65% Rīgas dzīvokļu īpašnieku daudzdzīvokļu namos nav noslēguši privatizācijas procesu, proti, nav pārņēmuši no pašvaldības rūpes par māju kopumā. Sekas – tiek likti ielāpi bojājumu vietās, bet ilgtspējīgas īpašuma apsaimniekošanas pārsvarā gadījumu nav.

Par problēmām, kas no tā izriet, un risinājumiem iecerēts diskutēt konferencē Mājoklis 2023, kas jau 1. un 2. jūnijā notiks ATTA Centre Krasta ielā Rīgā. Par to Dienas Biznesa intervija ar Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācijas Mājoklis Rīgas nodaļas vadītāju Ingāru Daibi.

Kādas ir galvenās problēmas, ar ko saskaras cilvēki saistībā ar daudzdzīvokļu mājokļu apsaimniekošanu?

Viena no galvenajām problēmām šobrīd ir nespēja pieņemt lēmumus jautājumos, kas skar daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanu. Proti, dzīvokļu īpašnieki nespēj sanākt kopā, lai vienotos par mājas uzturēšanai būtiskiem jautājumiem. Un, ja arī sanāk kopā, tad tajā brīdī, kad nonāk līdz lēmuma pieņemšanai, nespēj vienoties ne par to, kurš darīs, ne - kā darīs. Vērojams, ka cilvēkiem ir diezgan liela vienaldzība par to, kas ir ārpus viņu dzīvokļa.

Tas laikam ir vēsturisks mantojums – cilvēki par savu īpašumu uztver vien tos dzīvokļa kvadrātmetrus, kurus nopirkuši, bet par jumtu, kāpņu telpu, liftu, pagalmu utt. lai atbild pašvaldība, kā tas bija padomju laikos, kad neformāli pirka dzīvokļu īres tiesības.

Jā. Lielai daļai dzīvokļu īpašnieku ir šāda attieksme. Nākamā kategorija ir tie, kuri dzīvokļus izīrē, - viņus interesē vien ienākumi no īres un lai neuzkrājas parādi, savukārt īrniekiem, protams, arī nerūp tādi ilgtermiņa ieguldījumi kā, piemēram, siltināšana, renovācija. Un vēl ir vecākā paaudze, kura mēdz atrunāties ar vārdiem: “Manam mūžam pietiks!”

Problēmu pastiprina arī likumos noteiktais, ka lēmumu par kopīpašuma apsaimniekošanu pieņemšanai nepieciešama 50%+1 mājas dzīvokļu īpašnieku piekrišana.

Kādi ir iespējamie risinājumi?

Ekonomikas ministrija rosina Saeimai lemt par iespēju lēmumus par māju apsaimniekošanu pieņemt arī ar mazākuma balsojumu. Mēs gan aicinām to definēt nevis kā mazākuma, bet gan aktīvākās dzīvokļu īpašnieku daļas balsojumu. Doma ir līdzīga kā nevalstiskās organizācijās pielietotā – ja pirmajā izsludinātajā kopsapulcē nesanāk mājas dzīvokļu īpašnieku vairums, tad ar tieši tādu pašu darba kārtību izsludina atkārtotu kopsapulci, kurā lēmumu var pieņemt ar 50%+1 balss no klātesošajiem pārsvaru. Protams, te saskarsimies ar to, ka ne visos gadījumos ar to pietiks. Piemēram, bankas finansējumu renovācijai, pamatojoties uz šādu balsojumu, tāpat nedos – būs nepieciešama mājas 75% dzīvokļu īpašnieku izteikta vēlme. Un es arī kā pārvaldnieks neuzņemtos kredīta saistības, ja man būtu vien mazliet vairāk nekā puses dzīvokļu īpašnieku gatavība kaut ko mājai uzlabot – būtu pārāk liels risks, ka daļa nemaksās, un tad ej nu ar tiem tiesājies. Jā, gan jau varēs arī no viņiem piedzīt maksājumu, tikai jautājums ir: kad? Un kurš segs maksājumus bankai tajā laikā, kamēr kāds nemaksās?

Taču skaidrs, ka tajā brīdī, kad mājā jau ir biedrība, ir aktīvo dzīvokļu īpašnieku kopums, tie var iet pie saviem kaimiņiem, runāt, pārliecināt, pierādīt un arī panākt attieksmes maiņu. Kamēr nav biedrības, kā teikts, vairums to, kas ir ārpus dzīvokļa, neuztver kā savu.

