Kā rodas nekustamā īpašuma kvadrātmetra vērtība? 

Nekustamā īpašuma kvadrātmetra cena svārstās no 400 eiro līdz trīs un vairāk tūkstošiem eiro. Kā rodas tāda cenu starpība? Vai tā ir atkarīga tikai no vietas, kur atrodas īpašums? Eksperti atzīst, ka vietas prestižam ir nozīme, taču noteiktā vietā papildu izdevumi var būt dažādu iemeslu dēļ.

Ļevs Golands, Baltic Investment Group pārstāvis, 28.5.2019

Foto: pixabay.com

Uzsākot mājas celtniecību, būvniekam sākotnēji jādefinē, kas būs tās potenciālais pircējs un kāda ir viņa pirktspēja. No tā būs atkarīga būvniecības vietas, projekta un materiālu izvēle, tehniskie un apdares risinājumi un citas nianses, kas veido nekustamā īpašuma materiālo vērtību. Mēs saprotam, ka katrai pircēju grupai ir savas vēlmes un finansiālās iespējas. Piemēram, Alberta ielā nekustamo īpašumu izvēlas turīgi ļaudis ar īpašām prasībām, tādēļ dzīvokļi tur ir lielāki, un apdares materiāli dārgāki. Savukārt guļamrajonos pircēji visbiežāk ir jaunas ģimenes, kurām, uzsākot kopdzīvi, nepieciešams ekonomisks mājoklis.

Lūk, piemērs - Purvciemā, Ieriķu ielā 18, plānojam būvēt jaunu māju, kurā dzīvokļa cena būs aptuveni 2000 eiro par m2. Bet projektā Jūrmalā, Rīgas ielā 51, tas maksās 2800 eiro par m2. Abas mājas būs kvalitatīvas, ar visiem nepieciešamajiem sertifikātiem, taču būvniecības izmaksas abos projektos ir pilnīgi atšķirīgas. Viss atkarīgs no iecerētā mērķa. Māju var uzbūvēt dārgāk vai lētāk, un abos gadījumos to ir iespējams paveikt kvalitatīvi. Vienā projektā tiek uzstādīti panorāmas un trīskārši stikla pakešu logi, bet citā - standarta, jo tur siltuma zudumi ir ievērojami mazāki un pietiek ar divkāršiem pakešu logiem. Jūrmalā ierīkojam atsevišķu gāzes apkures katlu, bet Purvciemā māju pieslēdzam pilsētas komunikācijām.

Celtniecībā, tāpat kā citās jomās, ir gan ekonomiski, gan dārgi risinājumi. Stiklota fasāde ir dārgāka par apmestu. Projekta «Saules akmens» stikla fasāde ir ievērojami dārgāka, nekā fasāde ar akmens vati un apmetumu. Ventilējama fasāde salīdzinājumā ar apmesto izmaksā 2,5 reizes vairāk, taču nodrošina īpašu vides kvalitāti iekštelpās, un tās kopšana ilgtermiņā ir lētāka. Nomazgāt ventilējamu fasādi ir vienkāršāk, bet apmetumu pēc vairākām tīrīšanas reizēm vajag atjaunot.Nekustamā īpašuma cenu būtiski iespaido ģeoloģija - svarīgi, kur tiek būvēta ēka, kāds ir grunts sastāvs un pazemes ūdeņu līmenis. Ceļot purvā 24 stāvu vai smiltīs piecstāvu māju, jāpielieto pilnīgi atšķirīgas ēkas karkasa izbūves tehnoloģijas. Tikām karkasam jāparedz 30-35% no kopējiem izdevumiem par mājas celtniecību.

Ja ēka tiek būvēta pilsētas centrā, celtniecība uzreiz kļūst sarežģītāka un dārgāka. «Rīgas centrā ir perimetrāla apbūve. Celt tur māju ir daudz dārgāk, nekā būvēt atklātā laukumā,» stāsta speciālists. Centrā celtniecība notiek līdzās citām ēkām. Lai tām nekaitētu, ir jānostiprina pamati. Arī būvējamās ēkas karkasam jābūt droši nostiprinātam, jo kaimiņmājas tāpat ietekmē jaunbūvi. Ja ēkas karkasu nepieciešams nostiprināt vairāk, nekā parasti, izmaksas par materiāliem pieaug.

Turklāt ar kaimiņiem var rasties arī strīdi. Vienkāršs piemērs - ja būvniecības laikā blakus ēkā tiek atklātas plaisas, tad darbus aptur ekspertīzes veikšanai. Stabu ielā ekspertīze ilgusi 3 mēnešus un vēl mēnesis bijis nepieciešams darbu atsākšanai un pabeigšanai. «Kaut arī ekspertīzē noskaidrojām, ka plaisām blakus mājā ir jau 50 gadu un mājas pamati cietuši vēl padomju laikā, pati pārbaude, protams, »iesita pa kabatu«, un arī kosmētiskais remonts kaimiņu mājā mums šo to izmaksāja.»

