Latvijā līdz 2020.gadam ieplūdusi ievērojami vairāk skaidras naudas nekā pārējās Baltijas valstīs, un, atšķirībā no Igaunijas un Lietuvas, lielu daļu ievestās skaidrās naudas bija paredzēts atstāt Latvijā, pausts Finanšu izlūkošanas dienesta (FID) izstrādātajā stratēģiskajā novērtējumā "Legālās un nelegālās skaidras naudas aprite Baltijas valstīs".

Novērtējumā analizēta legālās un nelegālās skaidras naudas aprite starp Baltijas valstīm - Igauniju, Latviju un Lietuvu - laika posmā no 2019. līdz 2022.gadam.

Ēnu ekonomika trijās Baltijas valstīs veido no 19% līdz 33% no to IKP. Lai gan ēnu ekonomikas apmērs katrā no trīs valstīm atšķiras, pastāv vispārēja vienprātība, ka ēnu ekonomikas sektors aplūkotajā periodā ir tikai audzis. Skaidras naudas aprite lielā mērā veicina ēnu ekonomiku, kas savukārt palīdz uzturēt skaidras naudas apriti Baltijas valstīs.

Kopumā novērtējums liecina par vairākiem secinājumiem. Pirmkārt, skaidra nauda joprojām ir ļoti svarīga noziedzīgu aktivitāšu daļa, un arī pieprasījums pēc skaidras naudas Baltijas valstīs ir augsts. Otrkārt, skaidras naudas aprites tendences katrā valstī ir ievērojami atšķirīgas - skaidras naudas ieplūšanas un aizplūšanas galamērķi starp valstīm ir atšķirīgi, un nav izteiktas saiknes starp Baltijas valstīm. Treškārt, lai gan skaidras naudas plūsmas starp Baltijas valstīm, iespējams, nav atbildīgas par lielākās daļas skaidras naudas klātbūtni ekonomikā, dažos predikatīvo noziegumu un noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas veidos tiek izmantoti visu trīs valstu atšķirīgie tiesiskie režīmi. Tas ir īpaši redzams Baltijas valstu ēnu ekonomikas aktivitātēs. Ceturtkārt, Baltijas valstis zināmā mērā ir pakļautas riskam, ka noziedznieki izmantos atšķirības valstu normatīvajā regulējumā, lai apietu noteikumus.

Saeimas Budžeta un finanšu (nodokļu) komisija trešdien galīgajam lasījumam Saeimā atbalstīja grozījumus Kredītiestāžu likumā, kas aizliegs krievu valodas izmantošanu bankomātos.

Komisija atbalstīja priekšlikumu, ka kredītiestādes nodrošinātajiem bankomātiem jābūt iestatītiem latviešu valodā (arī latgaliski), kā arī papildus tie drīkst būt iestatīti Eiropas Savienības (ES) un Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācijas (OECD) dalībvalstu vai kandidātvalstu oficiālajās valodās.

Lai kredītiestādes varētu ieviest jauno nosacījumu, kas prasa bankomātu pārprogrammēšanu, plānots, ka šīs izmaiņas stāsies spēkā 2025.gada 30.janvārī.

Kopumā grozījumu mērķis ir nodrošināt skaidrās naudas pieejamību iedzīvotājiem visā Latvijas teritorijā.

Ar grozījumiem paredzēts noteikt minimālās prasības, lai kredītiestādes klientam ir iespējams izņemt skaidro naudu no maksājumu konta kredītiestādē.

Plānots, ka Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas (NILLTPFN) likuma subjektiem būs jāiesniedz sliekšņa deklarācijas gadījumos, kad fiziskā persona veiks skaidras naudas iemaksas darījumu, kura apmērs ir ekvivalents 750 eiro vai vairāk, vai skaidras naudas izmaksas darījumu, kura apmērs ir ekvivalents 1500 eiro vai vairāk.

To paredz Finanšu ministrijas (FM) saskaņošanai iesniegtie grozījumi Ministru kabineta noteikumos par aizdomīgu darījumu ziņojumu un sliekšņa deklarācijas iesniegšanas kārtību un saturu.

Grozījumi paredz, ka NILLTPFN subjektiem ziņojums būs jāsniedz arī tad, kad fiziskās personas nosūtīs vai saņems bezkonta skaidras naudas pārvedumu, kura apmērs ir 1000 eiro vai vairāk.

Šobrīd noteikts, ka NILLTPFN likuma subjekti, kas sniedz maksājumu pakalpojumus Maksājumu pakalpojumu un elektroniskās naudas likuma izpratnē, kuri saistīti ar skaidras naudas darījumiem, iesniedz Finanšu izlūkošanas dienestam (FID) sliekšņa deklarāciju gadījumos, kad klients veic skaidras naudas darījumu, kura apmērs ir ekvivalents 7000 eiro vai vairāk, izņemot gadījumu, ja inkasācijas pakalpojumā skaidra nauda tiek ieskaitīta vai izņemta no pakalpojuma sniedzēja klienta konta kredītiestādē vai finanšu iestādē.

Lai stiprinātu valsts spēju ierobežot ēnu ekonomiku, veidotu skaidras naudas aprites caurskatāmību un veicinātu labprātīgu nodokļu nomaksu, no 2025. gada 1. janvāra Latvijā stājās spēkā jaunas skaidras naudas darījumu uzraudzības iespējas Valsts ieņēmumu dienestam (VID).