Kā ir mūsu kaimiņvalstīs Igaunijā un Lietuvā?

Pirmkārt tas, kā pie mums pietrūkst, ir, ka mājokļu renovācija būtu jākreditē valstij piederošai bankai. Tādas Latvijā uz šo brīdi vairs nav.

Altum neatbilst šādai funkcijai?

Altum nav veidots, lai būtu kā valsts banka. Tas ir vien konkrētu projektu finansētājs. Pie tam ar noteikumu, ka komercbankas pateikušas “Nē!” Tas nozīmē, ka pārvaldniekam, dzīvokļu īpašnieku biedrībai sākotnēji jāiesniedz kredīta pieprasījums komercbankām, jāsagaida atbilde, ka tās nekreditēs, tikai tad var vērsties Altum. Ja Latvijā būtu īsta valstij piederoša banka, tad droši vien šis starpposms nebūtu nepieciešams.

Kaimiņvalstīs ir finanšu institūcijas, kas līdzīgas mūsu Altum, taču tur to darbība ir atšķirīga. Proti, pie mums iesniedzam pieteikumu Altum, to izskata un atbild: ja viss tiks izpildīts tā, kā projektā ir, tad tiks 50% segti. Bet! Ir nosacījums, ka vispirms dzīvokļu īpašnieki, viņu veidota biedrība vai pārvaldnieks veic 100% maksājumus par visiem ēkas uzlabošanas darbiem, tad iesniedz ar visu dokumentāciju, un attiecīgi var cerēt, ka 50% saņems atpakaļ. Saku, ka var cerēt, jo ir bijuši gadījumi, kad atmaksā nevis 50%, bet 47% vai 42%.

Bet tas smagākais ir tas, ka vispirms pašiem jānosedz visi izdevumi. Pat tad, ja ir kredīts un pakāpeniska nomaksa, vienlaikus jau izbaudot siltināšanas efektu, cilvēki grūti pierunājami, kur nu vēl, ja uzreiz ir lielu maksājumu slogs!

Tieši tā! Igauņi šajā ziņā gājuši citu ceļu. Viņu finanšu institūcija, kas līdzīga mūsu Altum, ja pieņem lēmumu, ka sedz 50% izdevumu, kas ir tieši tikpat, cik mums, nosaka, ka no bankas ir jāaizņemas vairs tikai 50%. Tas vien būtiski samazina sākotnējos izdevumus. Turklāt valsts atbalsts kalpo arī kā garantija komercbankai. Kāpēc mums neiet šādu ceļu? Tā arī noteikti ir vien likumdevēja izšķiršanās, nekas vairāk. Jo te nav runa par noteikumiem, ko diktētu Eiropas Savienība, – te ir iekšējie normatīvi.

Pirms kāda laika Ekonomikas ministrija prezentēja likuma projektu, kas daļu no šīm problēmām, šķiet, atrisina. Vai varbūt neatrisina?

Jaunais pārvaldīšanas likumprojekts nav ideāls, atsevišķas nianses ir diskutējamas, bet tas ir vismaz virziens uz situācijas sakārtošanu, mēģinājums kaut ko uzlabot. Pagaidām tas ir kā plāksteris, ielāps uz cauruma. Saprotam, ka ilgtermiņā bez kompleksas, kvalitatīvas reformas neiztiksim.

Kas likumprojektā ir diskutabls?

Piemēram, formulējums, ka lēmumus pieņem dzīvokļu īpašnieku kopiena. Tas pēc būtības ir kaut kas neformāls. Kā cilvēks bez personas koda. Ja ir problēmas, no kā tad prasīt atbildību? No visiem tiem atsevišķajiem, kuri balsojuši par vienu vai otru lēmumu?

Ir jābūt juridiskai personai – biedrībai vai pārvaldniekam, kuram dzīvokļu īpašnieki devuši konkrētas pilnvaras.

Te atkal jāpiesauc igauņu piemērs – jau 2018. gada 1. janvārī stājās spēkā norma, ka visās mājās, kur vēl nebija izveidotas dzīvokļu īpašnieku biedrības, tādas automātiski tika noteiktas kā esošas, un attiecīgi tad dzīvokļu īpašniekiem tālāk pašiem jālemj par šo biedrību vadību, par to, kurš būs ēkas pārvaldnieks, apsaimniekotājs utt. No juridiskā viedokļa šķiet visai dīvains lēmums – kā var piespiest biedroties, ja tu to negribi darīt? Bet te ir jautājums par īpašuma, kur tev jau pieder daļa, kopīgu apsaimniekošanu. Faktiski tas ir mehānisms, kā likt saprast, ka dzīvokļu īpašnieku kopīgā atbildībā ir arī jumts, pagrabs, kāpņu telpa, lifts, būves kopējā konstrukcija un komunikācijas, pagalms utt.

