Veids, kā VAS "Valsts nekustamie īpašumi" (VNĪ) pārvalda nekustamo īpašumu un nodrošina ar to valsts iestādes, Valsts kontrolei (VK) liek šaubīties, vai valsts intereses tiek vērtētas augstāk par valsts kapitālsabiedrības interesēm.

Latvijā Finanšu ministrija (FM) ir atbildīga par valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanas politikas izstrādi. Tās dibinātā VAS "Valsts nekustamie īpašumi" ir atpazīstamākais, bet ne vienīgais valsts nekustamā īpašuma pārvaldītājs valstī, informē VK.

Valsts kontrole veiktajā revīzijā konstatēja būtiskus trūkumus gan politikas veidošanā, gan arī īpašumu pārvaldīšanā. 2006.gadā pieņemtās Valsts nekustamā īpašuma vienotas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas koncepcijas īstenošana noslēgusies jau 2020.gadā, bet no iecerētā sasniegta tikai daļa.

Valstij pieder liels skaits nekustamo īpašumu ar visdažādāko pielietojumu, un vienlaikus nekustamais īpašums ir viens no pamata resursiem, kas nepieciešams valsts institūciju funkciju veikšanai. Valsts kontroles veiktās revīzijas fokusā šoreiz bija VNĪ pārvaldīšanā esošie birojiem paredzētie valsts un VNĪ nekustamie īpašumi.

Zemes piespiedu nomas jautājumos Latvija jau vairāk nekā 13 gadus iet pa apburto loku, un to nespēj pārraut arī ar dalītā īpašuma izbeigšanu, kura īstenošanai izveidotais mehānisms ir birokrātiski smagnējs, un tam nav arī adekvāta valsts finansiāla atbalsta.

To intervijā Dienas Biznesam stāsta zvērinātu advokātu biroja iLaw partneris Normunds Šlitke. Viņaprāt, zemes piespiedu nomas ikgadējo griestu apmēra noteikšanā 4% no zemes kadastrālās vērtības ir daudz ekonomisko absurdu. Situāciju pašlaik var mainīt tikai Satversmes tiesa.

Kāda ir situācija ar dalītā īpašuma problēmu?

Tā ir tieši tāda pati kā pašlaik ar daudzdzīvokļu māju siltināšanu. Kāpēc tāds salīdzinājums? Tāpēc, ka ir vairākas būtiskas līdzības gan ar daudzdzīvokļu māju siltināšanu, gan ar dalītā īpašuma izbeigšanu. Diemžēl, bet vecais teiciens — ir meli, ir lieli meli un ir statistika — būtu jākoriģē un statistika jāaizstāj ar politika. Proti, politiķi pirms 11 gadiem solīja dzīvokļu īpašniekiem, ka zemes gabala izpirkšana zem daudzdzīvokļu mājas būs tikpat vienkārša un nesāpīga kā šīs mājas siltināšana. Diemžēl realitāte ir cita. Vārdos un solījumos viss ir skaisti, bet, tiklīdz raugāmies uz padarītajiem darbiem — piedāvātajiem mehānismiem —, tā aina jau ir pavisam citāda. No šodienas skatupunkta laikam nevienam nav jautājumu par energoresursiem, to cenas būtisku pieaugumu, dabasgāzes kontekstā arī pieejamību un dārdzību, kas pat ir kļuvusi par savdabīgu ieroci Ukrainas kara kontekstā. Ļoti daudzi cilvēki 32 gadus pēc Latvijas neatkarības atgūšanas dzīvo padomju laikos būvēto daudzdzīvokļu māju dzīvokļos, kuru apkurei bija paredzēts izmantot lētos energoresursus — dabasgāzi — no Krievijas, bet šodien tie vairs nav lēti, un siltināšanas problēma, šķiet, ir viena no galvenajām aktualitātēm valstī.

Nekustamo īpašumu nozare ir viens no tiem ekonomikas indikatoriem, kas savlaicīgi un kopumā precīzi vēsta par noskaņojumu biznesa vidē un pārliecības līmeni par turpmāko attīstību. Par to liecina gan investīciju apjoms jaunos nekustamo īpašumu projektos, gan pieprasījuma un piedāvājuma tendences, gan cenu dinamika.

Aizvadītie trīs gadi ir nesuši gana daudz jauninājumu, un nekustamo īpašumu nozare turpina pielāgoties Covid-19 pandēmijas izraisītajām pārmaiņām darba tirgū, kā arī energocenu kāpumam. Šajā rakstā īpaša uzmanība veltīta biroju tirgum, un jautājumiem, kas ir un būs aktuāli biroju attīstītājiem, ēku īpašniekiem un telpu nomniekiem.

Biroji neizzūd, tie pārveidojas

Darbs no mājām vēl nesen šķita kaut kas ekskluzīvs un grūti realizējams, - šobrīd tā ir pašsaprotama un izplatīta parādība. Lai arī biznesa vadītāji savus darbiniekus cenšas pulcināt birojos, bet darbinieki labprātāk strādā attālināti, kovida laiks pierādīja - tie, kuri labi strādāja birojā, turpina labi strādāt arī no mājām (un otrādi). Biroja nozīme slēpjas citur - tas apvieno darbiniekus vienotā korporatīvajā un vērtību kultūrā, kas ir ikvienam uzņēmumam. Tāpēc biroji aizvien būs pieprasīti, vienlaikus piedzīvojot transformācijas.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes nomas maksas vidēji aug par 2-15% gadā, informēja nekustamo īpašumu kompānijas "Latio" pārstāvji.