Ēnu ekonomikas apjoms Latvijā kaut arī samazinās, tomēr ir pietiekami augstā līmenī – 21,4% no iekšzemes kopprodukta. Aptuveni puse no ēnu ekonomikas Latvijā ir “aplokšņu” algas, kas cieši saistīts ar skaidras naudas neredzamo apriti. Nodrošinot skaidras naudas caurskatāmību līdztekus iespējai to salīdzināt ar personu legālajiem ieņēmumiem, iegūs visa sabiedrība – samazinoties ēnu ekonomikai, tiks veicināta godīga konkurence uzņēmēju starpā un darba ņēmējiem palielināsies sociālās aizsargātības līmenis. Savukārt, palielinoties nodokļu ieņēmumiem, valsts vairāk spēs nodrošināt sabiedrības vajadzības.

Attiecīgi šobrīd tiek veidoti grozījumi normatīvajā regulējumā, precizējot veidu, kā informācija tiek nodota VID. Tie paredz kredītiestādēm un citām finanšu iestādēm pienākumu sniegt informāciju par klientu veiktajiem skaidras naudas darījumiem, kuru apjoms vienā darījumā pārsniedz noteiktu summu. Finanšu iestādēm būs jāiesniedz informācija par skaidras naudas iemaksām 750 eiro vai vairāk (vienā darījumā) un par skaidras naudas izmaksām 1500 eiro vai vairāk, ko VID izmantos kā vienu no rādītājiem analīzes vajadzībām.

Skaidras naudas darījumu limits Latvijā pagaidām ir augstāks nekā daudzās ES dalībvalstīs, taču tiek plānota prasība ziņot par fizisko personu salīdzinoši nelielām iemaksām un izmaksām bankomātos.

To rāda AS BDO Latvija pētījums. „Skaidras naudas aprites ierobežošana ir aktuāls jautājums jau vairākus gadu desmitus, taču tehnoloģiju attīstība pēdējos gados būtiski paātrinājusi šīs tendences. Digitālie norēķinu risinājumi ir kļuvuši par ikdienas standartu, tādējādi samazinot nepieciešamību pēc skaidras naudas. Rezultātā gan regulatori, gan finanšu tirgus dalībnieki veicina pāreju uz bezskaidras naudas norēķinu vidi, vienlaikus pastiprinot skaidras naudas darījumu uzraudzību un ierobežojumus,” skaidro AS BDO Latvija partneris Viesturs Briežkalns.

Viņš norāda, ka no 2027. gada visā Eiropas Savienībā būs spēkā vienots skaidras naudas maksājumu ierobežojums - ne vairāk kā 10 000 eiro. Darījumiem no 3 000 līdz 10 000 eiro būs jāveic personas identifikācija un jāiesniedz ziņojums Finanšu izlūkošanas dienestam (FID). „Lai gan vienots skaidrās naudas darījumu ierobežojums visā Eiropas Savienībā stāsies spēkā tikai 2027. gadā, vairākās dalībvalstīs jau šobrīd ir spēkā stingrāki nacionālie ierobežojumi. Dažās valstīs skaidras naudas darījumu limiti ir ievērojami zemāki par topošajiem ES noteikumiem, un noteiktos gadījumos skaidras naudas izmantošana konkrētiem darījumu veidiem vispār nav pieļaujama,” uzsver V. Briežkalns.

Nodokļu administrācija turpmāk tiks informēta par skaidras naudas darījumiem bankomātos vai kredītiestādēs, kas pārsniedz 750 eiro, tādējādi skaidras naudas iemaksu veicēji bankomātos un skaidras naudas izņēmēji no tiem nonāks zem nodokļu administrācijas lupas.

To paredz sagatavotais grozījumu projekts likumā Par nodokļiem un nodevām. Vienlaikus šis izmaiņu piedāvājums izraisījis gana daudz jautājumu un arī spekulāciju par kārtējo mēģinājumu skaidras naudas norēķinus apriori padarīt par neiespējamiem un pašu skaidro naudu - par aizdomīgu maksāšanas līdzekli.

Informēt, nevis aizliegt

“Darba kārtībā nav jautājuma par skaidras naudas aizliegšanu, to neparedz arī piedāvātās izmaiņas nodokļu un nodevu likumā, tāpēc ažiotāža par to, ka ar skaidru naudu daudzas preces nopirkt nevarēs, ir nepamatota,” skaidro Finanšu ministrijas valsts sekretāres vietniece nodokļu administrēšanas un ēnu ekonomikas ierobežošanas jautājumos Olga Bogdanova. Viņa uzsver, ka skaidra nauda bija, ir un būs legāls maksāšanas līdzeklis. “Būtiskākā atšķirība ir tā, ka tiek piedāvāts risinājums, kurā nodokļu administrācija saņems informāciju par skaidras naudas darījumiem, kuru vērtība būs lielāka par 750 eiro,” skaidro O. Bogdanova.

Ņemt no turīgākā un dot trūcīgākajam – tas nestrādā īsti labi, jo beigās donors arī kļūst par plukatu.

Rīgas pašvaldības īpašumā esošā zeme un ēkas, attiecinot pret pilsētas IKP, ik gadu sarūk vērtībā, samazinās arī pilsētas ilgtermiņa saistības, toties nemainīgi aug līdzmaksājumu Pašvaldību finanšu izlīdzināšanas fondā absolūtie lielumi. Pētījumā tiek izmantoti pētnieka, ģeogrāfijas zinātņu doktora Jura Paidera apkopotie dati par pašvaldību saistību, zemes un ēku vērtību izmaiņām atbilstoši Valsts kases informācijai, kā arī Rīgas pilsētas līdzmaksājumu dinamika Pašvaldību finanšu izlīdzināšanas fondā atbilstoši pilsētas ikgadējiem konsolidētajiem budžetiem.

