Eksperti

Rīgas biroju tirgus: atskats uz 2022. gadu un ko sagaidīt 2023. gadā?

Imants Krēsliņš, “Elemental Business Centre” pārdošanas vadītājs, 19.01.2023

Jaunākais izdevums

2022. gads bija izaicinošs ļoti daudzās jomās, tai skaitā arī biroju tirgū. Jau 2021. gada nogalē energoresursu cenu kāpuma dēļ tika novērots vispārējs būvniecības izmaksu pieaugums, kuru vēlāk izteikti pastiprināja Ukrainā uzsāktais karš.

Ir būtiski uzsvērt, ka pēc Krievijas iebrukuma Ukrainā tika izjauktas esošās piegādes ķēdes, jo ļoti daudz būvniecības izejmateriālu nodrošināja gan Ukraina, kas nespēja turpināt ražošanu, gan ar sankcijām ierobežotās Krievija un Baltkrievija. Attiecīgi nekustamo īpašumu attīstītājiem un būvniekiem 2022. gada pavasarī un vasaras sākumā vajadzēja meklēt jaunus piegādātājus, kas visbiežāk nozīmēja garākus piegādes ceļus un dārgākus materiālus. Ja nebija iespējams laikus atrast jaunus piegādātājus, tas varēja būtiski ietekmēt būvniecības procesa gaitu un projektu pabeigšanu plānotajos termiņos.

Arī cilvēkresursu ziņā būvniecības nozarei un līdz ar to nekustamo īpašumu attīstītājiem aizvadītais gads bija izaicinošs. Līdz 2022. gada vidum lielā pieprasījuma dēļ nozarē bija vērojama ekonomiskā izaugsme. Papildus tam, kad pieredzējušie ukraiņu viesstrādnieki izlēma doties mājup, pieprasījums pārsniedza piedāvājumu un nozari piemeklēja cilvēkresursu trūkums. Tas atkal ietekmēja būvniecības izmaksu kāpumu.

Vai iesāktie biroju projekti tiks pabeigti?

Jau šobrīd biroju nomas tirgū vērojams, ka atsevišķiem projektiem būvniecība ir aizkavējusies vai apstādināta, ļoti iespējams, finansēšanas iespēju un cenu kāpuma dēļ. Pērnā gada augstās inflācijas ierobežošanas pasākumu rezultātā ievērojami pieauga procentu likmes, kas gada otrajā pusē būtiski palielināja kredītu maksājumus. Arī banku nosacījumi finansējuma izsniegšanai mainījās un kļuva stingrāki. Pieļauju, ka tieši finansēšanas nosacījumu izmaiņu un augošo procentu likmju dēļ iesāktos projektus attīstītājiem nāksies turpināt sarežģītākos apstākļos.

Viens no faktoriem, kas ļauj sekmīgi un raiti turpināt nekustamā īpašuma projektu realizāciju, ir atvērtais jeb open-book līgums attīstītājam ar būvnieku – cenu risks tiek sadalīts starp būvnieku un attīstītāju, kā arī attīstītājam ir lielāka kontrole pār iepirkumu procedūrām un projekta izmaksām. Ar aktīvu attīstītāja līdzdalību open-book līgums garantē, ka projekts tiek būvēts par esošajām tirgus cenām, kuras var gan celties, gan krist.

Labāks birojs – ne vienmēr lielāks birojs

Nav noslēpums, ka biroju nomas tirgu lielā mērā ietekmē arī nomnieku paradumi, kas līdz ar pandēmijas piedzīvošanu un energoresursu cenu kāpumu ir būtiski izmainījušies. Gadus atpakaļ energoefektivitātes un ilgtspējības nozīme darba vidē lielākoties palika runu līmenī, bet nu jau redzam, ka tā ir kļuvusi par nepieciešamību.

Tas, ka šobrīd siltumenerģijas taupīšanas nolūkos tiek pieņemts lēmums pārcelties uz mazākām telpām, neattiecas vien uz biroju telpu nomniekiem – šāda tendence novērojama arī mājokļu izvēlē, kur priekšroka tiek dota jaunajiem projektiem ar individuālu siltumenerģijas patēriņa uzskaiti. Taču darba vidē pandēmijas laika ieviestās korekcijas ir būtiski izmainījušas darbinieku ikdienu, un joprojām liela daļa uzņēmumu turpina strādāt hibrīda darba modelī. Šie faktori uzņēmējiem liek pieņemt tālredzīgākus lēmumus, tostarp izvēlēties samazināt savas esošās biroja telpas, pārejot uz mazāku, bet energoefektīvāku A klases biroju, tādējādi ietaupot gan uz telpu platību, gan uz komunālo maksājumu apmēru.

Energoefektivitāte un ilgtspējība – zelta vērtē

Biroju nomas tirgus ir nenoliedzami mainījies, un prasības no lielāko nomnieku puses turpina augt. Tagad vairāk nekā jebkad nomnieki izvērtē ēkas ilgtspējību un to, vai tā būs aktuāla arī pēc 10 vai 15 gadiem. Tādēļ nākotnes augstākās klases biroju ēkas nav iedomājamas bez tādiem ilgtspējību un energoefektivitāti apliecinošiem sertifikātiem kā BREEAM un LEED . Uz šo brīdi Rīgā seši jaunie projekti ir saņēmuši augsto BREEAM Excellent novērtējumu, kas A klases birojiem nu jau ir kļuvis par standartu. Jāuzsver, ka Rīga var lepoties ar vienu projektu, kas ieguvis LEED Platinum sertifikāciju, kā arī diviem vēl būvniecības stadijā esošiem projektiem, kuri tieksies uz augstāko BREEAM Outstanding novērtējumu.