"Latio" Mežu pārdošanas nodaļas vadītājs Sandijs Lūkins skaidro, ka lielais diapazons saistīts ar vēsturiski saslēgtajiem piecu līdz 10 gadu ilgtermiņa līgumiem, kuros maksa noteikta atbilstoši tā laika lauksaimniecības zemes cenām.

Taču pēdējos divos, trijos gados jaunie līgumi tiek slēgti jau uz krietni īsāku termiņu - lielākoties uz gadu. Tas īpašniekiem ļauj pielāgot jaunās atlīdzības reālajai tirgus situācijai, kas saistīta ar lauksaimniecības zemes tirgus cenu, kā arī lauksaimniecības produkcijas cenu pieaugumu, norāda Lūkins.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes nomas maksas 2023.gada janvārī Austrumvidzemes un Rietumvidzemes reģionos bija diapazonā no 70 līdz 180 eiro par hektāru, Vidusdaugavas un Zemgales reģionos - diapazonā no 70 līdz 300 eiro par hektāru, Ziemeļkurzemes un Dienvidkurzemes reģionos - diapazonā no 90 līdz 250 eiro par hektāru, bet Ziemeļlatgales un Dienvidlatgales reģionos - diapazonā no 70 līdz 150 eiro par hektāru.

Saeimas pērn pieņemtais likums, kas vērsts uz “piespiedu dalītā īpašuma sakārtošanu vērstu pasākumu īstenošanu”, bezkompromisa tiesiskuma apoloģēts zemes īpašniekus, faktiski, kvalificē vientiešos, baronos un sponsoros. Tagad lieta nonākusi Satversmes tiesā.

Tieslietu ministrija pēc būtības, maldinot premjeru un koalīcijas biedrus, radījusi likumdošanas brāķi, kas Saeimā pieņemts ar 75 balsīm “par”. Likums, acīmredzami, tapis priekšvēlēšanu gaisotnē.

Labam likumam jābūt kompromisam, kas saprātīgi un samērīgi salāgo pretējo pušu tiesības. Pretējā gadījumā tas ir brāķis vai populistu ierocis sev vien zināmu mērķu sasniegšanai. Iespējams, Saeimas 2021. gada 30. septembrī pieņemtais likums “Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību”” tiešām bija labi domāts, un valdība naivi ticēja, ka šis Tieslietu ministrijas gara darbs “piespiedu laulības” starp zemes, dzīvokļu un savrupmāju īpašniekiem padarīs abām pusēm saprotamākas un pieņemamākas. Tomēr realitātē likums neatbilst ne tā izstrādāšanas mērķiem un uzdevumiem, ne arī Latvijas valsts stūrakmenim – Satversmei, norāda jomas pārzinātāji un eksperti.

Satversmes tiesa (ST) Saeimas noteikto regulējumu par zemes nomu piespiedu dalītajos īpašumos ir atzinusi par atbilstošu Satversmei, bet ierobežoto nomas maksas apmēru - par pamatlikumam neatbilstošu, informēja ST.

Pēc vairāku gadu diskusijām, kā risināt piespiedu dalīto īpašumu problēmu, kad zeme pieder vienam īpašniekam, bet ēkas - citam, 2022.gada 1.janvārī stājās spēkā tā dēvētais piespiedu nomas maksājums jeb maksa par zemes lietošanu 4% apmērā no zemes kadastrālās vērtības. Likumiskā lietošanas maksa veido 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības. Ja 4% gadā ir mazāk par 50 eiro, lietošanas maksa ir 50 eiro gadā. Minimālā lietošanas maksa - 50 eiro gadā - nav jāreizina ar zemes vai būves kopīpašnieku skaitu.

Likumiskās zemes lietošanas tiesības stājas spēkā trīs posmos, atkarībā no situācijas. 2022.gada 1.janvārī regulējums stājas spēkā visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības attiecīgajā brīdī netiek regulētas ar spēkā esošu līgumu vai tiesas nolēmumu.

Pieaugošā inflācija un neskaidrības par potenciālajām izmaksām ieviesušas savas korekcijas ne tikai mājokļu tirgū, bet arī komercplatību segmentos, liekot uzņēmējiem būt piesardzīgākiem.

Nekustamo īpašumu kompānija “Latio” veikusi detalizētu 2022. gada pirmās puses šī tirgus analīzi, kuras galvenie secinājumi - biroju segmentā aizvien pieprasītāki kļūst nelieli un energoefektīvi biroji. Ražošanas telpu nomas un pārdošanas maksas piedzīvojušas nelielu pieaugumu, jo tirgū ir ļoti maz šādu objektu – īpaši reģionos. Arī mazumtirdzniecības telpu segmentā jūtama potenciālo nomnieku vēlme meklēt mazākas un kompaktākas platības, ko sekmējušas e-komercijas iespējas.

“Mūsu veiktā komerctelpu tirgus sektora analīze šobrīd skaidri atspoguļo Latvijas biznesa vidi, atainojot zemos investīciju piesaistes rezultātus,” secina “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

Pārmaiņu laikos ierauts ne tikai nekustamo īpašumu mājokļu segments - izmaiņas skar arī komercobjektus, piespiežot īpašniekus adaptēties esošajai tirgus situācijai.

Kamēr noslēgumam tuvojas vairāku A klases jauno biroja ēku būvniecība, pandēmijas laikā iegrieztais hibrīddarba modelis veicina pieprasījumu pēc mazākām un energoefektīvām biroju platībām. Tirgum sensitīvi reaģējot uz norisēm pasaulē, īpaši uz procentu likmju kāpumu un ģeopolitisko nenoteiktību, lielo darījumu īpatsvars sarūk, kas redzams gan pēc darījumu skaita, gan kopējās investoru pārliecības un intereses indeksa rādītājiem, secināts nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” jaunākajā “Komercplatību tirgus pārskatā”.