Puse Rīgas īpašumu pagaisuši

2009. gadā Rīgas pilsētas īpašumā bija ēkas un zeme par aptuveni 1,88 miljardiem eiro, bet 2024. gadā Rīgas nekustamo īpašumu vērtība bija 1,84 miljardi eiro. Ievērojot, ka inflācija 2009. gadā bija vien 9,7%, 2010. gadā – 2,5% un tad jau nedaudz nomierinājās, lai «trakot» atsāktu 2022. gadā. Caurmērā varam droši apgalvot, ka, absolūtajai vērtībai praktiski nemainoties, Rīgas īpašumu vērtība ir samazinājusies par aptuveni 50% vai divas reizes. CSP inflācijas kalkulators, salīdzinot 2009. gada 1. janvāri ar 2025. gada 1. janvāri, preču un pakalpojumu cenu ziņā apgalvo, ka inflācija ir 55,8%. Vienkāršībai un noapaļojot – izmantojam divas reizes, jo nekustamo īpašumu cena ir atkarīga no pārdošanas iespējas un zemi vai nekustamo īpašumu nevaram gluži vērtēt tikai pēc naudas skalas. Tajā pašā laikā vērtējums ir uzskatāms par samērā drošu, jo zemes un namu īpašumu vērtība parādās Rīgas bilancē, bet no tās pazūd atsavināto īpašumu cena. Proti, ar laiku īpašumi tiek pārdoti, bet pēc absolūtās vērtības atlikušie maksā tikpat, un no pirmā acu uzmetiena šķiet, ka nekas nemainās. Patiesībā Rīgas rāte, rēķinot 2009. gada cenās, ir zaudējusi vismaz pusi no īpašumu vērtības. Vai nu tie ir atsavināti, vai arī totāli zaudējuši vērtību, nonākot avārijas stāvoklī. Visticamāk, skaitot īpašumus, proporciju neiegūsim, jo atsavināti ir vērtīgie vai likvīdie īpašumi, bet palikuši tādi, kurus pārdot ir grūti. Daļa no tiem stāv un bojājas.

Pēdējos gados Latvijas komercīpašumu tirgus ir piedzīvojis būtiskas pārmaiņas – strauji mainīgie ekonomiskie apstākļi, ģeopolitiskie riski un investoru piesardzība ietekmējusi gan piedāvājumu, gan pieprasījumu.

Nekustamo īpašumu eksperti prognozē, ka šogad varētu palielināties pieprasījums pēc komerciālo platību iegādes, ko sevišķi veicina kaimiņvalstu uzņēmumu attīstības plāni paplašināt savu darbību Latvijā. Tomēr atsevišķi industriāli segmenti augsto cenu dēļ var stagnēt un ierobežotais ražošanas telpu piedāvājums rada šķēršļus uzņēmumu izaugsmei. Kādu 2025. gadu komercplatību tirgū saredz nozares eksperti?

Biroju nomniekiem elastīgas prasības; mazajiem nomniekiem atrast telpas ir vieglāk

Visplašākais biroju segmenta piedāvājums Rīgā ir jaunajos A klases biroju centros, kas ir sevišķi populāri IT, finanšu un radošo nozaru uzņēmumu vidū. Pērn brīvo biroja telpu skaits sasniedza 19,5%, kas ir augstākais rādītājs visā Baltijā, liecinot – pieprasījums pēc lielām biroju platībām ir krities, turpretī vēlme nomāt nelielas, energoefektīvas telpas ar labu infrastruktūru saglabājas stabila. Nomnieku vidū pieprasītākās lokācijas galvaspilsētā ir centra rajons un Klusais centrs. Visbiežāk tiek meklēti nelielas platības biroji līdz 100 m² ar augstu energoefektivitāti (A vai B klase) un iespēju novietot auto, tomēr šādu piedāvājumu skaits minētajās lokācijās ir samērā ierobežots. Tāpat populāra izvēle birojiem joprojām ir Skanste un Āgenskalns, kur pieejamas kvalitatīvas telpas, un, lai gan konkurence par labām lokācijām ir sīva; nomnieku lēmumu pieņemšanas laiks kļuvis ilgāks, uzņēmumiem rūpīgigi vērtējot izmaksas un infrastruktūras pieejamību. Moderno ēku priekšrocības sevišķi novērtē nomnieki, kuriem ir svarīgs darbinieku viedoklis un vēlme kolektīvam nodrošināt patīkamu, komfortablu darba vidi ar dabīgo dienasgaismu, ērtu un plašu konferenču zāli, terasēm, kur atpūsties svaigā gaisā darba dienas laikā, zaļajām zonām un parku tuvumu. Sevišķi svarīgs faktors ir stāvvietas. Kompānijas arvien biežāk izvēlas elastīgus nomas nosacījumus, tostarp aug popularitāte arī kopstrādes telpām, ko veicina arvien aktuālā hibrīddarba tendence.

Iecerētā kapitāla pieauguma nodokļa likmes palielināšana 2025. gadā no pašreizējiem 20% līdz 25,5% var palielināt motivāciju un vēlmi fiziskajām personām nekustamo īpašumu darījumos izmantot skaidru naudu.

