Latvijā ir iespējams, ka viens cilvēks, aktīvi rīkojoties, var apturēt vismaz 30 miljonus vērtu būvprojektu, kas guvis vairākuma atbalstu sabiedriskajā apspriešanā, apstiprināts būvvaldē un lielā daļā sabiedrības raisījis cerības par vietas attīstību.
Dienas Bizness pārliecinājās, caurlūkojot Liepājas vēsturiskās peldu iestādes Miķeļa Valtera ielā 13, tautā sauktas par Vannu māju, pārbūves un attīstības projektu.
Projekts iesprūdis tiesā
Liepājas Vannu mājas stāsts ir traģisma pilns, jo pēdējos 30 gadus pēc Latvijas brīvvalsts atjaunošanas šai vietai nav īsti veicies. Pagājušā gadsimta 30-tajos slavenās kūrortvietas enkurs – Vannu māja - tā arī stāvēja tukša. Šajā laikā ir bijušas dažādas idejas par projekta iedzīvināšanu, tomēr viss atdūrās naudā. Vannas, kas vēl bija saglabājušās, pirms dekādes nonāca kāda Liepājas viesnīcnieka īpašumā un vismaz kalpoja noderīgi, bet pati ēka turpināja liecināt, ka ne viss vēl pilsētā sakārtots. 2021. gadā SIA Liepojos kopos, kur investori ir kaimiņzemes Lietuvas uzņēmēji, uzsāka vietas izpēti, un jau drīzumā notika ideju konkurss par to, kā vieta varētu izskatīties.
Jautāts, kā viss sācies, SIA Liepojos kopos valdes priekšsēdētājs Virgīnijs Brundza atklāj: “Pirms astoņiem gadiem vadīju līdzīgu investīciju projektu Birstonas kūrortpilsētiņā netālu no Kauņas, Lietuvā. Mēs rekonstruējām SPA kompleksu. Mēs bijām šīs vietas investori, un tā kļuva ļoti populāra. Tāpēc mēs meklējām jaunas iespējas investīcijām. Mans kolēģis, kurš nodarbojās ar Birstonas projekta menedžmentu, man parādīja Liepājas Vannu māju kā vienu no iespējamām opcijām biznesa lietai, ko mēs varētu attīstīt. Patiesībā jau no pirmā acu uzmetiena mēs iemīlējāmies šajā projekta iespējā. Uzreiz apmeklējām Liepājas pašvaldību un saņēmām pamudinājumu darboties ar norādi, ka saņemsim atbalstu un pretimnākšanu. Mēs izšķīrāmies, ka būvēsim ko līdzīgu kā pirms deviņiem gadiem, ko tādu, kas papildina pilsētas seju. Tāpat kā Birstonas pilsētiņā, arī šeit ir vairāki SPA, bet mēs jau zinām, ka, atverot jaunu vietu, tā ir pilsētas pieteikuma pirmajā lapā vismaz kādu laiku.”
V. Brundza Dienas Biznesam atzina, ka 2021. gadā salīdzinoši ātri izdevies realizēt projekta ideju konkursu, pašvaldība bijusi pretimnākoša, veiksmīgi noslēgusies sabiedriskā apspriešana, proti, vairāk nekā 80% izteikumu bijuši pozitīvi un atbalstoši. Būvprojekts apstiprināts Liepājas būvvaldē. Projektu plānots realizēt aptuveni 2,5 gados, tomēr kāda liepājniece to 2024. gada februārī apstrīdēja Liepājas domē, bet pēc Liepājas domes pieņemtā lēmuma par atteikšanos atcelt būvatļauju pārsūdzēja to tiesā.Liepājas domē iesniegtā sūdzība, kas izvērstā veidā ir uz 11 lapām, un vēlāk arī tiesā iesniegtā pieteikuma, kurš izvērsts uz 14 lapām, būtību raksturo viens teikums - iesniegumā norādīts, ka jaunbūves būvapjoma augstums palielināts „līdz 16,60 metriem, kas ir par 3,60 metriem augstāk nekā konkursa uzvarētāja darba risinājumā”.