Mēs esam vairākkārt bijuši Igaunijā, un ne tikai mēs, bet arī daudzi citi redz, ka Igaunijā daudzdzīvokļu māju apsaimniekošana ir sakārtota.

Daudzi jauc pārvaldniekus un apsaimniekotājus.

Pārvaldnieks faktiski ir naudas maka glabātājs, darbu plānotājs. Apsaimniekotājs – pakalpojumu sniedzējs.

Šobrīd tas pārsvarā ir vienās rokās. Vislabāk šajā ziņā zināms ir pašvaldības uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks. Iekasē maksājumus, veido uzkrājumus, plāno darbus.

Mūsu valstī vēl joprojām nav noslēgusies daudzdzīvokļu dzīvojamo māju privatizācija. Mums visiem dzīvokļu īpašniekiem, kopš esam privatizējuši vai iegādājušies dzīvokļus, reģistrējuši īpašumtiesības Zemesgrāmatā, šķiet, ka viss ir kārtībā. Bet nav. Bet lielā daļā daudzdzīvokļu ēku privatizācija neskaitās noslēgusies, dzīvokļi ir privāti, taču ēkas vēl skaitās pašvaldību bilancēs. Likuma Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju 50. pants nosaka, ka dzīvokļa īpašnieka pienākums ir piedalīties daudzdzīvokļu mājas kopīgā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, apvienojoties ar citiem mājas īpašniekiem dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā vai slēdzot līgumu par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, ievērojot spēkā esošos normatīvos aktus. Ir noteikts, ka līdz brīdim, kad dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona ar nodošanas-pieņemšanas aktu pārņem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības, dzīvokļu īpašnieki, likumā noteiktajā kārtībā savstarpēji vienojoties, nosaka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību un maksu par to, kā arī to, kā tiek noteikta katra dzīvokļa īpašnieka apmaksājamā daļa par saņemto pakalpojumu, kā arī viņiem piederošās kopīpašumā esošās mājas daļas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu sniegšanas kārtību.

Bet, ja neveido biedrību, paši nenostājas apsaimniekošanas pakalpojumu pircēju lomā, tad sanāk tā, ka maksā tam apsaimniekotājam, kurš kopš seniem laikiem ir, tik, cik tas prasa.

Likums uzliek pienākumu pārvaldīt dzīvojamo māju valsts dzīvojamās mājas valdītājam vai pašvaldībai tad, ja dzīvojamajā mājā ir privatizēti visi privatizācijas objekti, bet nav sasaukta dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Jā, apsaimniekotājam ir pienākums sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci un mājas pārvaldīšanu tā kā nodot dzīvokļu īpašniekiem, bet diemžēl šo vairāk nekā 25 gadu laikā nekas būtiski nav mainījies šajā ziņā, un ne velti joprojām vairumu īpašumu, vismaz Rīgā, apsaimnieko daudzās kapitālsabiedrības, no kurām zināmākā ir Rīgas namu pārvaldnieks. Un te liekams uzsvars tieši uz to, ka apsaimnieko, nevis pārvalda, lai arī tiek veidots uzkrājumu fonds, tiek veikti remonta darbi, ko paši saplāno, bet īsti pareizi tas nav, jo ar dzīvokļu īpašniekiem neko nesaskaņo, vien izraksta rēķinus.

Tas, ka dzīvokļu īpašnieki nav gatavi apzināties sevi kā apsaimniekošanas pakalpojumu pircējus, lielā mērā ir 50 okupācijas gadu sekas. Padomju laiki cilvēku domāšanu pilnīgi izmainījuši, un tas atstājis ietekmi ne tikai uz vecāko paaudzi – šāda domāšana ieaudzināta arī daļā jaunākās paaudzes. Lai gan, protams, gados jaunāki cilvēki ir parasti daudz aktīvāki, piemēram, dzīvokļu īpašnieku biedrības veidošanā. Taču problēma tā, ka pagājuši vairāk nekā 30 gadi, dzīvojot neatkarīgā valstī. It kā bija jāveidojas jaunai izpratnei, taču tas, ka privatizācija nebija pabeigta, kā iecerēts, proti, biedrības laicīgi netika izveidotas, ir radījis esošo kārtību, ko nu uztver kā normu. Un arī tas, ka cilvēki, kuri 90. gados privatizēja dzīvokļus, nu ir cienījamā vecumā un ir mazāk gatavi pārmaiņām, jaunai atbildībai, ieguldījumiem.