Neskatoties uz samazināto intensitāti, atsevišķi apjomīgi darījumi notiek, īpašniekiem apzinoties – cerēt uz brīnumu un procentu likmju drīzu krišanos nav pamata.

Kopš 2005.gada lauksaimniecības zemju cenas pieaugušas 20 reižu, bet kopš 2020.gada cena kāpusi par 40%, informē nekustamo īpašumu kompānijas "Latio" pārstāvji.

Kompānijā norāda, ka lauksaimniecībā izmantojamo zemju un meža īpašumu tirgus šobrīd ir viens no aktīvākajiem, taču potenciālajiem darījumu dalībniekiem patlaban publiski nav pieejamas objektīvas informācijas par norisēm šajos tirgus segmentos.

Vidējā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā decembrī bija 170 eiro par hektāru (novembrī - 160 eiro par hektāru), bet augstākā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā bija 330 eiro par hektāru (novembrī - 320 eiro par hektāru).

Savukārt meža īpašumiem vidējā summa, ko pārpircēji samaksājuši īpašniekam no reālās tirgus vērtības, pārējo paturot sev, decembrī bija 60% (novembrī - 45%). Vienlaikus 60% pārdevēju pārdeva īpašumu zem tirgus cenas (novembrī - 65%).

Neviens tirgotājs praktiski nevar iztikt bez norēķinu karšu termināla. Latvijas patērētāji ir skaidri parādījuši, ka arvien vairāk viņi priekšroku dod bezskaidras naudas norēķiniem - vairāk nekā 90% cilvēku dod priekšroku šai maksāšanas metodei. Tomēr, izvēloties maksājumu termināla pakalpojuma sniedzēju un pašu terminālu, tirgotājam ir jāpieņem apdomīgs lēmums, ņemot vērā savas vajadzības un iespējas.

Valts Zutis, reDevice īpašnieks, stāsta, ka šogad viņi ir kļuvuši par MakeCommerce klientu, izmantojot gan maksājumu termināļus, gan interneta veikala maksājumu pieņemšanu. "Mēs kā startups vienmēr meklējam gan izdevīgākos, gan mūsu klientam, gan mums pašiem ērtāk lietojamos risinājumus. Iespēja sagatavot maksājuma saiti, ko nosūtīt klientam par papildus piemaksām ir tiešām ērts risinājums abām iesaistītajām pusēm. Makecommerce kopējais risinājums ļauj gan ērti un pārskatāmi klientiem norēķināties mūsu e-komercijas vidē, gan arī norēķināties uz vietas veikalā izmantojot POS termināli. Redzēt visus maksājumus un datus vienuviet ļoti atvieglo mūsu grāmatvedību un uzskaiti."

Cīņa par mežiem rezultējusies nenoteiktā pauzē. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ) un valsts galvenās eksportpreces koksnes avots – mežu zemes – šobrīd piedzīvo krietni lēnākus tirgus tempus nekā gada sākumā, secināts “Latio” jaunākajā “Lauku īpašumu tirgus indeksā”.

Augsto kredītprocentu likmju dēļ lauksaimniekiem rodas grūtības iegādāties zemi ar bankas finansējumu, kā rezultātā pieprasījums pēc lauku zemēm samazinās. Pieprasījuma izmaiņas būtiski ietekmē vēl viens faktors, proti, augstvērtīgākās un auglīgākās LIZ tikušas pārdotas iepriekšējos gados un jaunus īpašniekus tik drīz nemeklēs. Savukārt notikumi Eiropā iespaidojuši meža īpašumu segmentu, mazinoties pieprasījumam pēc Latvijā ražotiem kokmateriāliem. Ja gada sākumā vidējā cena par meža īpašumu bija 4292 EUR/ ha, šobrīd tā noslīdējusi līdz 3306 EUR/ ha, bet kopējais darījumu skaits, salīdzinot ar pērnā gada 3.ceturksni, samazinājies par 31%.

Jaunākie “Lauku īpašumu tirgus indeksa” dati par šā gada 3. ceturksni:

Vidējās meža īpašumu cenas Latvijā turpina pieaugt, tomēr liela daļa īpašnieku stāvus bagāti no darījuma nekļūst. Pēc nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” apkopotā ikmēneša “Lauku īpašumu tirgus indeksa”* datiem, šī gada pirmajos mēnešos puse īpašnieku pārdevuši īpašumu zem tirgus cenas.

Tiesa, kopš decembra šādu darījumu īpatsvars samazinājies par 10%, viešot cerību, ka meža īpašnieku spēja atpazīt negodīgu darījumu risku pakāpeniski palielinās.

200 EUR/ ha robežai tuvojas arī vidējā nomas maksa par lauksaimniecībā izmantojamām zemēm (LIZ) – augstāka cena ir īpašumiem ar izdevīgu atrašanās vietu, infrastruktūru, sakārtotu meliorācijas sistēmu un citiem faktoriem. Pagaidām “Latio” nav novērojis pastiprinātu meža un LIZ īpašnieku interesi finanšu trūkuma dēļ pārdot savus īpašumus piespiedu kārtā, kā tas notika 2008. gada krīzes laikā.

Jaunākie “Lauku īpašumu tirgus indeksa”* dati (februāris):

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ):

Valsts akciju sabiedrība “Latvijas Valsts radio un televīzijas centrs” ar augšupejošu soli, rīko nekustamā īpašuma nomas tiesību izsoli īpašumam, kas atrodas Ērgļu ielā 10 un Ērgļu ielā 14, Rīgā.