Proti, būvprojektā plānotais ēkas augstums atšķiras no idejas skices. Vēlāk par šo pašu metriku, augstumu un platumu strīds tiek turpināts Administratīvajā tiesā, jo pašvaldība iedzīvotājas prasības un ieteikumus, piemēram, samazināt ēku par diviem stāviem, noraida. Pirmās instances tiesa prasību būvatļauju pārtraukt apmierināja, bet spriedums nav stājies spēkā, jo tas ir pārsūdzēts. “Mēs patiesi bijām pārsteigti par šo lēmumu un, protams, to pārsūdzējām. Visiem investīciju projektiem viens no būtiskākajiem aspektiem ir projekta attīstīšanas laiks. Jau 2021. gadā mēs smalki rēķinājām, cik ilgu laiku aizņems projekta izstrāde, cik prasīs būvatļaujas saņemšana un cik paies līdz projekta pilnīgai gatavībai. Laiks definē izmaksas, jo naudai ir cena un jebkura kavēšanās projektu sadārdzina. Mēs sākotnēji cerējām, ka, skaitot no 2021. gada, mēs pēc 2,5 gadiem sāksim būvēt un iegūsim gatavu SPA centru, ko var piedāvāt klientiem. Šobrīd mēs esam 2025. gada vidū, ir pagājuši jau četri gadi, un mēs vēl aizvien esam tiesvedībā,” secina investoru pārstāvis V. Brundza.
Var apturēt 30 miljonu investīcijas
V. Brundza, jautāts par projekta mērogu naudā, atteicās nosaukt sākotnējos plānus, jo kopš 2021. gada ir noticis pamatīgs sadārdzinājums. “Es tikai pieņemu, ka runa varētu par vismaz 30 miljoniem eiro un vairāk, jo 2022. gada un 2023. gada inflācijas procesi ir mainījuši sākotnējās prasības. Tomēr mēs nebīstamies no papildu ieguldījumiem, jo Baltija kopumā un Latvijā tostarp cilvēki kļūst turīgāki un ir gatavi maksāt par kvalitatīvu atpūtas iespēju,” tā investoru pārstāvis.Konkrētajā gadījumā mums ir vienas valsts investoru grupas pārsteigums, ka kādas personas iesniegums Latvijas tiesā var kardināli mainīt situāciju, lai arī ir pretrunā ar sabiedriskās apspriešanas rezultātiem un pilsētas būvvaldes lēmumiem. Diemžēl šeit slēpjas valstiska mēroga problēma, ko konkrētais gadījums izgaismo.
Formāli iesniegums tiesā ir no privātpersonas, un tas ir precedents, kad viena cilvēka centība var izvērsties zaudējumos visai Liepājas sabiedrībai, kuras vairākums būvniecības ieceri atbalsta. No sabiedriskās nozīmības raugoties, ir jautājums - vai privātpersonu iespējas bloķēt būvniecības ieceres tomēr nav pārvērtētas? Praksē investori negaida mūžīgi, un nauda var atrast citu pielietojumu, ja šis izrādās pārlieku laikietilpīgs. Tajā pašā laikā Liepājā iet bojā objekts ar vēsturisku arhitektonisko vērtību – Vannu māju turpina nesaudzīgi grauzt laika zobs.
“Šodien situācija vēl ir gana daudzsološa, bet, procesam ievelkoties dramatiski, var sekot investoru lēmumi, kas nav par labu tālākai darbībai. Mēs ceram, ka šī kara situācija Ukrainā agrāk vai vēlāk beigsies un viss Baltijas reģions kopumā kļūs draudzīgāks tūristiem un atpūtniekiem no Rietumeiropas. Proti, perspektīvā tūristu plūsma uz Baltiju tikai pieaugs. Šis potenciālais tirgus nišas pieaugums liek cerēt vairāk, tomēr cerību kredīts nav bezgalīgs,” saka V. Brundza.
Biznesam ir jābūt pelnošam
Ievērojot, ka Vannu māja ir pilsētas vēsturiskais objekts, Dienas Bizness interesējās arī par vēsturiskā aspekta ievērošanu. V. Brundza uzsvēra, ka tas ir strikti ievērots un pat ir centrālais elements jaunajā projektā. Proti, Vannu māja ir priekšplānā, bet aiz tās SPA komplekss ar četru zvaigžņu viesnīcu ir tās papildinājums. Ēka pilnībā saglabās savu vēsturisko funkciju. Projekta ideja ir bijusi laba, tomēr tā nav izpildījusi investoru prasības pilnībā. Piemēram, viesnīcā numuriņu ieplānots mazāk, idejas līmenī dziļi pazemē paredzēti divi baseini, kas piejūras zonā ir fantastiski dārgs būvniecības pasākums.