“Tā arī, visticamāk, būs,” situāciju vērtē Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas valdes loceklis Vestards Rozenbergs. Jau esošā situācija liecina par skaidras naudas klātbūtni nekustamo īpašumu darījumos. “Nekustamā īpašuma tirgus Latvijā pēc Cenu bankas datiem liecina par to, ka jau pašlaik aptuveni trešdaļa no visu darījumu vērtības ir neredzamā daļa — tā, kura tiek slēpta,” skaidro V. Rozenbergs. Viņš norāda, ka tās ir būtiskas summas, kuras ir paslēptas, jo, ja 2023. gadā nekustamo īpašumu tirgus kopējais apjoms bija 2,3 miljardi eiro, tad trešdaļa no tā ir iespaidīga summa. “Iemesls ir ļoti vienkāršs — cilvēki nevēlas maksāt jau pašreizējo kapitāla pieauguma nodokli 20% apmērā faktiski no darījumu summas, jo nekustamais īpašums ir iegūts jau sen, pirms vairākiem desmitiem gadu, pat privatizācijas laikā par ļoti nelielu vērtību, un cilvēki nespēj uzrādīt šī īpašuma iegūšanas un uzturēšanas izmaksas apliecinošus dokumentus,” norāda V. Rozenbergs. Viņš atzīst, ka šāda situācija neskar tos cilvēkus, kuri pārdod savu vienīgo mājokli, kurā ir bijuši deklarēti pēdējos gados. “Ja jau tagad cilvēki meklē risinājumus, kā maksāt mazāku nodokli, tad nav pamata domāt, ka līdzšinējā tendence mazināsies. Tieši pretēji – šī motivācija līdz ar kapitāla pieauguma nodokļa palielinājumu par vairāk nekā 25% tikai vēl vairāk pieņemsies spēkā,” prognozē V. Rozenbergs. Viņš atzīst, ka nekustamo īpašumu nozare saskaras ar daudzu cilvēku negācijām kapitāla pieauguma nodokļa maksājuma un iespējamo mēģinājumu dēļ šo nodokļa maksājumu samazināt.

Bezskaidrās un skaidrās naudas maksājumu attiecība Latvijā 2024.gada augustā bijusi 77% pret 23%, liecina jaunākais, 2024.gada rudens, Latvijas Bankas "Maksājumu radars".

Bezskaidrās un skaidrās naudas attiecība salīdzinājumā ar 2024.gada februāra mērījumu ir saglabājusies nemainīga, un tas ir vēsturiski augstākais bezskaidrās naudas maksājumu īpatsvars.

"Maksājumu radarā" apkopota jaunākā informācija par Latvijas sabiedrības naudas izmantošanas paradumiem, izmantojot tirgus un sociālo pētījumu aģentūras SIA "Latvijas Fakti" veiktās iedzīvotāju aptaujas rezultātus.

"Maksājumu radars" tiek publicēts reizi pusgadā un ir pieejams Latvijas Bankas tīmekļvietnē. Pārskata centrālais mērījums ir bezskaidrās naudas un skaidrās naudas maksājumu attiecības attīstība un mijiedarbība (stāvoklis 2024.gada augustā), ko papildina izvērstāka skaitliskā informācija un ekspertu komentāri.

Reaģējot uz Baltijas klientu pieaugošo interesi par nekustamo īpašumu vērtēšanu kaimiņvalstīs, trīs vadošie nekustamo īpašumu uzņēmumi - “Inreal” (Lietuva), “UUS MAA” (Igaunija) un “Latio” (Latvija) - noslēguši sadarbības līgumu ar mērķi paātrināt savstarpējo īpašuma vērtēšanas un iegādes procesu, tādējādi sperot soli uz priekšu starptautisko klientu servisa attīstībā.

Pēdējos gados Baltijas nekustamo īpašumu tirgus ir piedzīvojis būtiskas pārmaiņas, ko ietekmējis gan pieaugošais pieprasījums pēc kvalitatīviem dzīves un komercplatību risinājumiem, gan arvien lielāka uzmanība reģionālajai attīstībai. Tirgum attīstoties daudzveidīgā virzienā, īpašs fokuss tiek pievērsts ilgtspējīgiem un inovatīviem projektiem, kas atbilst mūsdienu patērētāju gaidām un globālajām tendencēm.

Pieaug interese par modernām biroju un industriālajām telpām, kas atbilst jaunākajām tehnoloģiju prasībām un darba vides standartiem, kā arī pieprasījums pēc kvalitatīvām īres platībām. Tendenci veicina gan starptautiskie investori, vēloties apgūt Baltijas tirgu, gan vietējie uzņēmēji, kas nereti izvēlas veidot savu biznesu kaimiņvalstīs, attīstot modernus mājokļu projektus vai loģistikas centrus un ražotnes. Šo faktoru kopums pastiprina nepieciešamību pēc kvalitatīva nekustamā īpašuma vērtēšanas pakalpojuma un tirgus analīzes.

2025.gada 1.janvārī spēku zaudēs sadarbības memorands, ar kuru Latvijas Banka, Finanšu nozares asociācija (FNA) un komercbankas ar plašāko bankomātu un filiāļu tīklu - "Swedbank" AS, AS "SEB banka", Luminor Bank AS Latvijas filiāle un AS "Citadele banka" - vienojās īstenot pasākumus skaidrās naudas pieejamības nodrošināšanai Latvijas iedzīvotājiem.

Šie pasākumi iekļauti 2021.gada rudenī parakstītajā sadarbības memorandā, kas tika atjaunots vairākas reizes.

Tomēr, arī zaudējot spēku sadarbības memorandam, kredītiestādes turpinās nodrošināt skaidrās naudas pieejamību - atbilstoši Saeimā 2024.gada septembrī pieņemtajiem Latvijas Bankas ierosinātajiem grozījumiem Kredītiestāžu likumā un uz to pamata izdotajiem Latvijas Bankas noteikumiem.

