijai un izšķir to, vai īpašums tiks pārdots ātri un par maksimālo vērtību, vai arī mēnešiem ilgi kļūs par sludinājumu portālu «spoku,» piedzīvojot daudzkārtējus cenas samazinājumus.

Potenciālie pārdevēji, kas izlēmuši īpašumu tirgot paši, ļoti bieži īpašuma starta cenu izvēlas, analizējot tikai sludinājumu portālos atrodamos piedāvājumus. Tad, ņemot vērā savu personīgo pieķeršanos īpašumam un iedomājoties, ka tieši viņa īpašumā ir vērtīgākie un dārgākie risinājumi (subjektīvas personīgās pieredzes vadīti), īpašnieki izvēlas savu prasīto cenu nedaudz paaugstināt uz pārējo piedāvājumu fona. Šādas prasītās cenas īpašumiem mēdz nebūt reālas, tām nav sasaistes ar realitāti, taču tieši šādi piedāvājumi veido pietiekoši lielu kopējā tirgus īpatsvaru un kalpo kā galvenais izejmateriāls citu nepieredzējušu pārdevēju prasītās cenas izvēlē. Tāpat, analizējot esošo piedāvājumu cenas, ir jāapzinās, ka atsevišķos segmentos ir vērā ņemams daudzums ar tādiem pārdevējiem, kuriem nav motivācijas pārdot īpašumu par reālu tirgus cenu un pietiekoši ātri. Šādi pārdevēji prasīto cenu apzināti izvēlas pārāk augstu, cerot uz veiksmi. Šādus scenārijus visvairāk ir iespējams novērot privātmāju segmentā ekskluzīvākajos rajonos. Parasti tieši privātmāju īpašniekiem novērojama nostalģijas, personīgo ieguldījumu un pieķeršanās ietekme sākuma cenas izvēlē, kā rezultātā tiek pieļautas kļūdas. Šie visi faktori norāda uz to, ka ar konkurējošo piedāvājumu izpēti vien nepietiek, lai pieņemtu pareizo lēmumu cenas izvēlē, ja mērķis ir pārdot īpašumu operatīvi (konkrētā laika nogrieznī) un par labāko cenu, kamēr tirgus ir aktīvs.

Ja nekustamā īpašuma pārdošana tiek uzticēta aģentūrai, darbs parasti sākas tieši ar paplašinātu pārdošanas cenas analīzi, no kuras var mācīties šī procesa pareizo metodiku. Arī tad, kad pārdošana tiek uzticēta profesionāļiem, ir vērts izprast to, kā notiek cenas noteikšana, lai justos droši. Izvēloties pārdošanas starta cenu, konkurējošie piedāvājumi tirgū ir tikai viena no šīs analīzes sastāvdaļām. Profesionāls nekustamo īpašumu aģents kā galveno atskaites punktu izvēlas jau notikušos darījumus. Tad, ņemot vērā konstatētās reālās cenas, personīgo pieredzi par konkrētā brīža pircēju aktivitāti segmentā un konkurējošos piedāvājumus, tiek pieņemts lēmums par augstāko iespējamo cenu, par kādu konkrētā laika posmā ir iespējams īpašumu pārdot. Informāciju par Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem ērtā un saprotamā veidā apkopo tādas platformas kā Cenubanka. Izmantojot šādus rīkus, ir iespējams par savu īpašumu iegūt tādu cenu, kas ir ļoti konkurētspējīga un pievilcīga kopējā tirgus piedāvājumā, piesaistot daudzus interesentus, taču augstāka par līdz šim notikušajiem analogajiem darījumi. Tieši pārlieku optimistisko piedāvājumu fons ir izcils instruments, lai iegūtu augstāko iespējamo naudas summu, to pareizi izmantojot. Reāli notikušo darījumu analogi ir izcils līdzeklis, lai apzinātos, ka īpašums tiek pārdots par augstāko iespējamo cenu, neļaujot neloģiskiem un pircējus nepiesaistošiem publiskajiem piedāvājumiem mulsināt sev prātu. Šos elementus papildina arī izpratne par tirgū notiekošo, ko gan var saprast, vai nu ar ilgstošu personīgu pieredzi, vai konsultējoties ar kādu. Izpratne par tirgū notiekošo (pircēju aktivitāte, kreditēšana, pieprasījuma attiecība pret piedāvājumu) palīdz izvēlēties optimālākos mērķus un nepalaist garām izdevības.

Svarīgi apzināties, ka lielākā daļa darījumu notiek ar banku finansējuma palīdzību. Tiek veikts nekustamā īpašuma vērtējums, kura rezultātu banka izmanto kā augstāko slieksni finansēšanas vērtībai katram īpašumam. Ir situācijas, kad īpašumam ir atrasts pircējs, taču tā vērtējuma dēļ, kas ir krietni zemāks kā prasītā summa, darījums nevar notikt- pircējam nav gana lieli personīgie uzkrājumi un viņš nespēj no savas kabatas segt radušos starpību. Šādas situācijas var rasties, ja vērā nav ņemtas, piemēram, nesaskaņotas pārbūves vai kādi ar īpašumtiesībām saistīti un neatrisināti aspekti, kas samazina īpašuma vērtību. Situācijas, kad vērtējums nedaudz atpaliek no tirgus vērtības, ir absolūti pieņemamas un notiek regulāri (tās var liecināt gan par augošu tirgu un pārdevēja profesionalitāti, gan par banku un vērtētāju piesardzību). Taču, ja starpība ir pārāk liela, tas var padarīt darījumu neiespējamu. Tāpat ir svarīgi paturēt prātā, ka profesionāļu pieredze norāda uz to, ka labāko iespējamo piedāvājumu īpašumam iespējams saņemt, tirgū startējot ar racionālu cenu. Scenārijos, kad sākuma cena ir tik augsta, ka nepieciešami vairāki cenas samazinājumi, lai īpašumu pārdotu, mazinās uzticamība un prestižs piedāvātajam īpašumam, līdz ar to samazinās summa, ko potenciālais pircējs par īpašumu ir gatavs maksāt.

Komentāri

Pievienot komentāru