V. Brundza uzsver, ka projektam, lai cik jauks tas arī nebūtu, pirmkārt ir jābūt tādam, kas sevi kaut kad atpelnīs. Proti, biznesam ir jābūt pelnošam, tātad viesnīcai atbilstošai, ar pietiekamu griestu augstumu viesnīcas numuriņiem, ar baseiniem virszemē. “Tas maina metriskos izmērus, tomēr nemaina ideju pēc būtības. Tādēļ jau šī ideja uzvarēja konkursā, ka bija laba, bet to vajadzēja attīstīt,” tā V. Brundza, piebilstot, ka projekts, to noslēdzot, nestu labumu faktiski visiem liepājniekiem, dotu darbu 200 cilvēkiem, piesaistītu ap 100 tūkstošiem viesu gadā, radītu papildu ieņēmumus pašvaldībai un, visticamāk, veicinātu jaunas investīcijas apkaimē.
“Es nespēju saprast šo tiesā izteikto viedokli par pilsētai, manuprāt, patiesi labu projektu, kas nestu sakoptu un lietojamu vietu Liepājas kūrorta zonā. Turklāt šīs vietas attīstība atgrieztu Liepājai šo atpūtas pilsētas slavu. Tā ir organiska pilsētas piejūras parka vieta pašā tā sirdī, un šobrīd vieta nedarbojas. Pēc šīs investīcijas apkaimē paveras virkne dažādu citu iespēju. Proti, šī ir enkurinvestīcija, kas piesaistīs vēl citus ieguldījumus. Tiesvedība, manuprāt, izskatās dīvaini no virknes aspektu, un galvenais, ka tiek ignorēts fakts, ka mēs vēlamies darīt visu to labāko, ko varam, bet bizness tomēr diktē noteikumus. Proti, ieguldītai naudai ir jābūt adekvātai, atbilstošai peļņas iespējām,” saka V. Brundza.
Būvniecības sākums tiks kavēts par diviem gadiem
Pēc pašreizējām aplēsēm esošās tiesvedības dēļ būvniecības sākums aizkavēsies vismaz par diviem gadiem, lēš investoru pārstāvis V. Brundza, norādot, ka līdztekus nav formālu juridisku šķēršļu sākt būvniecību kaut vai šodien, jo būvatļauja ir spēkā.
“Līdz tiesvedības beigām mēs neko necelsim, jo uzņēmuma labā slava ir dārgāka,” Dienas Biznesam uzsvēra V. Brundza. Patlaban lietas izskatīšana nolikta uz šā gada rudeni, tādēļ var pieņemt, ka vismaz gadu liels pagarinājums noteikti būs un, visticamāk, prognoze par diviem gadiem ir reālistiska. No otras puses, šobrīd aizņēmuma obligāciju likme nekustamo īpašumu projektiem biržā ir ne zemāka par 8% gadā.
“Liepājniekiem es noteikti gribētu uzsvērt, ka man šī situācija šķiet sevišķi dīvaina, jo iesniedzējs ir viena persona, kas apstrīd mūsu būvatļauju. Es nezinu un nesaprotu, ko viņa vēlas panākt un kāds ir patiesais mērķis. Pašvaldība ir noskaidrojusi sabiedrības kopējo attieksmi un atbalsta šo projektu. Bez šīs pašvaldības atļaujas būvēt mums nebūtu iespēju. Turklāt es uzsvēršu, ka pašvaldība ir iesaistījusies un saprot projekta nozīmi, kā arī atbalsta tā realizāciju atbilstoši sabiedriskās apspriešanas rezultātiem,” norāda V. Brundza.
Laba arhitektūra ir metros vai skaistumā?
Šādu jautājumu par personas iesniegumu tiesā uzdod tie, kas ir iedziļinājušies šai lietā, jo pēc būtības tieši tāds ir iesniegums – par metriem, nevis par to, ka sabiedrībai rastos kāds ļaunums no SPA kompleksa būvniecības, ka projektā būtu kas neglīts vai vizuāli nepieņemams.