Regulējums attiecas uz tām kredītiestādēm, kuru klientu maksājumu kontu skaits un rezidentu mājsaimniecību noguldījumu apjoms veido vismaz 5% no attiecīgi kopējā kontu skaita un noguldījumu apjoma Latvijā reģistrētajās kredītiestādēs, ārvalstu kredītiestāžu filiālēs vai citā dalībvalstī reģistrētu kredītiestāžu filiālēs Latvijā. Pašreizējā tirgus situācijā tās ir "Swedbank" AS, AS "SEB banka", AS "Citadele banka" un Luminor Bank AS Latvijas filiāle. Minētajām kredītiestādēm ir lielākie bankomātu tīkli Latvijā un tās ir arī kritisko finanšu pakalpojumu sniedzējas.

VAS "Valsts nekustamie īpašumi" (VNĪ) 2024.gadā atsavinājusi 117 valsts nekustamos īpašumus par kopējo summu 14,48 miljoni eiro. No īpašumu atsavināšanā iegūtajiem līdzekļiem citu valsts nekustamo īpašumu sakārtošanai novirzīti 4,12 milj. eiro, informē VNĪ.

Apjomīgākie ieguldījumi veikti Riga Makerspace pārbūvē (1,4 miljoni eiro) un Paula Stradiņa Medicīnas vēstures muzeja (PSMVM) piebūves būvkonstrukciju un inženiertīklu projektēšanas un būvdarbu izmaksu segšanā (385 tūkstoši eiro). Savukārt 2025.gadā no valsts nekustamo īpašumu atsavināšanas ieņēmumiem plānots valsts nekustamajos īpašumos ieguldīt aptuveni 1,5 miljonus eiro.

"Šobrīd būtiski samazinās valsts iespējas finansēt dažādas nekustamo īpašumu attīstības ieceres, tādēļ pieaug alternatīvu finansējuma avotu piesaistes nozīme. Viens no rīkiem kā VNĪ var rast nepieciešamo finansējumu valsts nekustamo īpašumu sakārtošanai ir īpašumu, kam nav nākotnes pielietojuma un attīstības ieceres publiskā sektora izmantošanai, atsavināšana un iegūto līdzekļu novirzīšana pamata portfelī esošo īpašumu pielāgošanai un attīstībai. Atsavinātie īpašumi iegūst jaunus saimniekus, kas sniedz tiem attīstības iespējas, sakārto pilsētas vidi un padara tos atkal pieejamus uzņēmējdarbībai un sabiedrībai," norāda VNĪ valdes loceklis Andris Vārna.

VAS “Valsts nekustamie īpašumi” (VNĪ) 2025. gada pirmajā pusgadā atsavinājusi 26 vidi degradētas būves 14 adresēs. To vietā nākušas 11 būves sešās adresēs. Salīdzinot ar 2024. gada pirmo pusgadu, ievērojami palielinājies atsavināto būvju skaits, savukārt būtiski samazinājies šogad pārņemto vidi degradējošo ēku un īpašumu skaits.

Šobrīd kapitālsabiedrības pārraudzībā ir 138 vidi degradējošas būves 84 adresēs. 115 ēkas, kas izvietotas kopumā 65 īpašumos atrodas atsavināmajā portfelī, 15 ēkas, kas izvietotas 12 īpašumos – pamata un astoņas ēkas, kas izvietotas septiņos īpašumos – aktīvu portfelī. Lai gan iepriekšējos gados ievērojami audzis pārņemto vidi degradēto īpašumu skaits, šogad novērojams šāda veida pārņemto īpašumu skaita kritums un atsavināto īpašumu pieaugums. Tādējādi kapitālsabiedrības nekustamo īpašumu portfelī vidi degradējošu būvju platība sastāda vien 1,8 % no kopējās būvju platības. Atsavināmajā portfelī šādu būvju platības īpatsvars ir vislielākais – 27,8%, savukārt aktīvu portfelī – 5,6%, taču pamata portfelī vien 3%.

Šobrīd nekustamo īpašumu cenas Latvijā ir ievērojami zemākas nekā Igaunijā un Lietuvā, taču tuvāko gadu laikā cenām Baltijā būtu jāizlīdzinās, tā Dienas Biznesa speciālizdevumam Nekustamais īpašums saka Guntars Cauna, Kaamos vadītājs Latvijā.

Nekustamo īpašumu tirgus ir ekonomikas spogulis - cik spēcīga būs mūsu lokālā ekonomika, tik spēcīgs būs arī tirgus, un tirgum tuvāko gadu laikā noteikti ir jāaug, pārliecināts ir G.Cauna. Viņš prognozē, ka 2030. gadā jauna nekustamā īpašuma produkta vidējā cena Latvijā pietuvosies 4000 eiro par kvadrātmetru (EUR/m2) atzīmei. Šobrīd būvniecības tirgus ir iedragāts, taču brīdī, kad tas atveseļosies, būvniecības izmaksas un arī nekustamo īpašumu cenas atkal palielināsies, spriež G.Cauna, norādot, ka īstais izmaksu kāpums mums vēl varētu būt tikai priekšā.

Kā kopumā vērtējat nekustamo īpašumu tirgu Latvijā - kādas tendences novērojamas pēdējos gados?

2024.gadā VAS “Valsts nekustamie īpašumi” (VNĪ) paralēli apjomīgajiem attīstības projektiem nekustamo īpašumu apsaimniekošanas un uzturēšanas ietvaros īstenojusi 415 nekustamo īpašumu restaurācijas, atjaunošanas un remontdarbos, ieguldot 6,4 miljonus eiro.