Viens no iemesliem, kādēļ veidojām asociāciju Mājoklis, ir tieši vēlme par šiem jautājumiem daudz aktīvāk un pamanāmāk runāt, skaidrot, izglītot, pierādīt, pārliecināt, panākt normatīvu uzlabošanu, lai šīs privātīpašuma lietas sakārtotu un lai dzīvokļu īpašnieki beidzot kļūtu atbildīgi.

Jo pretējā gadījumā sekas var būt dramatiskas viņiem pašiem – var jau dzīvokli nez kā saremontēt, bet, ja mājas pamati sāk brukt, jumts caurs, sienas laiž cauri mitrumu, var sanākt, ka ēka pārvēršas par graustu, kuru būvvalde liek nojaukt...

Tieši tā! Tāpat kā runājam par to, ka vajag palielināt veselīgi pavadītu dzīves gadu skaitu, tāpat, labi rūpējoties par namīpašumu kopumā, var ne tikai izvairīties no zaudējuma, ko pieminējāt, bet arī vairot sava dzīvokļa īpašuma vērtību.

Mazliet vairāk gribētu uzzināt par 1. un 2. jūnijā ATTA Centre rīkoto konferenci.

Tik vērienīga konference par mājokļu jautājumiem Latvijā tiek rīkota pirmo reizi. Pavisam detalizētu informāciju var iegūt mūsu interneta lapā majoklis.lv. Bet, ja runājam par galvenajiem mērķiem un uzdevumiem, tad tie ir šādi: kopīgi ar nozares pārstāvjiem, ekspertiem, valsts un pašvaldību institūciju pārstāvjiem definēt risināmās problēmas un meklēt risinājumus. Tātad mēs nevis lamāsim esošo vai iepriekšējās valdības par to, ka kaut ko nav darījuši – tas varbūt būtu atraktīvi, taču nebūtu produktīvi -, bet gan meklēsim ceļus, kā risināt problēmas. Protams, neceram, ka 2. jūnija vakarā mums būs skaidra ceļa karte, kā virzīties tālāk, taču būs beidzot skaidri virzieni, kā problēmas risināmas.

Skaidrs, ka galvenais instruments, lai problēmas risinātu, ir likums, valdības noteikumi. Jau pieminējām vājo vietu jaunajā likumprojektā. Varbūt ir vēl kāda norma, par kuru jau tagad ir skaidrs, ka tā jāmaina?

Nav pilnīgi skaidri nodalīts, kuram jābūt par ēkas pārvaldnieku. Dzīvokļa īpašniekiem ir uzlikta funkcija tādu noteikt, bet tāpat daudz kas paliks apsaimniekotāja kompetencē, ja nebūs noteikts citādi. Klasisks piemērs – bēdīgi slavenie norēķini par ūdeni un siltumu, kas tiek kārtoti caur apsaimniekotāju, nevis pa tiešo ar pakalpojumu sniedzēju. Mēs kā pārvaldnieki jau sen esam teikuši, ka mums Rīgas ūdens, Rīgas siltuma naudas iekasēšana un pārsūtīšana pakalpojumu sniedzējiem ir apgrūtinājums, mēs no tā iegūstam vien problēmas, jo ne visi maksā, līdz ar to jādomā, kā segt iztrūkumu. Ir runāts par to, ka tiešie norēķini būs, bet nav novērsts risks par to, ka visai mājai var atslēgt silto ūdeni vai apkuri, vai celt cenu kopumā, ja, piemēram, par divu dzīvokļu patēriņu nav samaksāts. Pāreja uz tiešiem maksājumiem pakalpojumu sniedzējam ir arī tehniski sarežģīta. Ūdens gadījumā jau ir skaitītāji, bet tad Rīgas ūdenim jāpārņem skaitītāju kontrole, varbūt pat jānomaina visi skaitītāji pret attālināti nolasāmiem. Kurš par to maksās – uzņēmums vai klienti? Ja dzīvokļu īpašnieki – vai visi? Ar siltumu ir vēl komplicētāk, jo tikai nesen būvētajās ēkās apkures sistēma veidota tā, lai varētu uzstādīt siltuma skaitītājus. Pārbūvēt ir ārkārtīgi dārgi. Atkal – kurš par to maksās? Savukārt, ja apsaimniekotāji šos maksājumus iekasē, tikai loģiski būtu par to saņemt sava pakalpojuma maksu.

