Lai meklētu risinājumus, kā mazināt ēnu ekonomiku nekustamo īpašumu darījumu jomā un arvien vairāk cilvēku izvēlētos godīgus un legālus darījumus, Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA aicina Ekonomikas ministriju un Finanšu ministriju, kā arī Valsts ieņēmumu dienestu veikt grozījumus likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”, iekļaujot tajā regulējumu, kas paredz samazināt kapitāla pieauguma likmi līdz 10% un attaisnotajos izdevumos iekļaut arī komisijas maksu par nekustamā īpašuma darījuma starpnieka pakalpojumiem.

LANĪDA nosūtījusi vēstules ar priekšlikumiem gan iepriekš minētajām ministrijām, gan to paspārnē izveidotajām darba grupām.

Kā norāda LANĪDA, tās biedri savā ikdienā pastāvīgi komunicē ar fiziskām personām, nodokļu maksātājiem, un sniedz tiem konsultācijas par ienākuma no nekustamā īpašuma izīrēšanas un pārdošanas deklarēšanu un nodokļu nomaksu. Ja 10% ienākuma nodokli no nekustamā īpašuma izīrēšanas gūtajiem ienākumiem klienti uzskata par saprātīgu un godīgu un lielākais vairums to labprātīgi un godprātīgi maksā, tad, uzzinot par kapitāla aktīvu atsavināšanas nodokli 20% apmērā no nekustamā īpašuma pārdošanas un iegādes summas starpības, klienti nereti atceļ vai atliek darījuma noslēgšanu, uzskatot to par nesaprātīgu un negodīgu. Šādus objektus to īpašnieki turpmāk cenšas pārdod pašu spēkiem par samazinātām darījumu cenām vai veic fiktīvus darījumus paziņu vai radinieku starpā.

Brāzmains 2023. gads bijis pasaules, Eiropas un Latvijas ekonomikās, iepūšot te vēsākus, te stiprākus pārmaiņus vējus arī nekustamo īpašumu darījumu nozarē.

2023. gada nevārds nekustamo īpašumu nozarē varētu būt “Euribor”.

Globālie procesi, mazinot inflāciju, to vidū Euribor likmes kāpināšana, tieši un skarbi ietekmējusi nekustamo īpašumu nozari, mazinot finanšu līdzekļu pieejamību īpašumu iegādei un attīstībai. Tas tirgu, nenoliedzami, sabremzējis. Laika vērotāju terminoloģijā turpinot – nozarē ir dzeltenais brīdinājums. Taču līdzīgi, kā tas mēdz būt ar laikapstākļiem, neviens tā simtprocentīgi nevar prognozēt, kā situācija attīstīsies. Skaidrs, ka ekonomika pasaulē un Eiropā piedzīvo trauksmainus laikus un notikumus un tas ietekmē procesus arī Latvijā, tāpēc mainīgi laikapstākļi turpināsies arī mūsu nozarē. Tomēr, lai neizklausītos pesimistiski, jāteic, ka šī krīze tomēr nav salīdzināma ar iepriekšējām, kas bijušas skarbākas. Darījumi notiek; aktīvs joprojām ir otrreizējais tirgus. Pastāv plašākas iespējas, kas ietekmē arī cenu, ne tikai izvēli. Tomēr šis laiks aktualizējis vairākus svarīgus jautājumus, kas nozīmīgi ne tikai nozares “burbulim”, bet kopējai ekonomikas celtspējas virzīšanai.

Pirms kāda laika saņēmām informāciju no mūsu biedriem par publiskajās sludinājuma vietnēs un citos resursos pieaugošo sludinājumu skaitu ar saturu, kas vēsta par piedāvājumiem noslēgt potenciāli necaurspīdīgu un, iespējams, arī negodprātīgu darījumu pirkuma/pārdevuma darījumu.

Kad skudru pūznī iemet zariņu, rimtajā, harmoniskajā kukaiņu sistēmā izceļas kņada. Apdraudējums!