Kapitālsabiedrība ir veikusi ieguldījumus arī kompetenču paaugstināšanas aktivitātēs. Aizvadītajā gadā VNĪ ieguva divus nozīmīgus starptautiskā ISO standarta apliecinājumus - atbilstību ISO[1] 41001 standarta “Facility management" (NĪ apsaimniekošana) prasībām un ieguva jaunu ISO 14001 sertifikātu, kas apliecina VNĪ ieviestās vides pārvaldības sistēmas atbilstību standarta prasībām, norāda VNĪ valdes loceklis Andris Vārna.

Ikdienā VNĪ īsteno nekustamo īpašumu attīstību un pārvaldību kopumā 233 īpašumos no aktīvu un pamata portfeļa. Tā ietver dažādu uzturēšanas, atjaunošanas un restaurācijas darbu īstenošanu. Aizvadītā gada ietvaros VNĪ īstenojis līdz šim lielāko šāda veida darbu skaitu – 415. Virkne darbu saistīti ar energoefektivitātes uzlabošanu, vides labiekārtošanas darbiem, ugunsdzēsības sistēmu remontdarbiem, kosmētiskajiem un citiem darbiem. Nozīmīgāko darbu vidū ietilpst ugunsdzēsības ūdensapgādes sistēmas darbības atjaunošana Brīvības ielā 61, elektroapgādes sistēmas rekonstrukcija Valsts asinsdonoru centram, Sēlpils ielā 9, kā arī Paula Stradiņa Medicīnas vēstures muzeja balkonu atjaunošana​. Lielākā daļa no īstenotajiem darbiem ir veikti no ēku uzkrājumiem, tādējādi uzlabojot ēku tehnisko stāvokli un samazinot nākotnē nepieciešamo ieguldījumu apjomu.

Pēdējos mēnešos gan Igaunijas, gan Lietuvas īres īpašumu investori atkal ir kļuvuši aktīvāki. Taču tā vietā, lai mērķētu uz vietējo tirgu, daudzi koncentrējas uz Latvijas galvaspilsētu Rīgu.

Kā norāda digitālās finansēšanas platformas Estateguru operatīvais vadītājs Daniils Āls, šo tendenci veicina samazinātas procentu likmes, dinamisks jaunbūvju tirgus un pieejamākas cenas.

Pēc eksperta teiktā, aktivitāte Latvijas nekustamo īpašumu tirgū sākās jau pērn, kad ievērojami vairāk attīstītāju saviem projektiem sāka meklēt agrīnās stadijas finansējumu. “Pašlaik attīstītājiem ir pievienojušies īres īpašumu investori, kuri vēlas paplašināt savus portfeļus ar Latvijas nekustamajiem īpašumiem,” apstiprina Daniils Āls (Daniil Aal).

Nekustamo īpašumu attīstītāja Invego vadītājs Kristjans-Tūrs Vahi (Kristjan-Thor Vähi), kurš nesen pārdevis dzīvokļus Rīgā gan Lietuvas, gan Igaunijas īres īpašumu investoriem, apliecina, ka pilsētas nekustamo īpašumu tirgus patiešām strauji aug. "Šogad Invego pirmo reizi Rīgā pārdevis vairāk mājokļu nekā Tallinā un tās apkārtnē. Šeit joprojām dzīvokļu cenas ir ievērojami zemākas nekā Igaunijā un Lietuvā, bet iedzīvotāju pirktspēja nepārtraukti aug, līdz ar vēlmi dzīvot jaunās, modernās mājās," stāsta Kristjans-Tūrs Vahi. Patlaban Invego Latvijā attīsta vairākus lielus nekustamo īpašumu projektus – dzīvojamos rajonus “Vītolu Parks”, “Parka Kvartāls” un “Skanstes Rezidences”, kā arī rindu māju ciematu “Vide Ādaži” Pierīgā.

“1 37 digital agency" ir uzņēmums, kas nodarbojas ar Rīgas vēsturisko ēku un tajos esošo dzīvokļu atjaunošanu un piedāvāšanu nekustamo īpašumu tirgū. Šobrīd esam jau atjaunojuši ap 150 vēsturisko dzīvokļu vairākās ēkās, tādēļ man šķiet, ka mēs varam pretendēt uz būtiskākā tirgus dalībnieka statusu Rīgas renovēto vēsturisko ēku un dzīvokļu tirgū. Tādēļ spējam arī izteikt viedokli par dažām šī tirgus tendencēm un iespējām.

Ja 2021. gadā pieprasījums pēc renovētiem dzīvokļiem Rīgas vēsturiskajā centrā un vēsturiskajās ēkās sasniedza gandrīz 50% no visa pieprasījuma tirgū, tad šobrīd pieprasījums pēc dzīvokļiem daudzdzīvokļu ēkās atkal apsteidzis pieprasījumu pēc dzīvesvietām vēstures un labas arhitektūras apdvestajās vietās. Kādēļ tā noticis, nav liels noslēpums, jo pēdējo gadu grūtības visvairāk skārušas tieši sabiedrības viduslāni, kas ir galvenais šādu īpašumu pircējs. Pie vainas ir gan “Euribor” likme, kas sadārdzinājusi hipotekāros kredītus un gan arī pēdējo gadu inflācija, kas palielinājusi dzīves dārdzību un, tātad, samazinājusi to naudas daudzumu, kādu pircējs var novirzīt hipotekāro kredītu maksājumiem. Piemēram, ja agrāk saņemot vienādu algu pircējs varēja atļauties 120 tūkstošus eiro lielu kredītu, tad tagad vairs tikai 80 tūkstošus lielu. Nevar noliegt, ka abu šo faktoru iedarbība šobrīd mazinās – inflācija ir nokritusi zem viena procenta robežas un “Euribor” likme slīd lejup - nekustamo īpašumu tirgus tomēr pagaidām nav atjēdzies no pēdējo gadu šokiem.

