Eksperti

Rīgas centra dzīvokļu tirgū pieaug augstas klases piedāvājumu skaits. Kas tos pirks?

Helmuts Medinieks, 30.05.2019

Fotogrāfijas, kas raksturo rosību Rīgas centrā, skatāmas raksta galerijā!

Foto: Helmuts Medinieks

Jaunākais izdevums

Dalies ar šo rakstu

Komentāri

Pievienot komentāru

Staigājot pa Rīgas centra ielām un baudot tā unikālo vidi, neviļus rodas pārdomas - kāpēc teju katrā Rīgas centra daļā top kāda jauna augstas klases dzīvokļu ēka? Kas šos dzīvokļus pirks? Vai pie esošā, mēreni stabilā ekonomikas augšanas tempa pastāv un veidosies atbilstošs pieprasījums?

Pētot Cenubanka.lv pieejamos datus, var secināt, ka kopējais nekustamo īpašumu darījumu skaits Rīgā kopš 2016. gada samazinās. Šāda statistika novērš bažas par pamatīgu «burbuli» nekustamā īpašuma tirgū, kas būtu atbilde visiem iepriekš uzdotajiem jautājumiem un mudina dziļāk meklēt iemeslu šādam piedāvājuma kāpumam.

Savukārt, premium segments Rīgā pēdējos gados atsevišķās cenu kategorijās piedzīvojis darījumu skaita palielināšanos. Jāatzīst, ka dzīvokļiem, kuru cena pārsniedz 2500 EUR/kv.m, darījumu kopsumma gadā ir tik maza, ka ir teju neiespējami noteikt spēcīgu tendenci pieprasījumā (Rīgā vidēji notikuši tikai nedaudz vairāk nekā 100 darījumi gadā, skatoties pēdējo četru gadu griezumā).

Šo darījumu skaitu lielā mērā ietekmē tendences piedāvājumā. Strādājot ar pircējiem un pārdevējiem nekustamo īpašumu kompānijā Kivi Real Estate, esmu novērojis, ka šādi augstas klases dzīvokļi tirgū tiek piedāvāti diezgan ilgu laiku un spēcīgu pieprasījumu pēc premium klases dzīvokļiem izjust nevar. Mazais darījumu skaits apgrūtina arī optimālākās pārdošanas cenas noteikšanu. Papildu tam īpašnieki augoša tirgus apstākļos mēdz būt pārāk optimistiski savas vēlamās pārdošanas cenas prasīšanā. Kamēr ekonomiskajā segmentā darījumi notiek ātri, premium klasē piedāvājums ir augstāks nekā pieprasījums (spriežot pēc attīstītāju aktivitātēm, tā varētu būt vēl kādu laiku jeb ir izteikts «pircēju tirgus» šajā segmentā). Tāpat ir jāatzīst, ka pircēji attiecīgās klases segmentā bieži vien ir ļoti izglītoti nekustamo īpašumu jautājumos un no īpašuma sagaida ļoti daudz. Pircēji ir gan nerezidenti, gan turīgi vietējie iedzīvotāji, gan arī personas, kas savu kapitālu izvēlas ieguldīt nekustamajā īpašumā un uzskata to par drošu investīciju (šādi dzīvokļi tālāk tiek izīrēti, taču ienesīgums tiem ir uzskatāms par ļoti zemu).

Atpazīstamākie attīstītāji, sajūtot šo augstās konkurences risku, savos projektos akcentē tādus faktorus kā unikāls skats, plašas terases ar apstādījumiem, loft un townhouse tipa dzīvokļu piedāvājums, aizraujošas formas un pārsteidzoši materiāli. Ļoti liela daļa centra projektu pārsteidz ar ko īpašu (un pēc šīm īpašībām var vilkt paralēles ar tiem projektiem - premium klases milžiem, kas jau šobrīd meklē pircējus un cīnīsies par katru klientu). Tie konkurenti, kuru risinājumi nav atmiņā paliekoši un nesniedz pievienoto vērtību pircējam, šajā milžu cīņā visdrīzāk paliks nepamanīti vai cietīs no vērā ņemamiem cenas samazinājumiem. Šai cīņai par pircējiem pievienojas arī pavisam klasiski centra nami un atjaunotas jūgendstila ēkas. Šādi projekti piesaista tos nerezidentus, kas Latvijā meklē unikālus un vēsturiskus īpašumus.

Attīstītāji, kas pārsvarā darbojas premium segmentā ar vērā ņemamiem projektiem, ir nozarē atpazīstami un pieredzējuši uzņēmumi. Tas liek domāt, ka šie uzņēmumi ļoti labi apzinās riskus un patieso pieprasījumu. Piedāvājuma palielināšanos varētu būt rosinājis ne tikai pieprasījums, bet arī pieaugoša investoru aktivitāte - tie ieguldījuši naudu uzņēmumos, kas tālāk šos projektus attīsta. Jāpiemin, ka attīstītāji savus lēmumus par šodien gatavajiem vai topošajiem projektiem pārsvarā ir pieņēmuši pirms vismaz diviem gadiem, kad investoru noskaņojums varētu būt bijis optimistiskāks nekā tagad.

Ļoti iespējams, ka šajā un tuvākajos gados pārdošanā nonākušie premium segmenta dzīvokļi Rīgas centrā netiks pārdoti uzreiz un piedāvājumā būs vēl ilgi. Tāpat iespējams, ka šajā cīņā uzvarēs tie attīstītāji, kuri ne tikai spēs klientu piesaistīt ar unikālu īpašumu, bet arī pie samērā vājiem pārdošanas rezultātiem augstās konkurences apstākļos spēs turpināt piesaistīt investīcijas, aktīvi strādāt, laicīgi paredzot nākamās tirgus tendences un pielāgojoties tām.