“Pēc būtības pieteicēja Administratīvajā tiesā sūdzas par to, ka būvvaldē saskaņotais būvprojekts nav identiski vienāds ar konkursā uzvarējušās idejas skicē parādītajiem mēriem. Proti, tos uzliekot vienu uz otra, nav viennozīmīgas atbilstības, ko arī viņa tiesas zālē pateica. Datora prezentācijā būvprojekts tika uzlikts uz skices, un mēs brīnāmies nevis par kādām idejas izmaiņām, bet par metriem,” saka investoru pārstāvis, un tas saskan arī ar pirmajām publikācijām Liepājas presē par privātpersonas norādēm pašvaldībai, kuras katrs var atrast, piemēram, portālā liepaja.lv, kā arī parādās tiesas pieteikumā.
Tas, kādā veidā būvniecības ideja arhitektam jāattīsta, ir aprakstīts gan Latvijas standartā, gan Latvijas Arhitektu savienības labas profesionālās prakses standartā.
“Īsāk - problēma patiesībā nepastāv, jo sūdzība ir balstīta ačgārnā izpratnē par būvniecības procesu un tā regulējumu,” tā V.Brundza, piebilstot, ka augstvērtīgas arhitektūras mēraukla pirmkārt ir estētika un funkcionalitāte, nevis metri vai kubikmetri. Un tieši tādēļ investoriem nav saprotamas sūdzētājas, kas sevi turklāt pozicionē kā arhitektūrā izglītotu, norādes. Proti, jebkurš arhitekts zina, ka būvniecības ideja, kļūstot par reālu projektu, tiek attīstīta un pilnveidota.
Turklāt ir jāatzīmē, ka profesionāla žūrija ir atkārtoti vērtējusi būvprojekta arhitektūru, un secinājums ir neapšaubāms – projekts atbilst augstvērtīgas arhitektūras kritērijiem un ir loģisks arhitektūras ideju konkursa darba turpinājums. Būvprojekta apjoma risinājumi būtiski neatšķiras no konkursa priekšlikuma un nemazina projekta arhitektonisko kvalitāti.
Līdz ar to atliek cerēt uz stāsta pozitīvu atrisinājumu un investoru pacietību, lai Vannu māja atdzimtu un atgūtu vēsturisko slavu, nevis pamazām pārvērstos gruvešos.
Laiks ir lielākā vērtība investīciju piesaistē
Pēdējās desmitgadēs lielākā ārvalstu investīciju piesaistes problēma Latvijā, rupji runājot, ir patērējamais laiks projekta realizācijai, kas jau projekta realizācijas sākuma fāzē ir garāks nekā Lietuvā un Igaunijā. Proti, būvprojekta saskaņošanai, novērtējuma uz vidi iegūšanai, sabiedriskajai apspriešanai jau tāpat tiek tērēts vairāk laika, nekā tas ir kaimiņzemēs, un tieši šī iemesla dēļ tiek zaudētas investīcijas. Pat pašu uzņēmumi izvēlas ražotnes veidot Lietuvā, jo tā ir ātrāk un ērtāk.
Konkrētais piemērs parāda ārvalstu investoriem vēl vienu potenciālo kavēkli. Proti, praksē parādās mainīgais, kuru, iespējams, nākotnē ņems vērā risku sadaļā arī citi investori, jo precedents būs radīts. Atsevišķa privātpersona, kura nav nedz biedrības pārstāvis, nedz kādas citas sabiedriskās organizācijas pārstāvis, var apturēt 30 miljonus eiro vērtu projektu uz vairākiem gadiem vai arī panākt tā aizliegumu vispār.
Ja šobrīd raugāmies uz ārvalstu investīcijām kā uz procesu, tad ir skaidri redzams trūkums, ka projekta aizturēšanas iespējas ir pārāk vienkāršas, salāgojot ar jau veiktajām darbībām projekta akceptēšanā, precīzāk, notikušo sabiedrisko apspriešanu un būvvaldes speciālistu darbu. Divi gadi pēc būtības ir laiks, kas Latvijā ir nepieciešams visam procesam līdz būvniecības uzsākšanai, par kura pārmērīgo ilgumu Dienas Biznesā rakstīts ne reizi vien.
Ja līdz šim cīnījāmies par birokrātiskā darba mēnešiem, tad šobrīd ir stāsts par precedentu, kas parāda jebkuram investoram, ka pietiek ar vienu sūdzību, lai patērētais laiks pirmsbūvniecības procesā dubultotos.
