Pēdējos gados Latvijas komercīpašumu tirgus ir piedzīvojis būtiskas pārmaiņas – strauji mainīgie ekonomiskie apstākļi, ģeopolitiskie riski un investoru piesardzība ietekmējusi gan piedāvājumu, gan pieprasījumu.

Nekustamo īpašumu eksperti prognozē, ka šogad varētu palielināties pieprasījums pēc komerciālo platību iegādes, ko sevišķi veicina kaimiņvalstu uzņēmumu attīstības plāni paplašināt savu darbību Latvijā. Tomēr atsevišķi industriāli segmenti augsto cenu dēļ var stagnēt un ierobežotais ražošanas telpu piedāvājums rada šķēršļus uzņēmumu izaugsmei. Kādu 2025. gadu komercplatību tirgū saredz nozares eksperti?

Biroju nomniekiem elastīgas prasības; mazajiem nomniekiem atrast telpas ir vieglāk

Visplašākais biroju segmenta piedāvājums Rīgā ir jaunajos A klases biroju centros, kas ir sevišķi populāri IT, finanšu un radošo nozaru uzņēmumu vidū. Pērn brīvo biroja telpu skaits sasniedza 19,5%, kas ir augstākais rādītājs visā Baltijā, liecinot – pieprasījums pēc lielām biroju platībām ir krities, turpretī vēlme nomāt nelielas, energoefektīvas telpas ar labu infrastruktūru saglabājas stabila. Nomnieku vidū pieprasītākās lokācijas galvaspilsētā ir centra rajons un Klusais centrs. Visbiežāk tiek meklēti nelielas platības biroji līdz 100 m² ar augstu energoefektivitāti (A vai B klase) un iespēju novietot auto, tomēr šādu piedāvājumu skaits minētajās lokācijās ir samērā ierobežots. Tāpat populāra izvēle birojiem joprojām ir Skanste un Āgenskalns, kur pieejamas kvalitatīvas telpas, un, lai gan konkurence par labām lokācijām ir sīva; nomnieku lēmumu pieņemšanas laiks kļuvis ilgāks, uzņēmumiem rūpīgigi vērtējot izmaksas un infrastruktūras pieejamību. Moderno ēku priekšrocības sevišķi novērtē nomnieki, kuriem ir svarīgs darbinieku viedoklis un vēlme kolektīvam nodrošināt patīkamu, komfortablu darba vidi ar dabīgo dienasgaismu, ērtu un plašu konferenču zāli, terasēm, kur atpūsties svaigā gaisā darba dienas laikā, zaļajām zonām un parku tuvumu. Sevišķi svarīgs faktors ir stāvvietas. Kompānijas arvien biežāk izvēlas elastīgus nomas nosacījumus, tostarp aug popularitāte arī kopstrādes telpām, ko veicina arvien aktuālā hibrīddarba tendence.

“Iznomātāji kļūst arvien elastīgāki arī mazo nomnieku pieprasījumiem, spējot pielāgoties un sadalīt telpas mazākās platībās. Ļoti būtiska ir lokācija ar labi attīstītu infrastruktūru, tostarp sabiedriskā transporta savienojumiem. Prognozes par šo gadu ir optimistiskas un daudzsološas, paredzams aktivitātes pieaugums komercsektorā. Visticamāk pieprasījums pēc kvalitatīvām telpām tikai palielināsies, ko cita starpā veicina arī Baltijas kaimiņvalstu uzņēmumu attīstības plāni Latvijā – šeit tiek atvērti jauni biznesi un paplašināti komercdarbības lauki. Uzsākt uzņēmējdarbību šeit nebaidās arī ukraiņi un itāļi. Tirgu tuvāko divu gadu laikā papildinās arī piedāvājums Sporta 2 Kvartālā un Magdalēnas kvartālā, kas varētu būt teju aizpildīts vēl pirms nodošanas ekspluatācijā. Pamazām nomnieki iekārtojas arī jaunatvērtajā “Novira Plaza” un tapšanas procesā ir Satekles biroju centrs, kā arī biroju centrs “Gustavs”, “ ar saviem novērojumiem biroju segmentā dalās “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītāja Solvita Gulbe.