Latvijas ekonomikas lejupslīdi 2024. gadā ietekmēja ne tikai saspringtā ģeopolitiskā situācija, bet arī zema ekonomikas izaugsme ārējos tirgos, augstas procentu likmes un cenu kāpums.

Saskaņā ar Finanšu ministrijas 2025. gada februārī izstrādātajām makroekonomiskajām prognozēm Latvijas ekonomika 2025. gadā stabilizēsies ar mērenu IKP izaugsmi 1,2 %. Tendences ir cerīgas, jo, pieaugot iekšzemes kopproduktam (IKP) uz vienu iedzīvotāju, ēnu ekonomikai ir tieksme samazināties.

Latvijā ēnu ekonomikas īpatsvars pagājušajā gadā samazinājās par 1,5 procentpunktiem salīdzinājumā ar gadu iepriekš un bija 21,4% no IKP noskaidrots pētījumā “Ēnu ekonomikas indekss Baltijas valstīs 2009–2024”.

Ēnu ekonomikas jautājums katru gadu kļūst īpaši aktuāls, tuvojoties konferencei par ēnu ekonomikas indeksu, jo tā ir ne tikai diskusija par šīs parādības apmēru un ietekmi uz valsts budžetu un sabiedrību, bet arī platforma ekspertu viedokļu apmaiņai par risinājumiem un iespējām to mazināt, lai veicinātu caurskatāmību un godīgu uzņēmējdarbības vidi.

Viens no Igaunijas lielākajiem nekustamo īpašumu attīstītājiem Everaus Kinnisvara AS 14. maijā uzsāka pirmo publisko uzņēmuma obligāciju emisiju. Piedāvājuma kopējā vērtība ir 3 miljoni eiro. Ja pieprasījums pārsniegs piedāvājumu, emisijas apjoms var tikt palielināts līdz 5 miljoniem eiro. Vienas obligācijas nominālvērtība ir 1000 eiro, obligāciju dzēšanas termiņš - 04.06.2028. Obligāciju fiksētā procentu likme ir 11% gadā, procentu maksājumi tiks veikti katru ceturksni. Obligāciju iegāde iespējama līdz 27. maijam.

Emisijas mērķis ir stiprināt uzņēmuma izaugsmi gan dzīvojamo, gan komerciālo nekustamo īpašumu sektorā, kā arī piesaistīt līdzekļus būvniecības stadijā esošo nekustamo īpašumu projektu papildu finansēšanai. Projektu attīstībai jau ir iegādāta zeme, un būvniecība ir uzsākta vai tiks uzsākta tuvākajā laikā. Everaus Kinnisvara obligāciju emisija piedāvā investoriem iespēju droši ieguldīt uzņēmumā, kas ir veiksmīgs un ilgtspējīgs tirgus dalībnieks.

Vairāk informācijas par obligāciju piedāvājumu iespējams atrast uzņēmuma un Nasdaq Tallinas mājaslapās.

Augsto procentu likmju perioda nobiedētie nekustamo īpašumu pircēji pērn bija mazaktīvi un veica maz darījumu. 2025. gada pirmajos mēnešos nekustamā īpašuma darījumu skaits pamazām aug, taču ne tik strauji kā būtu nepieciešams, ja pircēji un pārdevēji ņemtu vērā “lielo bildi”.

Un galvenā “lielās bildes” sastāvdaļa ir sajūta, ka savam noslēgumam Eiropā un Tuvajos Austrumos tuvojas divi lieli kari – Krievijas – Ukrainas un Izraēlas – Hamas karš. Var diskutēt par to, kad tas notiks, tomēr subjektīvā sajūta saka, ka runa ir par mēnešiem, kurus prasīs karadarbības pārtraukšana, nevis gadiem. Šie kari ir izrādījušies ārkārtīgi postoši ne tikai no zaudēto cilvēku dzīvību viedokļa, bet arī milzīgā sagrauto dzīvojamo, sabiedrisko un ražošanas ēku skaita dēļ. Abi šie kari beigsies ar lielām nekustamo īpašumu atjaunošanas programmām, kuru parametri un summas tiek aktīvi apspriestas gan Eiropā, gan ASV, gana arī arābu valstīs - būs jāatjauno veselas pilsētas - ceļi, tilti, lidostas, dzīvojamās, biroju, ražošanas un sabiedriskās ēkas. Kas notiks tajā mirklī, kad apklusīs lielgabali?

Latvijā jau trīs gadus pēc kārtas turpina sarukt nekustamo īpašumu darījumu skaits un samazinājušās arī darījumos reģistrētās summas.

To liecina SIA Lursoft pētījums pēc Valsts zemes dienesta (VZD) atvērtajiem datiem par darījumiem pēdējo piecu gadu griezumā. 2024. gadā VZD ir reģistrēts 47791 darījums jeb, salīdzinot 2023. gadu, par 5,3% mazāk. Savukārt darījumi veikti par kopējo summu 2,31 miljards eiro, kas ir tikai par 48 milj. eiro mazāk nekā 2023. gadā, kad šī summa sasniedza 2,36 miljardus eiro. Jārēķinās, ka nekustamo īpašumu darījumu skaita sarukums nav tikai 2024., bet arī 2023. gada iezīme. Situācijas pamatā ir gan Latvijas iepriekš pieņemto lēmumu sekas, gan arī Eiropas Savienības un ne tikai inflācijas mazināšanas — faktiski tautsaimniecības atdzesēšanas - kokteilis.