Nekustamā īpašuma nomas tiesību periods ir 3 (trīs) gadi no līguma abpusējās parakstīšanas dienas.

Iznomājamo īpašumu veido biroja telpas 877.2 m2 un 888.2 m2 platībā, darbnīcas, noliktavas, garāžas 710 m2 platībā, nojume 92.1 m2 un 70 autostāvvietas.

Nekustamā īpašuma nomas tiesību periods ir trīs gadi no līguma abpusējās parakstīšanas dienas. Izsoles sākumcena ir viena mēneša nomas maksas apmērs – 14 700 eiro mēnesī, kas apliekams ar pievienotās vērtības nodokli.

Izsoles nodrošinājuma maksa ir 1500 eiro, soļa apmērs 300 eiro. Izsoles sākums – 2023. gada 10. novembris plkst. 13.00. Izsoles noslēgums – 2023. gada 11. decembris plkst. 13.00.

Pieteikties izsolei var līdz 2023. gada 30. novembrim plkst. 23.59 elektronisko izsoļu vietnē.

Latvijas Biznesa Eņģeļu Tīkls (LatBAN) un Latvijas Privātā un Riska kapitāla asociācija (LVCA) noteikuši nominantus apbalvojumam "Gada investors 2022" par Latvijas nozīmīgākajām investīcijām un konsultācijām iespējkapitāla un biznesa eņģeļu nozarē.

"Gada Investors" ir kopīga Latvijas Privātā un Riska kapitāla asociācijas (LVCA) un Latvijas Biznesa Eņģeļu Tīkla (LatBAN) iniciatīva, kas dibināta 2015.gadā. Tās mērķis ir veicināt informācijas un zināšanu izplatīšanos par Latvijas biznesa eņģeļu un privātā un iespējkapitāla fondu industriju, godinot investorus, konsultantus un nozares atbalstītājus, kuri snieguši būtisku ieguldījumu nozares un kopumā Latvijas investīciju vides attīstībā.

Šogad kandidāti "Gada investors" balvai izvirzīti septiņās nominācijās. Īpaši jāatzīmē šī gada jaunumi: "Gada ilgstpējas balva" un "Gada labākā sindicētā investīcija".

Saraksts ar nominantiem ir nodots LVCA un LatBAN biedriem, kuru balsojums noteiks uzvarētājus, kas tiks paziņoti svinīgajā ceremonijā.

Eiropa gatavojas īstenot pasākumus, lai novērstu tā dēvēto čaulas uzņēmumu ļaunprātīgu izmantošanu un izvairīšanos no nodokļu maksāšanas visā Eiropas Savienībā, un tā sekas izjutīs arī Latvijā.

To paredz Eiropas Komisijas ierosinātās direktīvas projekts. Uzņēmumiem jau pašlaik būtu jāpievērš uzmanība čaulas kompānijas kritērijiem, kas pēc direktīvas ieviešanas tiktu izvērtēti par iepriekšējiem diviem gadiem, jo esošie faktiskie apstākļi jau var būtiski ietekmēt papildu aprēķinu – nodokļu saistības 2024. vai 2025. gadā.

Jāgatavojas savlaicīgi

“EK cenšas nodrošināt, lai ES uzņēmējdarbības struktūras, kas ietver uzņēmumus, kuriem trūkst ekonomiskas būtības un kas tiek izmantoti agresīvai nodokļu plānošanai vai nodokļu apiešanai, tiktu identificētas, reģistrētas un saskartos ar nodokļu sekām,” skaidro ZAB Walless nodokļu prakses vadītāja Ingūna Ābele. Viņa norāda, ka ES Padomē joprojām nav panākta galīgā vienprātība par ierosināto direktīvas tekstu, šis priekšlikums šobrīd rada vairāk jautājumu, nekā sniedz atbildes. Lai kāds arī būtu ES Padomes apspriežu rezultāts par šo priekšlikumu, tas ietekmēs turpmākos nodokļu iestāžu lēmumus, īstenojot valsts tiesību aktu noteikumus, kā arī turpmākās starptautiskās vai valsts likumdošanas iniciatīvas.

Aptuveni trešdaļu Latvijas teritorijas klāj lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ). Vidēji hektārs aramzemes Latvijā šobrīd maksā 4600 EUR/ha, savukārt Igaunijā cena ir par 4% dārgāka.

Pēc pēdējiem Centrālās statistikas pārvaldes datiem, 2020. gadā reģistrēti 69 000 ekonomiski aktīvo lauku saimniecību, kas kopumā apsaimnieko nepilnus divus miljonus hektāru lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ) - jeb ~ 31 % no visas Latvijas teritorijas. Laikā no 2001. līdz 2010. gadam lauku saimniecību skaits būtiski mainījās, samazinoties par teju 41% un par 8 % palielinoties apsaimniekotajām LIZ platībām. Savukārt pēdējo četru gadu laikā LIZ platība palielinājusies vien par 38 000 hektāru jeb 2 %, kopējam saimniecību skaitam samazinoties par 950 jeb 1,4 %.

Jaunākie “Lauku īpašumu tirgus indeksa” dati (aprīlis):

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ):

Satversmes tiesa (ST) drīzumā izvērtēs vairāku pieteicēju, tostarp ārvalstu pilsoņu, iesniegtās konstitucionālās sūdzības par likuma Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību vairāku normu neatbilstību Satversmei un izlems to izskatīšanas kārtību tiesā.