Ražošanas uzņēmumi saskaras ar telpu trūkumu un cenu pieaugumu

Industriālo un ražošanas telpu segmentā situācija ir sarežģītāka. Pēdējā gada laikā interese par šādām platībām ir augusi, īpaši attiecībā uz daudzfunkcionāliem objektiem, kas apvieno noliktavas, veikalus un birojus. Sevišķi augsta interese bijusi par uzņēmējdarbībai jau gatavām platībām ar kvalitatīvu, prognozējamu un garantētu ilgtermiņa naudas plūsmu izdevīgās lokācijās. Pieprasījums pēc tā sauktajām “stock office” telpām, īpaši maģistrālo ielu tuvumā un daudzdzīvokļu kvartālos, turpina augt, bet piedāvājuma trūkst.

Problēma industriālajā segmentā ir nomas maksas pieaugums, ko ietekmē gan augošās būvniecības izmaksas, gan augstās EURIBOR likmes, kas kavē jaunus investīciju projektus. Uzņēmumi, kas meklē lielākas industriālās platības ar ilgtermiņa stabilitāti, saskaras ar pieaugošām izmaksām, kā rezultātā tirgus attīstība ir atkarīga no finanšu līdzekļu pieejamības. Ražošanas uzņēmumiem nepieciešamās platības bieži pārsniedz pieejamās iespējas, un šādus īpašumus ir sarežģītāk atrast, īpaši ārpus Rīgas.Situācija atšķiras arī reģionu ietvaros. Rīgā un Pierīgā komercīpašumu tirgus ir visattīstītākais, taču ārpus tās piedāvājums ir ierobežots, īpaši industriālajā segmentā. Neapskaužamākā situācija ir Latgalē, kur ražošanas telpas un noliktavas bieži neatbilst uzņēmumu prasībām, turklāt investīcijas šajā sektorā ir ierobežotas kūtrās banku kreditēšanas dēļ reģionos. Vidzemē un Kurzemē situācija ir nedaudz labāka, bet kopējā tirgus dinamika joprojām ievērojami atpaliek no Rīgas.

Piesardzīgs optimisms investoru vidū

Kamēr atsevišķi komercīpašumu segmentos novērojamas pozitīvas indikācijas, investīciju ziņā arvien jūtama atturība. Galvenokārt investori savu biznesu koncentrē uz jau esošiem, ienākumus garantējošiem aktīviem. Vienlaikus novērota augoša interese par namīpašumiem galvaspilsētas centrā un piepilsētās. Ienesīguma likmes darījumos ir aptuveni 10%, dzīvokļiem ārpus centra līdz 8%, savukārt mājokļiem Klusajā Centrā, ņemot vērā vērtības pieaugumu un likviditāti, ienesīgums parasti nepārsniedz 5%. Galvenie šķēršļi attīstītājiem un investoriem ir ne tikai arvien salīdzinoši augstais EURIBOR un dārgā būvniecība, bet arī regulācijas neskaidrības un pilsētas attīstības izmaiņas. Viens no galvenajiem apgrūtinājumiem ir starptautiskais Rail Baltica projekts, kas būtiski kavē ilgtermiņa plānošanu investoru pusē.

“Ja investoru noskaņojumu noteiktu tikai makroekanomika, tad nenoliedzami inflācijas un procentu likmju būtiskais samazinājums ir galvenais iemesls pozitīvam redzējumam par aktīvāku tirgu un vairāk darījumiem nozarē – protams, pie nosacījuma, ka kreditēšanas apjomi “tiks līdzi” augošajam pieprasījumam. Šogad varētu būt labāka ekonomiskā augsne darījumiem, bet vienlaikus neprognozējam būtiskas cenu izmaiņas. Piesardzīgais optimisms ir ļoti trausls, jo investoru noskaņojums nav saistīts tikai ar ekonomiku – jāatceras, ka esam ģeopolitisko risku ēnā,“ investoru pozīciju skaidro “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītājs Artis Ramutis.

Ņemot vērā globālās ģeopolitiskās vides izmaiņas un gaidāmo starpbanku procentu likmju samazinājumu, Latvijas kapitāla tirgus ciešāka integrācija Eiropas Savienībā varētu veicināt papildu kapitāla piesaisti. Vienlaikus tirgus aktivitāti varētu stimulēt arī pārmaiņas būvniecības nozarē saistībā ar likumdošanas un procesuāliem jautājumiem – vai vismaz to iekļaušana lēmumpieņēmēju prioritātēs.