Attīstītājiem jābūt elastīgiem

Šobrīd A klases biroju tirgū ir plašs piedāvājums, no kā nomniekiem izvēlēties. Vairums nomnieka vajadzību ir iekļautas ēkas īpašnieka piedāvātajā telpu apdarē un papildu ieguldījumus no nomnieka neprasa. Taču nereti gadās, ka pie sarežģītāka plānojuma izbūves vai augstākās kvalitātes materiālu izvēles nomniekiem daļa no remontdarbu izmaksām jākompensē no savas kabatas kā atsevišķs darījums. Šādā situācijā būtiski, ka attīstītājs var piedāvāt elastīgus nosacījumus, piemēram, nomas termiņa pagarināšanu vai papildu izmaksu pieskaitīšanu nomas maksai attiecīgajā periodā.

Komentāri

Pievienot komentāru

Jaunākais izdevums

Dalies ar šo rakstu

Nomas maksas A klases biroju ēkās Rīgā šobrīd svārstās no 12,5 līdz 25 eiro par kvadrātmetru (m2), taču šis cipars nebūt nav noteicošais, jo, lai izvēlētos izdevīgāko piedāvājumu, nomniekiem jāizvērtē arī virkne citu faktoru, liecina Dienas Biznesa veiktās aptaujas dati.

Pēdējo gadu laikā Latvijas galvaspilsētā būtiski aktivizējusies A klases biroju būvniecība - 2020. gadā ekspluatācijā nodota pēdējā no četrām biroju ēkām Jaunās Teikas projektā, Zunda Towers augstceltnes un biznesa centrs Origo One, bet šī gada vasarā noslēgusies biroju kompleksa Verde pirmās ēkas būvniecība. Plānots, ka nākamajā gadā ekspluatācijā tiks nodoti arī vairāki citi augstas klases biroji, kā rezultātā nomniekiem, lai izvēlētos viņiem piemērotākās telpas nomai, būs jāspēj izvērtēt plašs piedāvāto pakalpojumu klāsts.

Daudz nezināmo

Apkopojot informāciju par biroju nomas piedāvājumu Rīgā, DB aptaujāja deviņus A klases birojus galvaspilsētā, ko ekspluatācijā paredzēts nodot līdz 2023. gadam, - Novira Plaza, Verde, Gustavs, Elemental Skanste, Preses Nama kvartāls, New Hanza biroji, Jaunā Teika, Zunda Towers un Zeiss biroji, taču Gustavs un Jaunā Teika datus nesniedza, tādēļ secinājumi izdarīti, balstoties uz septiņu attīstītāju sniegto informāciju.

Komentāri

Pievienot komentāru

Jaunākais izdevums

Dalies ar šo rakstu

Skanstes rajonā topošais biroju ēku komplekss “Elemental Skanste” parakstījis biroju telpu nomas līgumu ar vienu no pirmajiem nomniekiem – interneta personāla atlases uzņēmumu “CV Market “.

Uzņēmums “Kapitel” šobrīd aktīvi strādā gan ar “Elemental Skanste” biroju ēkas būvniecību, gan arī ar potenciālajiem nomniekiem jaunajā projektā, kurš palīdzēs attīstīt Skanstes rajonu par jauno Rīgas biznesa centru.

“Esam gandarīti, parakstot nomas līgumu ar uzņēmumu “CV Market” par biroju telpu nomu. Šobrīd turpinām aktīvi strādāt, lai piesaistītu arvien jaunus topošos nomniekus,” stāsta “Elemental Skanste” pārdošanas vadītājs Imants Krēsliņš.

“Šobrīd, kad visā pasaulē strauji kāpj energoresursu cenas un izsverot visus ieguvumus un priekšrocības, ko mums spēs sniegt “Elemental Skanste” biroju telpas, pieņēmām lēmumu noslēgt nomas līgumu ar “Elemental Skanste”. Šis projekts nodrošinās ne tikai energoefektivitāti un mums mazākus izdevumus komunālajiem maksājumiem, pateicoties videi draudzīgajiem energopāļiem un augstākās klases iekštelpu klimatam, bet mums būs arī iespēja jau laicīgi pielāgot mūsu iznomāto platību uzņēmuma vajadzībām, lai nodrošinātu saviem darbiniekiem iespējami labāko darba vidi,” uzsver Kristaps Kolosovs “CV Market vadītājs”.

Komentāri

Pievienot komentāru

Jaunākais izdevums

Dalies ar šo rakstu

Skanstes rajonā topošajā biroju ēku projektā "Elemental Skanste" apkurei un dzesēšanai tiks izmantoti energopāļi, informē attīstītāja "Kapitel" pārstāvji.

Pāļos iebūvētie ģeotermālie siltumsūkņi spēs saražot līdz pat 72% no ēkai nepieciešamās siltumenerģijas, tādējādi samazinot apkures izmaksas līdz pat 45%, kas efektīvi samazinās ikmēneša rēķinu par enerģiju par 35 centiem par kvadrātmetru.

Energopāļi ir zemes siltumsūkņa tehnoloģijas veids, kas ļauj ietaupīt enerģiju ēku apkurei un dzesēšanai. Klimata temperatūras svārstības ietekmē tikai augšējo 1,5 metru augsnes slāni. Zem šī dziļuma augsne saglabā nemainīgu temperatūru, kas parasti ir aptuveni +12 grādu. Slēgtās zemes siltuma cilpas izmanto šo temperatūru, lai uzsildītu aukstu ūdeni vai atdzesētu karstu ūdeni, sūknējot šķidru šķīdumu pa cauruļvadiem. Tādējādi, šķidrumam cirkulējot pa pāļiem, tas dabiski atdziest vai uzsilst atkarībā no gadalaika.

Komentāri

Pievienot komentāru