Lai nodrošinātu lietas taisnīgu izskatīšanu un netiktu atkārtotas citās lietās pieļautās kļūdas, vairāku pieteicēju pārstāvis zvērināts advokāts Normunds Šlitke aicina ST kā pieaicinātās personas uzaicināt arī konkrētās jomas profesionāļus un ekspertus, kuriem ir gan attiecīga izglītība, gan pieredze, gan arī kvalifikācija, tostarp plašas zināšanas un atzīta kompetence ekonomikā, tostarp regulēto cenu noteikšanas jomā.

Saeimas kārtējais brāķis vēlētāju balsu zvejošanas vārdā 

Saeimas pērn pieņemtais likums, kas vērsts uz “piespiedu dalītā īpašuma sakārtošanu vērstu...

Piemēram, Sabiedrisko pakalpojumu regulēšanas komisiju, nesen disertāciju attiecīgajā tēmā aizstāvējušo tiesību zinātņu doktori Artu Snipi, kā arī attiecīgās nevalstiskās organizācijas un to pārstāvjus, tostarp Latvijas Apdrošinātāju asociācijas prezidentu un Latvijas Transporta līdzekļu apdrošināšanas biroja valdes priekšsēdētāju – ekonomistu Jāni Abāšinu, kurš jau iepriekš šajos jautājumos ir sniedzis atzinumus gan likumdevējam, gan arī ST. Savukārt pašu lietu advokāts Satversmes tiesu aicina skatīt mutvārdu procesā, kas tiesnešiem un lietas dalībniekiem ļaus šiem ekspertiem uzdot jautājumus, tā konstatējot Tieslietu ministrijas (TM) izstrādātajā un Saeimā pieņemtajā likumā, visticamāk, apzināti pieļauto brāķi.

Pavirša attieksme

Pieņemot likumu Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību, Saeima ne vien nevērtēja iecerēto grozījumu ekonomiskos un tiesiskos aspektus, bet pat nemēģināja, kā to noteica ST 2018. gada 12. aprīļa spriedums, rast tādu konkrētās situācijas risinājumu, "kura izstrādes gaitā būtu pienācīgi izvērtēti iespējamie personu pamattiesību ierobežojumi un ar kuru tiktu taisnīgi līdzsvarotas zemes īpašnieku un daudzdzīvokļu māju īpašnieku tiesības".

"Likumdevējs klaji ignorēja ne vien ST iepriekš šajā sakarā pieņemtos spriedumus, bet arī Eiropas Cilvēktiesību tiesas atzinumu, ka jebkuram īpašumtiesību ierobežojumam, kas saistīts ar valsts tiesībām kontrolēt īpašuma izmantošanu, ir jāsasniedz taisnīgs līdzsvars starp sabiedrības vispārējām interesēm un indivīda pamattiesību aizsardzību," norāda N. Šlitke.

Tiesiskā valstī, ja vien būtiski nemainās kādi faktiskie, sociālie vai ekonomiskie apstākļi, personai ir tiesības paļauties, ka likumos un ST spriedumos noteiktais tiks ievērots un piemērots, tomēr šajā gadījumā tiesiskās paļāvības principu izkonkurēja tuvojošās Saeimas vēlēšanas un politiķu vēlme tikt pie iespējami lielāka vēlētāju balsu skaita. Līdz ar to apstrīdētās likuma normas ir nevis ekonomiski, bet gan politiski motivētas, turklāt ir pretrunā ar valdības deklarēto mērķi – dalītā īpašuma pilnīgu izbeigšanu, uzskata advokāts. Tādēļ ST, skatot šo izpildvaras likumdevējam apzināti iespēlēto un Saeimas visai populistiski pieņemto brāķi, būtu nepieciešams pieaicināt nevis teju vai juristus vien, bet arī attiecīgu izglītību un kompetenci ieguvušus jomas profesionāļus, kuri argumentēti var sniegt savu ekspertu viedokli par to, kādas ekonomiskās un tiesiskās sekas zemes īpašniekiem un sabiedrībai kopumā rada šie TM slepus un tendenciozi, kā arī klaji neprofesionāli izstrādātie likuma grozījumi, pauž N.Šlitke.

Neadekvāta cena

Advokāts uzsver, ka tiesiskās drošības un tiesiskās paļāvības principi ir tiesiskas valsts pamatelementi, un ikvienam ir tiesības paļauties, ka valstī, kura deklarējusi, ka tajā pastāv brīvā tirgus ekonomika, samazinās tādu nozaru skaits, kurās valsts ar likumu regulē cenas un nosaka, cik lielu atlīdzību par sev piederošo lietu kāda sabiedrības grupa drīkst saņemt un kādu – ne.

"Minētajā likumā noteiktā likumiskās lietošanas maksa 4% apmērā ir ne vien ekonomiski nepamatota, bet nesamērīgi un būtiski samazina vai pat pilnībā izslēdz jebkādu ienākumu jeb peļņu no īpašuma, kas faktiski ir pielīdzināms īpašuma konfiskācijai vai ekspropriācijai. Turklāt tas, ka zemes īpašnieks gadā iegūst ienākumus 4% apmērā no sev piederošās zemes kadastrālās vērtības, ir mīts. Realitātē šī summa var sarukt līdz vienam procentam vai pat vēl mazāk, jo aptuveni 1,5–2,5% no likumā noteiktās nomas maksas veido zemes īpašnieka valstij, tostarp pašvaldībai, maksājamie nodokļi par neiznomājamo zemi. Piemēram, par zemi ielu sarkanajās līnijās zemes īpašnieks nesaņem vispār neko, toties maksā par to nodokļus pilsētai, kura pati kopā ar valsti de facto šo zemes daļu lieto," uzsver advokāts, piebilstot, ka vēl ir grāmatvedības pakalpojumi, administratīvie izdevumi, iekasēšanas izmaksas un neiekasēšanas riski, ienākuma nodoklis u. tml.