Automatizācija un stabils telpu piedāvājums tirdzniecības centros

Runājot par attīstības plāniem, uzņēmēji aizvien dod priekšroku nomai platībām biroju un industriālajā segmentā - tas samazina ilgtermiņa saistības un sniedz lielāku elastību biznesa attīstībā. Taču investīciju ziņā interese par ienesīgām īpašumu iegādēm saglabājas, īpaši Rīgas centrā un piepilsētās. Tirdzniecības segmentā investori joprojām meklē kvalitatīvus īpašumus ar stabilu nomnieku plūsmu, bet piedāvājums bieži neatbilst pieprasījumam – pārdevēju gaidas par īpašumu cenām ir augstākas nekā pircēju vēlme maksāt.

Kā secinājuši nekustamo īpašumu eksperti, noturīgākie iepriekšējo gadu turbulencē izrādījušies degvielas uzpildes staciju un pašapkalpošanās pakalpojumu, piemēram, pakomātu uzņēmumi – jeb nozares, kur dominē automatizēti risinājumi. Viens no tirgus lauciņiem, kas vēl nav piesātināts, ir t.s. self storage risinājumi. Klienti kļuvuši drošāki, pārliecinātāki, izprot darbības principus un šo biznesu darbība patiesi uzņem apgriezienus, ko novērtē arī bankas, sniedzot sniedzot finansējumu. Norit cīņa par labākajām lokācijām.

Mazumtirdzniecības segmentā pārliecinātākie jūtas pieredzējuši tīkla uzņēmumu nomnieki, kas ir gatavi atvērt ēdināšanas uzņēmumus un kafejnīcas Rīgas centrā. Telpu pircēju gadījumā vēlamais minimālais ienesīgums ir 8%, taču pārdevēju piedāvājums parasti nepārsniedz 6,5%, turklāt ar noteikumu, ka ir skaidrs risinājums tālākajām investīcijām. Vecrīga šajā ziņā joprojām stagnē. Tomēr kopumā nomnieki kļuvuši piesardzīgāki, rūpīgi izvērtējot visas detaļas – gan izmaksas, gan prognozējamo klientu plūsmu, infrastruktūru, stāvvietu pieejamību. Lēmumu pieņemšanas laiks nav samazinājies. Pakalpojumu sniedzējiem primāri ir izdevīga atrašanās vieta ar intensīvu klientu plūsmu un dzīvojamie rajoni ar lielu iedzīvotāju skaitu un labu pirktspēju.

“Salīdzinoši viegli nomniekiem ir atrast telpas tirdzniecības centros, kur nav novērotas nomas cenu amplitūdu svārstības. Īpašnieku pretimnākšana izpaužas elastīgākā pieejā, piemēram, piedāvājot nomas maksas “brīvdienas”. Tāpat pērn parādījusies investoru vēlme iegādāties atsevišķus tirdzniecības centrus, tomēr īpašnieki ēkas nebija gatavi pārdot - rezultātā saglabājot arī augstu īpašuma cenu. Vienīgais apjomīgais darījums pagājušajā gadā skāris tirdzniecības centru Olimpia, “ tendences raksturo Norberts Klaučs, “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītājs.

Telpu deficīts nedraud – visu noteiks cenas

Rezumējot situāciju komercīpašumu segmentā, eksperti atzīst – Rīgā izteikta telpu trūkuma (izņemot specifiskas industriālā segmenta telpas) nav, tomēr cenas bieži ir augstas, it īpaši pieprasītās lokācijās. Biroju segmentā pieprasījums pēc mazām platībām pārsniedz piedāvājumu, savukārt industriālajā sektorā cenas kāpj augsto būvniecības izmaksu un kreditēšanas apgrūtinājumu dēļ.

Lai uzlabotu komercīpašumu pieejamību un pielāgotu piedāvājumu mainīgajām uzņēmumu vajadzībām, iespējami vairāki risinājumi. Viens no tiem ir elastīgāki īpašnieku nosacījumi telpu nomai, piemēram, īstermiņā. Speciālisti prognozē, ka kopstrādes telpas un daudzfunkcionālie objekti būs atbilde nomnieku pieprasījumam pēc fleksibilitātes un pielāgojamības. Savukārt investīciju veicināšanas galvenais dzinējspēks ir skaidrāks valsts regulējums un paplašinātas hipotēkas iespējas uzņēmējdarbībai reģionos ārpus galvaspilsētas – tas ir jautājums, kam šogad vajadzētu nonākt lēmumpieņēmēju dienaskārtībā.