Piedevām atvest betonu, būvmateriālus, armatūru, ievest un izvest tehniku no mājas pagalma, kuru nedrīkst apbraukt perimetrālās apbūves dēļ - ir sarežģīti. Un ja sarežģīti, tātad arī dārgāk.

Vēl jāņem vērā ietves un stāvvietas, kuras būvdarbu laikā tiek īslaicīgi slēgtas. Tallinas ielā 86 maksa par stāvēšanu uz ietves bija 700 eiro, bet Stabu ielā - 100. Slēdzām arī vairākas stāvvietas, no kurām pilsēta parasti gūst ienākumus, un arī šie zaudējumi jāsedz būvniekam. Plānojot būvdarbus, šādi izdevumi netiek paredzēti, un tad negaidīti uzrodas, piemēram, ar pilsētas apakšzemes komunikācijām saistīti, jautājumi - cik tālu būs jāvelk kanalizācija, ūdensvads, apkure, elektrība? Katrs papildus metrs maksā naudu.

Vērts paturēt prātā, ka zemei Rīgas centrā ir augstāka vērtība. Ņemot vērā arī būvdarbu dārdzību, lētu māju tur nav izdevīgi celt. Attiecīgi mainās ēkas tips, tā iegūst divkāršu siltinājumu, augstu energoefektivitātes klasi, daudz dārgākus apdares materiālus - dabiskā parketa grīdas segumu, itāļu santehniku, iebūvēto virtuvi. Turklāt nams, kas tiek būvēts līdzās jūgendstila ēkām, vienkārši nedrīkst būt garlaicīga piecstāvu blokmāja. Stabu ielas ēkas arhitekts ir Guntis Grabovskis, un tāpēc tā nebūs vienkārši māja, bet māja ar būvmākslas ieceri - ar lodžijām un terasēm augšstāvos, māksliniecisku betona dekoru fasādes daļā. Tie, protams, ir arhitektūras smalkumi, un arī tajos tiek ieguldīti finanšu līdzekļi.

Būvēt māju Rīgas centrā nav lēti, taču jāatceras, ka tā nav tikai ēka, bet projekts cilvēkiem, kuri skaistumu un dzīves kvalitāti vērtē augstāk par naudu. Un vietas celtniecībai Rīgā kļūst arvien mazāk. Daudzi uzņēmumi mājas būvē un iznomā, kas ir ievērojami izdevīgāk, nekā tās pārdot. Jaunu māju Rīgas centrā nav daudz, un necik vairāk arī nebūs.

Tevi varētu interesēt

Satraukumam par padomju laika dzīvojamā fonda tehnisko stāvokli nav pamata, tomēr tehniskais...

Jauna daudzdzīvokļu nama izveidē klusajā centrā Stabu ielā nekustamo īpašumu attīstītājs Baltic...

Renovēta daudzdzīvokļu ēka Tallinas ielā 86, kuru projektējis latviešu arhitekts Jānis Alksnis,...

Administratīvā rajona tiesa atstājusi spēkā AS Baltijas Izaugsmes grupa (BIG) pārsūdzēto Ekonomikas...

Nepalaid garām

Tiesa noraidījusi nogalinātā maksātnespējas administratora Mārtiņa Bunkus brāļa prasību pret...

Pasaules parādi turpina augt, un vairāki finanšu procesu pētnieki brīdina, ka tam...

8.janvārī "Dienas Bizness" rīkoja kārtējo Donoru dienu Andrejostā....

Skotijai ir viskijs, Somijai ir Nokia, Itālijai ir makaroni,Meksikai ir tekila, Karību...

Latvijas Paralimpiskās komitejas rīkotajā Latvijas Paralimpiskā sporta centra arhitektoniskās...

Norisinājusies ikgadējā Dienas Biznesa rīkotā TOP 500 apbalvošanas ceremonija, kurā tiek atvērts...

No šīs sadaļas

Attīstības institūciju vai attīstības banku misija visā pasaulē ir finansēt projektus, nozares,...

Pirms četriem gadiem Somijā nodibinātā alus darītava no uzņēmuma ar diviem darbiniekiem pakāpeniski...

Būvniecības, remonta un sadzīves preču tirgotājs «Kesko Senukai Latvia» šā gada rudenī...

Mediju un publiskajā telpā izvirzītās arodbiedrības LAKRS prasības par 7,00 eiro stundas likmi...

Kā likvidējamās Trasta komercbankas likvidators aicinu politiķus neveikt izmaiņas Kredītiestāžu...

Tirgojot grāmatas ASV četras vasaras un klauvējot pie vairāk nekā 10 000...

Mūsdienās mainās izpratne par to, ka ir arods. Es pati esmu bijusi...

Diskusijā par Latvijas pensiju sistēmas ilgtspēju un nākotnes pensionāru finansiālo nodrošinājumu...

Neskaitāmās nozares profesionāļu un valsts pārvaldes pārstāvju diskusijās par Nacionālo akustisko...

Vispārīgās datu aizsardzības regulas (VDAR) piemērošanas uzsākšanu izraisītā vētra ir pierimusi....