Turklāt arī to zemju īpašnieki, uz kuru zemes atrodas degvielas uzpildes stacijas, ražotnes, citi komercobjekti, vai valsts, tostarp pašvaldību objekti, vairs nevar par tiem slēgt taisnīgus zemes nomas līgumus, pusēm savstarpēji vienojoties, jo likums paredz vien fiksētu atlīdzību 4% apmērā no zemes kadastrālās vērtības gadā. Līdz ar to nav iespējams runāt par taisnīgu zemes īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku, kā arī atsevišķu komersantu tiesību līdzsvarojumu.

Tas, ka ST kā ekspertus gluži vai visās jomās galvenokārt pieaicina tikai juristus, nav pareizi. Tā, piemēram, iepriekš līdzīgā strīdā – lietā Nr. 2017-17-01, kurā arī tika skatīts jautājums par zemes nomas maksas lielumu dalītajos īpašumos, sākotnēji bija pieaicināti galvenokārt vien juristi. "Vēl sliktāk – tika pieaicināta arī Latvijas Banka, kurai jau tā nav ne mazākās kompetences un pieredzes mikroekonomikā, tostarp valsts regulēto cenu noteikšanas jomā, kura savai pārstāvībai ST nosūtīja biologa un jurista kvalifikāciju ieguvušu amatpersonu, kam dažus mēnešus pēc tam bija paredzēts Saeimas balsojums par amata pilnvaru pagarināšanu," pauž N. Šlitke.

Pat šajos ekonomikai samērā smagajos laikos likumdevējs visai pamatoti nenosaka politiski regulētas jeb ar likumu noteiktas cenas vai to griestus, piemēram, elektrībai, gāzei vai pārtikai, jo tas neatbilst Satversmei un no tās izrietošajai tirgus ekonomikai un tajā nostiprinātajai privātīpašuma respektēšanas un aizsardzības prioritātei. Zeme dalītajos īpašumos nav izņēmums, un, pat ja likumdevējs tās lietošanu un atlīdzību par to ir izlēmis regulēt politiski, likumdevējam ir pienākums noteikt to adekvātā un ekonomiski pamatotā apmērā un Satversmei atbilstoši, ko bez profesionāļu uzklausīšanas un viņu viedokļu respektēšanas paveikt nav iespējams.

"Ņemot vērā to, ka ST spriedums un tajā sniegtā tiesību normu interpretācija ir obligāta visām valsts un pašvaldību institūcijām, tiesām, amatpersonām, kā arī privātpersonām, nav pieļaujams, ka par kapitāla atdevi, cenu noteikšanu, investīciju drošību un īpašumu minimālo ienesīgumu izsakās juristi neatkarīgi no viņu kompetences tiesību jomā un viņu skaita. Ir vitāli nepieciešams kā pieaicinātās personas ST obligāti uzklausīt profesionāļus un attiecīgo jomu ekspertus, kuru redzējumu uz problēmas risinājumu neaptumšo šauras dažādu politisko spēku, citu sabiedrības grupu vai pašu intereses," uzsver advokāts.

Visu rakstu lasiet 20.septembra laikrakstā Diena!

Satversmes tiesai būs jāvērtē gan politiķu radītais dalītā īpašuma risinājums, kurš aizstāts ar likumiskām lietošanas tiesībām — reālservitūtu, kas likumā nav precizēts jeb izskaidrots, gan arī tas, vai atlīdzība zemes īpašniekam 4% apmērā no zemes kadastrālās vērtības gadā ir taisnīga.

To intervijā Dienas Biznesam stāsta zvērinātu advokātu biroja iLaw partneris un biedrības Zemes reformas komiteja pārstāvis Normunds Šlitke. Viņš cer, ka Latvijas konstitucionālā tiesa apvienos visas šāda veida sūdzības vienā lietā un tās skatīs mutvārdu procesā, nevis rakstveidā, turklāt normu izvērtēšanai pieaicinās cenu noteikšanas un nekustamā īpašuma profesionāļus, nevis tikai un vienīgi valsts iestādes, juristus un ierēdņus, kā tas bijis novērots citu lietu izskatīšanā.

Fragments no intervijas

Kāda ir pašreizējā situācija?

Diemžēl, bet vissliktākās prognozes ir piepildījušās, jo Saeimā sēdošie politiķi, vēloties izbeigt (atrisināt) dalītā īpašuma (zeme - vienam īpašniekam, māja vai tajā esošie dzīvokļi - citiem īpašniekiem) problēmu, radīja jaunas problēmas, un zemes īpašniekiem (gan pašmāju, gan ārvalstu) citas iespējas, kā aizstāvēt savas pamattiesības un vērsties Satversmes tiesā, nav. Tāpēc iesniegtas daudzas sūdzības par likuma Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību vairāku normu neatbilstību Satversmei.

Rīgas jauno biroju ēku klāstu papildinājis A klases projekts pilsētas centrā, Pērses ielā 2A. Īpašuma attīstītājs ir SIA “River Properties”. Ēkas kopējā platība ir 3986 m2, tā ir nodota ekspluatācijā un to apdzīvo pirmie nomnieki.

Telpas ir pielāgojamas kā vērienīga, tā arī vidēja mēroga nomniekiem. To piesaiste uzticēta nekustamo īpašumu aģentūrai Kivi Real Estate.