Tā notika arī LANĪDA gadījumā. LANĪDA, ņemot vērā, ka iestājamies par drošiem darījumiem, kas tiek slēgti uz tiesiskiem pamatiem un ievērojot drošus darījumu slēgšanas finansiālus apstākļus, to vidū – valstij nomaksātus nodokļus, izvēlējās publicēt informāciju par izmanīgiem darboņiem, kas ar sludinājumu palīdzību piedāvā iegādāties īpašumus par krietni zemāku tirgus vērtību, radot iespaidu, ka darījums var tikt noslēgts bez papildu saistībām, iespējams, arī skaidrā naudā. Sākās “kņada”.

Kāds metās aizstāvēt veiklos darboņus, citi, to vidū LANĪDA – apelēja pie godprātīgas, caurspīdīgas un ētiskas darbības principiem, vēl kāds izteica pārmetumus LANĪDAi par apmelošanu un neslavas celšanu (lai gan neidentificējām nevienu no “sludinātājiem”).

Latvijā gadā notiek apmēram 50 000 nekustamā īpašuma darījumu, un vien 20% no tiem notiek ar licencētu aģentu un uzņēmumu starpniecību, piektdien Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) rīkotajā diskusijā sacīja LANĪDA valdes priekšsēdētājs Aigars Šmits.

LANĪDA vadītājs uzsvēra, ka 2020.gada 1.augustā stājās spēkā Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums, bet 2023.gada 7.jūnijā stājās spēkā grozījumi Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumā, ar kuriem pastiprinātas prasības nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbībai Latvijā, nodrošinot efektīvāku šo personu profesionālās darbības uzraudzību.

Šmits uzsvēra, ka LANĪDA ieskatā šis likums nedarbojas un nekustamo īpašumu darījumu nozare joprojām ir diezgan "pelēka".

Atsaucoties uz "Cenu bankas" datiem, Šmits norādīja, ka gadu no gada nemainīgi apmēram 33-34% nekustamā īpašuma darījumu notiek par neticamām summām, proti, par tādām, kuras neatbilst reālajai tirgus situācijai.

Turpinot Saeimas komisijās izskatīt likumprojektu “Grozījumi Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumā”, Latvijā lielākā nekustamo īpašumu darījumu organizācija LANĪDA aicina gan likumdevēju, gan Ekonomikas ministriju, iekļaut tajā normas par nekustamo īpašumu darījumu starpnieku obligātu sertificēšanu.

22. martā LANĪDA valdes locekļi piedalījās Saeimas Tautsaimniecības, agrārās, vides un reģionālās politikas komisijā un 30. martā atkārtoti tikās ar Ekonomikas ministrijas pārstāvjiem, lai pārrunātu nepilnības līdzšinējā tiesiskajā regulējumā, aicinot pastiprināt prasības nekustamā īpašuma nozarē strādājošajiem.

“15 gadus mēs mēģinājām pārliecināt likumdevēju, ka vispār nepieciešams specifisks tiesiskais regulējums nekustamā īpašuma starpnieku darbā. Teju 3 gadi pagājuši kopš Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums ir stājies spēkā,“ pauž LANĪDA valdes loceklis Edgars Šīns. “Vai ar šo likumu ir sasniegts vēlamais – nē! Ir regulējums par nekustamo īpašumu darījumu starpnieku reģistru Ekonomikas ministrijas paspārnē, bet joprojām ir teju puse nozarē darbojošos, kas nav reģistrējušies, līdz ar to potenciāli darbojas “ēnas zonā””.

23. janvārī Ministru kabinets apstiprināja Finanšu ministrijas sagatavoto Ēnu ekonomikas ierobežošanas plānu 2024.–2027. gadam, kas sagatavots, lai nodrošinātu kvalitatīvu un sakārtotu uzņēmējdarbības vidi un veicinātu uzņēmumu attīstību, konkurētspējas paaugstināšanos u.tml.