Tas pats attiecas uz siltināšanu. Ir priekšstats: aplīmēsim ar akmensvati vai putuplastu māju, un tā būs tā siltināšana. Bet energoefektivitāte taču paredz arī inženierkomunikāciju nomaiņu, ventilācijas atjaunošanu. Te atkal jāpiesauc igauņu piemērs – viņiem, lai pretendētu uz valsts līdzfinansējumu, obligāti ir jāveido ventilējamā fasāde. Vispār nepieļauj citu variantu. Mums joprojām tikai līmē vati.

Igauņi pat gājuši vēl tālāk – ja māja iet uz renovāciju, to precīzi nomēra, un viņiem ir ražotne, kura ražo jau gatavus fasāžu blokus ar visu logu. Uzmontē visu sienu, tad no iekšpuses noņem veco logu. Pirmkārt, tas ļauj ieekonomēt siltināšanas laiku, otrkārt, rezultāts ir daudz kvalitatīvāks, tāpat valsts ekonomikai ir izdevīgāk, ja rada un izmanto produktu ar augstāku pievienoto vērtību.

Padomju laika apbūve ir pēc dažiem tipveida projektiem, noteikti ir visai vienkārši pielāgot šādu fasāžu bloku ražošanu.

Pat pēc viena projekta būvētas ēkas ir līdzīgas, bet ne vienmēr identiskas. Taču tas ir risināms jautājums, precīzi uzmērot. Te gan nonākam līdz citam problēmjautājumam – patvaļīgā pārbūve. Tas attiecas ne tikai uz balkonu aizstiklošanu vai logu nomaiņu, kas būtu būtiski iepriekš pieminētās renovācijas kontekstā, taču pat vairāk uz nelikumīgu pārplānošanu. Protams, ir dzīvokļu īpašnieki, kas godprātīgi saskaņo un legalizē pārplānošanu – tur problēmām nevajadzētu būt, jo tad ir pārbaudīta nesošo konstrukciju drošība. Taču ir daudz tādu gadījumu, kad pārbūve nav saskaņota, ir patvaļīga. Kas notiek katrā dzīvoklī, mēs nezinām, bet sekas var redzēt, kad ēku sienās parādās plaisas, diemžēl ir bijuši gadījumi, kad māja vai tās daļa sabrūk, jo, kā vēlāk izrādās, bijusi pieļauta nelikumīga būvniecība.

Un vēl viens temats, kam jāpievērš uzmanība,– pārvaldnieku izglītība un kompetence. No vienas puses, ir it kā pārvaldnieku reģistrs, ir arī likumā ierakstīts, ka daudzdzīvokļu dzīvojamo māju drīkst pārvaldīt tikai kvalificēts pārvaldnieks. Viss šķietami skaisti un pareizi. Bet tajā pašā laikā nav mehānisma, kā šīs normas ievērošanu kontrolēt. Realitātē ļoti daudzas mājas pārvalda cilvēki, kas pēc būtības nav pietiekami kompetenti. Kaut ko dara, bet bez pienācīgas sapratnes.

Kā to novērst?

Mūsuprāt, ļoti vienkārši. Piemēram, Rīgas gadījumā - nevar parakstīt līgumu ar Rīgas ūdeni, ja nav kvalificēta pārvaldnieka. Otrs, ko vajadzētu ieviest, ir obligāta ēku civiltiesiskās atbildības apdrošināšana līdzīgi tai, kāda ir automašīnām. Problēmu gadījumos būtu pieejami finanšu līdzekļi zaudējumu segšanai, bojājumu atjaunošanai.

Dzīvokļi, kuru iegādei ņemti kredīti, jau ir obligāti apdrošināti.

Tas attiecas uz dzīvokļa telpu, bet ne māju. Mums pašiem ir bijis reāls piemērs Rīgā, kad dega kāpņu telpa vienā mājā, arī bija teju visi dzīvokļi apdrošināti, bet, kad gribi nesen saremontēto, nu bojāto kāpņu telpu par apdrošinātāju naudu atkal savest kārtībā, apdrošinātāji saka: “Nē! Uz kāpņu telpu neviena dzīvokļa apdrošināšana neattiecas.” Ir atsevišķa polise, kas paredzēta kopīpašumam. Kamēr tā nav obligāta, par to aizmirst.