Investējot 14 miljonus eiro, Rīgas centrā top jauns biznesa centrs 

Atzīmējot spāru svētkus, projekta būvniecības noslēguma posms sācies jaunā biznesa centra, kas...

Projektā pieejamas dažādas biroju platības, sākot no 200- 4000 kv.m Nomas maksa ir sākot no 16 EUR/kv.m. Nomas maksā ir iekļauta telpu izbūve, vadoties pēc nomnieku vajadzībām un vēlmēm. Esošajā celtniecības stadijā tās ir iespējams pielāgot arī ārstniecības iestādēm, kā arī citām vajadzībām.

Pirmie nomnieki projektam jau ir atrasti, viens no tiem ir SIA “Inspired”- Latvijā un Baltijā zināmi mārketinga eksperti, kuru darbībai ikdienā vajadzīga gan iedvesmojoša vide, gan reprezentabla un klientiem ērti pieejama lokācija. Noris sarunas arī ar vairākiem citiem potenciālajiem telpu lietotājiem.

Pērses ielas biroju projektu izceļ plašas terases, balkoni ar skatu uz vēsturisko centru un labiekārtots, zaļš iekšpagalms, kas pilsētas centrā ēkām ir retums.

SIA “River Properties” turpat blakus turpina arī attīstīt vēl vienu biroju ēku Barona ielā 30A, kuru plānots pabeigt šī gada nogalē.

Db.lv jau rakstījis, ka jaunā biznesa centrā, kas atrodas Pērses un Kr. Barona ielā, attīstītājs SIA “River Properties” plāno investēt 14 miljonus eiro. Visa projekta iznomājamā platība plānota 6 238,40 m2. Biznesa centru projektējuši arhitekti Iļja Miļgroms un Pēteris Bajārs.

“River Properties” ir nekustamo īpašumu attīstītājs, kas strādā ar dažādiem nekustamā īpašuma projektiem Rīgā. Uzņēmuma specialitāte ir pirmskara un koku ēku rekonstrukcija un renovēšana Rīgas centrā un Āgenskalnā, kā arī biroju celtniecība un komerctelpu noma.

Pašlaik nevienam īsti nav skaidrs, cik daudz Latvijā tuvākajā laikā taps jaunas elektrības ražošanas jaudas, jo, samazinoties elektrības cenām un augot kredītu procentlikmēm, visdrīzāk virkne pieteikto projektu netiks uzbūvēti, intervijā prognozēja enerģētikas uzņēmumu grupas "AJ Power" vadītājs Roberts Samtiņš.

"Latvijā pagājušajā gadā daudzi domāja, ka būs iespēja nopelnīt vieglu naudu. Es teikšu, ka tas burbulis vēl nav pārplīsis. Ja mēs paskatāmies uz "Augstsprieguma tīklā" rezervētajām jaudām, tad tās ir sasniegušas absolūto Latvijas limitu - 6500 megavatus (MW). Tas nozīmē, ka ir rezervētas vēl trīs vai pat četru Daugavas HES jaudas. Daudz rezervētu jaudu ir arī "Sadales tīklā"," teica Samtiņš.

Viņš pašlaik pieteiktos projektus iedala divās grupās. Viena daļa projektu ir tādi, kurus jaudas rezervējušie uzņēmumi paši grasās arī būvēt, attīstīt un apkalpot. Otra daļa ir tādi, kas mēģina tos pārdot un nopelnīt uz to, ka ir rezervēta pieslēguma jauda elektrības sadales vai pārvades tīklos. Tie projekti, kuru īstenotāji visu dara paši, virzās uz priekšu. Tiem, kas bija plānojuši nodarboties ar "papīru" pārdošanu, šobrīd ir jāpārdomā, kādā veidā tālāk ar šiem projektiem rīkoties.

Vēsais pavasaris daļēji atdzesējis darījumu tempu ar meža īpašumiem - mēneša laikā trīs reizes pieaudzis vidējais laiks, kas paiet no sludinājuma publicēšanas brīža līdz pirmajam pircēja piedāvājumam īpašumam par tirgus cenu. Izmaiņas skaidrojamas ar makroekonomisko situāciju: kokmateriālu cenas slīd lejup, bet vienlaikus pieaug procentu likmes, secina nekustamo īpašumu kompānijas Latio eksperti.

Neskatoties uz šā brīža nosacīto pauzi, kopš 2019. gada darījumu skaits ar meža zemēm un to kopsummas pakāpeniski augušas, sasniedzot pēdējo 17 gadu laikā augstāko līmenī.

Analizējot darījumu dinamiku, šoreiz Lauku īpašumu tirgus indeksā Latio apskata zemes darījumu kopsummas dažādās grupās trīs periodu griezumā - t.s. “treknajos gados”, ekonomiskās krīzes laikā 2009. gadā un 2022. gadā.

Jaunākie “Lauku īpašumu tirgus indeksa”* dati (aprīlis):Lauksaimniecība izmantojamās zemes (LIZ):

Mobilitāte ir svarīga ikvienam uzņēmumam, lai tiktos ar sadarbības partneriem un klientiem. Tiesa, lielu daļu jautājumus aizvadīto pāris gadu laikā esam iemācījušies risināt attālināti, tomēr būtiskākos jautājumus joprojām risinām klātienē.

Tie ir gadījumi, kad ir nepieciešams sajust sarunu partnera ķermeņa valodu un redzēt acu skatienu. Tieši šie, it kā sīkumi, var izšķirt potenciālā darījuma likteni ar izrietošajām sekām. Mobilitātes nodrošināšanai biznesa vajadzībām, ja par tādu vien neuzskatām pārvietošanos ar sabiedrisko transportu vai velosipēdiem un elektroskūteriem, ir nepieciešama automašīna. To biznesa un privātajām vajadzībām var nodrošināt pat vairākos veidos, bet katram risinājumam ir savas nianses. Aplūkosim šīs iespējas.