Plāns gatavots sadarbībā ar nozaru ekspertiem un sadarbības partneriem. Nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA aktīvi iesaistījusies gan dialogā ar ministriju, gan Valsts ieņēmumu dienestu, regulāri tiekoties, diskutējot un rosinot veikt izmaiņas, kā arī praktiski iesniedzot konkrētus priekšlikumus: veikt grozījumus likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”, iekļaujot tajā regulējumu, kas paredz samazināt kapitāla pieauguma likmi (IIN) līdz 10% un attaisnotajos izdevumos kapitāla pieauguma likmes aprēķinā iekļaut arī komisijas maksu par nekustamā īpašuma darījuma starpnieka pakalpojumiem.

Ēnu ekonomikas plāns diemžēl neiekļauj nevienu no LANĪDA priekšlikumiem, kā arī nekustamo īpašumu nozare nav pat nosaukta pie prioritārajām nozarēm. Dialogā ar publiskā sektora institūcijās mums nācies dzirdēt, ka nekustamo īpašumu darījumu nozare Latvijas tautsaimniecības “pīrāgā” ir aptuveni 2%. Laikam “maza ēna”, lai ar to cīnītos.

Privātmāju piedāvājumam kļūstot arvien ierobežotākam, tuvākajā laikā varētu augt apbūves zemes iegādes darījumu skaits, secināts Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) organizētajā profesionāļu diskusijā.

Lēmums par zemes iegādi ietver milzīgu atbildību par savu finanšu izlietojumu, un ir svarīgi nepieļaut kļūdas, kas šo ieguldījumu padarītu mazāk vērtīgu par īpašuma potenciālo tirgus cenu nākotnē, diskusijā norādīja tās dalībnieki.

LANĪDA valdes loceklis un "Latio" valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns sacīja, ka privātmāju piedāvājums kļūst aizvien ierobežotāks, savukārt vēlme dzīvot savā mājā nekur nav pazudusi. Iegādājoties apbūves zemi, jāpatur prātā, ka 90% Latvijas teritorijas mājas būvniecības izmaksas pārsniedz tirgus vērtību, uzsvēra Šīns.

Viņš prognozēja daudz apbūves zemes iegādes darījumu pārskatāmā nākotnē un ieteica klientiem vaicāt vērtētājam ne vien apbūves gabala vērtību, bet arī maksimālo ieguldījumu apjomu mājas būvniecībā, jo tas pasargās no vilšanās, ja nāksies domāt par mājas pārdošanu.

7. jūnijā spēkā stājas grozījumi Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumā. Solis augšup nekustamā īpašuma nozares tiesiskuma sakārtošanā, ēnu ekonomikas mazināšanā, nozares reputācijas paaugstināšanā. Diena, kas tiks atzīmēta nekustamo īpašumu nozares vēsturē.

Kas mainīsies?

Kopumā šie grozījumi likumā veicinās nozares caurspīdīgumu un regulējuma ievērošanu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības jomā. Ja pašlaik aptuvenas aplēses liecina, ka Ekonomikas ministrijas darījumu starpnieku reģistrā lasāmi ieraksti par aptuveni 50% no nozarē strādājošiem. Tad izmaiņas ir vērstas uz to, lai panāktu, lai šo normu respektē arvien vairāk. Ja nevar ar “burkānu”, tad – ar “pātagu”.

Būtiskākā izmaiņas – turpmāk būs administratīvo atbildība par nereģistrēšanos Ekonomikas ministrijas darījumu starpnieku reģistrā. Fiziskai personai, ja tā sniegs nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumus bez reģistrācijas nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā, varēs tikt piemērots brīdinājums vai naudas sods. Maksimālais naudas sods fiziskajai personai, kas sniedz nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumus bez reģistrācijas, ir līdz 500 eiro, bet juridiskajai personai – līdz tūkstoš sešsimt naudas soda vienībām 8000 eiro.