Investori platformā Estateguru, kas atvieglo ar nekustamo īpašumu nodrošinātu aizdevumu izsniegšanu, 2024. gada ceturtajā ceturksnī kopumā atmaksās saņēma 36,3 miljonus eiro, no kuriem vairāk nekā 3 miljonus eiro sastādīja investoru peļņa.

Trīs mēnešu laikā Estateguru investori finansēja jaunus nekustamo īpašumu projektus 20,6 miljonu eiro apmērā.Pēdējā ceturksnī investīcijas jaunos nekustamo īpašumu projektos Baltijas valstu starpā bija 11,6 miljoni eiro Igaunijā, 5,2 miljoni eiro Lietuvā un 3,4 miljoni eiro Latvijā.

“Pēdējais ceturksnis investīciju apjoma ziņā bija gada veiksmīgākais posms. Šo spēcīgo rezultātu noteica nekustamā īpašuma tirgus atdzimšana rudenī, kas izraisīja lielāku interesi gan no investoru, gan īpaši no nekustamo īpašumu attīstītāju puses,” komentēja Estateguru izpilddirektors Mihkels Stamms (Mihkel Stamm).

Viņš arī atzīmēja, ka ceturksnis bijis arī gada labākais līdzekļu atgūšanas ziņā. No iepriekš kavētiem aizdevumiem kopumā veiksmīgi atgūti 8,6 miljoni eiro.Decembrī platforma jaunos nekustamā īpašuma aizdevumos izsniedza 6,7 miljonus eiro. Atmaksās investori mēneša laikā saņēma 14,5 miljonus eiro, tostarp 1,2 miljonus eiro nopelnītos procentos, un atguva 3,1 miljonu eiro no problemātisko kredītu pamatsummas. Estateguru izpilddirektors prognozē investoru aktivitātes pieaugumu tekošajā gadā, jo pēdējā pusgada notikumi nekustamo īpašumu sektorā ir bijuši izteikti pozitīvi.

2025. gada sākums iezīmējis strauju aktivitātes kāpumu mājokļu tirgū – gan cenas, gan darījumu skaits pieaug, liecina nekustamo īpašumu kompānijas Latio apkopotie dati.

Saskaņā ar OECD datiem, pašlaik vidēji vienai Latvijas mājsaimniecībai, lai iegādātos 100 m2 mājokli, būtu jāstrādā 9 gadus, visu nopelnīto naudu liekot “zeķē” un neveicot nekādus liekus tēriņus. Turpretī pirms 12 gadiem mājsaimniecībai būtu jāstrādā 9,6 gadi. Pēdējo divu gadu laikā Latvijas iedzīvotāju ienākumi auguši ievērojami straujāk nekā mājokļu cenas, un ņemot vērā tirgus dinamiku, šī labvēlīgā situācija nebūs mūžīga – šobrīd, iespējams, ir pēdējais, salīdzinoši labvēlīgākais, posms tiem, kas plāno iegādāties īpašumu dzīvošanai vai investīcijām.

Pētot citas Eiropas valstis, lai iegādātos 100 m2 mājokli, Somijā vienai mājsaimniecība būtu jāstrādā 6,6 gadus, Lietuvā – 7,5, bet Igaunijā – 10,3, neveicot liekus tēriņus, piemēram, ceļot, ēst restorānos, doties uz koncertiem, bet noguldot visu uzkrāto peļņu īpašuma iegādei. Īrijā un Luksemburgā — pat virs 16 gadiem.

Nekustamā īpašuma tirgus komercsektorā ir viens no spilgtākajiem indikatoriem valsts ekonomiskajai veselībai. Latvijā biroju tirgus attīstība norit lēnāk nekā pārējās Baltijas valstīs, tomēr nozare piedzīvo ievērojamas transformācijas, ko veicinājuši gan pandēmijas ierobežojumi, gan darba vides pārstrukturēšanās. Pieprasījums pēc modernām un energoefektīvām telpām turpina pieaugt, tomēr brīvo telpu piedāvājums saglabājas augsts. Kādas ir tendences un kas gaidāms nākotnē nekustamo komercīpašumu segmentā.

Attīstības virzieni Baltijā

Salīdzinājumā ar Lietuvu un Igauniju, Latvijas jauno projektu tirgus attīstība nekustamo īpašumu komercsektorā ir bijusi zemāka, ko ietekmēja 2008. gada krīze, kuras dēļ uz attīstību esam raudzījušies piesardzīgāk. Igauņi un lietuvieši bija gatavi uzņemties lielāku risku, attīstot projektus spekulatīvi un paļaujoties uz nākotnes nomniekiem, nevis uz jau noslēgtiem līgumiem.“Lietuvas ieguvums ir tās atrašanās vieta – tuvums Polijai un Vācijai, kas piešķir plašākas iespējas piesaistīt starptautiskus nomniekus, sasniedzot lielāku ienesīgumu un labākas attīstības iespējas kopumā. Savukārt Igaunijai par labu nāk Skandināvijas valstu tuvums, kas veicina skandināvu uzņēmumu interesi par birojiem un arī biroja ēku attīstību, it sevišķi Igaunijas lielajās pilsētās. Latvija atrodas šo valstu vidū un šķiet, ka varētu iegūt labāko no abām pasaulēm, bet pagaidām mums nav izdevies izmantot šo priekšrocību pilnībā,” norāda “EfTEN Capital” aktīvu pārvaldnieks Arnolds Romeiko.