Auto iegāde par uzņēmuma pašu līdzekļiem

Kā plusus automašīnas iegādei uzņēmuma vajadzībām varam minēt to, ka ar automašīnu, kas ir uzņēmuma īpašumā, iespējams darīt visu, ko vēlamies. Otrkārt, tas ir aktīvs bilancē. No otras puses, uzņēmums ir atbildīgs par automašīnas apkopi un remontu. Tas ir ieguldījums, kas saista kapitālu. Uzņēmuma auto parks paliek mazāk pielāgojams, jo pirktas automašīnas uz dažu dienu vai nedēļu periodu nav iespējams samainīt. Jebkurai automašīnai pēc tās nonākšanas apritē atšķirībā, piemēram, no būvēm strauji samazinās vērtība. Iegādājoties automašīnu, jāņem vērā neparedzētas izmaksas, piemēram, apkopes un remonta izdevumiem, kas ir mainīga vērtība, īpaši inflācijas apstākļos. Pēc zināma kalpošanas perioda uzņēmumam jāuzņemas rūpes par automašīnas pārdošanu.

Mūsdienās priekšlīguma slēgšana ir visai izplatīta parādība. Kā piemēru var minēt dzīvokļa pirkuma priekšlīguma parakstīšanu pirms daudzdzīvokļu mājas uzbūvēšanas, nomas priekšlīgumu, kad komersants vēlas rezervēt tiesības lietot telpas vēl neuzceltajā biroju ēkā, priekšlīgumu, ar kuru puses grib rakstiski nostiprināt panākto vienošanos par topošā kapitāla daļu pirkuma būtiskiem noteikumiem un atrunāt iepriekš veicamās sagatavošanās darbības.

Runājot ar klientiem par priekšlīgumu, daudzos gadījumos atklājas, ka viņiem ir nepareiza izpratne par šī darījuma būtību un tā radītām tiesiskām sekām. Bieži vien cilvēki kļūdaini uzskata, ka priekšlīgumam nav tāds pats saistošs spēks kā citiem darījumiem (piemēram, pirkumam vai nomai), proti, puse var atteikties no priekšlīguma izpildes (t.i., tajā norādītā līguma noslēgšanas) un vainīgajai pusei būs vienīgi jāatlīdzina ar priekšlīguma sagatavošanu saistītie izdevumi (piemēram, jurista, finanšu konsultanta vai tulka pakalpojumi). Tātad otra puse nevarēs prasīt priekšlīguma piespiedu izpildi un pilnu savu zaudējumu atlīdzināšanu (ieskaitot atrauto peļņu). Jāsaka, ka šādam aplamam viedoklim vēl pirms nesena laika bija zināms pamats, jo tas atbilda juridiskajā literatūrā izteiktajām atziņām un pat dažiem Augstākās tiesas spriedumiem.

VAS “Valsts nekustamie īpašumi” izsolē par 1 672 500 eiro nosolīts vēsturisks nams Audēju ielā 7, Rīgas vecpilsētā.

Nams ir daļa no valsts nozīmes arhitektūras pieminekļa – dzīvojamo ēku kompleksa, kurā ietilpst ēkas Audēju ielā 7, Audēju ielā 9 un Audēju ielā 11. Līgums par nekustamā īpašuma iegādi tiks slēgts tuvākā mēneša laikā, informē VNĪ valdes loceklis Andris Vārna.

“Pēdējo 11 gadu laikā ēka ir bijusi daļēji iznomāta vai bez nomniekiem, tādēļ esam gandarīti, ka investors ir novērtējis ēkas kultūrvēsturisko vērtību un saredzējis attīstības potenciālu. Tā ir iespēja dot namam jaunu elpu, atdzimstot tā vēsturiskajā krāšņumā, un iegūtos līdzekļus ieguldīt valstij nepieciešamo īpašumu sakārtošanā un novirzīt citiem nepieciešamajiem valsts infrastruktūras objektiem,” norāda A.Vārna.

Ekonomiskā situācijā valstī satricinājusi Latvijas uzņēmumu dzīvi. Līdz ar cenu pieaugumu palielinājušās arī ikmēneša izmaksas, tostarp par komunālajiem pakalpojumiem. Dažus tas skar mazāk, tomēr ir uzņēmumi, kuri, asi izjūtot komunālo rēķinu pieauguma slogu, nolēmuši atteikties no biroju platības nomas un pilnībā pāriet uz attālināto darbu.

Šajos neskaidrajos laikos drošāk jūtas uzņēmumi, kuri savlaicīgi pārcēlās uz energoefektīviem projektiem, jo, saskaņā ar veikto pētījumu, energoefektīvās biroju ēkās, kas ir nesen uzceltas vai renovētas, maksa par komunāliem pakalpojumiem pieauga vidēji par 20%. Šādiem projekti ir tie, kas sertificēti ar BREAM un LEED sertifikātiem, kā arī tie, kam ir A klases Energoefektivitātes sertifikāti.

Vēsturiskajās ēkās, kas pārsvarā atrodas pilsētas centrā vai tā tuvumā, maksa par komunāliem pakalpojumiem mainījās ievērojami. Tarifi par ūdeni un apkuri, salīdzinot 2022. gada oktobri un 2021. gada oktobri, pieauga gandrīz 3 reizes, savukārt tarifi elektroenerģijai pieauga vidēji uz 350%.