VIEDOKLIS
Nozares profesionāļu komisija ir sniegusi pozitīvu novērtējumu
Artūrs Lapiņš, Latvijas Arhitektu savienības prezidents:
Situācija ar Liepājas Vannu mājas projektu pēc būtības nav nekas unikāls – ir izveidojusies viedokļu sadursme par arhitektūras kvalitātes jautājumiem, to risinājumam izvēloties juridiskas procedūras. Rezultātā ir apdraudēta kvalitatīvas arhitektūras idejas īstenošana un zaudēts laiks, līdz ar to pakļauta riskam vēsturiskas ēkas, kura jau šobrīd atrodas uz sabrukšanas robežas, izdzīvošana. Latvijas Arhitektu savienības (LAS) uzdevums ir uzņemties padomdevēja lomu jautājumos, kas skar arhitektūras konkursu prakses kvalitāti un kur noderīga ir LAS pieredze un kompetence.
Esam labi informēti par Liepājas Vannu mājas projekta hronoloģiju, attīstību un arī tiesas lēmumu. Process nav bijis viegls, bet ir apsveicami, ka gan pasūtītājs SIA Liepojos Kopos, gan Liepājas valstspilsētas pašvaldība aktīvi meklē risinājumu, kā īstenot arhitektūras konkursā iegūto ideju. Tas liecina par pušu vēlmi izprast tiesas argumentus un respektēt visas iesaistītās puses.
Uzsākot darbu pie projekta īstenošanas, 2022. gadā pasūtītājs kopā ar Liepājas būvvaldi organizēja arhitektūras ideju konkursu. Saskaņā ar LAS konkursu labās prakses vadlīnijām žūrijas komisijā piedalījās nozares profesionāļi, pasūtītāja un institūciju pārstāvji, kas nodrošināja nepieciešamo kompetenci profesionālam izvērtējumam.
Līdz ar to mūsu rekomendācija esošajā situācijā bija sasaukt sākotnējā konkursa žūrijas komisiju. Tās uzdevums - profesionāli izvērtēt strīdīgos jautājumus, kas skar objekta arhitektonisko kvalitāti: vai saskaņotais, bet šobrīd apstrīdētais būvprojekts ir arhitektūras ideju konkursa uzvarējušā darba loģisks turpinājums, vai apjoma risinājumi būtiski atšķiras no konkursa godalgotā priekšlikuma, vai ieviestās izmaiņas ietekmē projekta arhitektonisko kvalitāti un vai nepieciešamas korekcijas vai uzlabojumi. Žūrija savu vārdu ir teikusi, atzīstot, ka Liepājas būvvaldē saskaņotais būvprojekts atbilst augstai arhitektūras kvalitātei un uzskatāms par arhitektūras ideju konkursa uzvarējušā darba loģisku turpinājumu. Papildus žūrija ir sniegusi rekomendācijas projekta risinājumu funkcionalitātes un labiekārtojuma dizaina pilnveidošanai, kuras pasūtītājs ir solījis īstenot un iekļaut būvprojektā.
Aktīvi strādājam pie tā, lai ar mūsu iesaisti arhitektūras konkursu process kļūst būvniecības dalībniekiem saprotamāks, kvalitatīvāks un novērš iesaistīto pušu domstarpības. Vēlam kvalitatīvu arhitektūru Liepājai, attīstot kūrortpilsētas vērtības un novēršot vēsturiskās apbūves bojāeju.
LAS ir profesionāla arhitektu organizācija, apvienojot jomas ekspertus - profesionālus arhitektus. No LAS viedokļa skatoties, mums ir svarīgs arhitektūras process, kura ietvaros tiek izvērtētas kvalitatīvas arhitektūras idejas, kas pēc tam tiek arī īstenotas dzīvē. Arhitektūra plašākā kontekstā, protams, ir subjektīva – vienam projekts var patikt, citam, iespējams, nē, bet par to, vai projekts atbilst kvalitatīvas arhitektūras kritērijiem, var spriest kompetenta žūrija. Profesionāļi spēj kompetenti novērtēt estētiku, funkcionalitāti, tehniskos risinājumus, vides kontekstu, ilgtspēju un pietāti pret arhitektūras mantojumu. Savukārt juridiskie procesi ir juristu pārziņā, tur mēs nejaucamies, bet ar tiem sadarbojamies.
#1/4
#2/4
#3/4
#4/4
SIA Liepojos kopos valdes priekšsēdētājs Virgīnijs Brundza
