Par aizejošā gada norisēm nekustamā īpašuma tirgū ir nopelnītas gan dāvanas, gan arī žagari 

2019. gads tuvojas izskaņai, un šajā laikā parasti atskatāmies uz paveikto, sasniegto, un iezīmējam jaunā gada aprises. Nekustamo īpašumu uzņēmums "Latio" apkopojis būtiskākās šā gada norises Latvijas nekustamā īpašuma tirgū un ielūkojies, kas sagaidāms nākamgad. Lai palīdzētu Ziemassvētku vecītim sarūpēt dāvanas, "Latio" nāca talkā un dāvanu maisam pievienoja savu artavu, jo par aizejošā gada norisēm ir nopelnītas gan dāvanas, gan arī žagari.

"Latio", 27.12.2019

Foto: freeimages.com

2019. gadā bijuši īpaši atzīmējami notikumi gan nekustamā īpašuma (NĪ) nozarē, gan arī politikā, kas to veido.

Šis gads atnesa ierobežojumus darījumos ar skaidru naudu. Kopš 2019. gada 1. maija nodokļu maksātāji, tajā skaitā – fiziskas personas, kuras neveic saimniecisko darbību, vairs nedrīkstēja veikt atsavināšanas darījumus ar nekustamo īpašumu skaidrā naudā neatkarīgi no darījuma summas. Likuma "Par nodokļiem un nodevām" pārejas noteikumi paredz, ka uz tādiem nekustamo īpašumu atsavināšanas darījumiem, kuri noslēgti pirms 2019. gada 1. maija un kuru darbība turpinās pēc šā datuma, un kuru pilnīga vai daļēja izpilde paredzēta skaidras naudas norēķinu veidā, aizliegums norēķināties skaidrā naudā būs spēkā no 2020. gada 1. janvāra.

Saeimā šogad sāka skatīt likumprojektu "Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums". Tas tika izstrādāts ar mērķi sekmēt drošu, stabilu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu, nodrošinot kvalitatīvus pakalpojumus, lai regulētu t.s. NĪ aģentu (jeb mākleru) darbības tiesiskos pamatus un nodrošinātu šo personu profesionālās darbības uzraudzību. Likums tapis tostarp arī starptautisko prasību ietekmē, kas uzliek par pienākumu mūsu valstī novērst noziedzīgi iegūtu līdzekļu un terorisma finansēšanas riskus, un mūsu valsts tika mudināta beidzot iedibināt nekustamā īpašuma tirgus sakārtošanas metodi – NĪ aģentu licencēšanu, kas nodrošinātu ne tikai pārskatāmāku un caurspīdīgāku darījumu norisi, novēršot klientu apkrāpšanas riskus un izskaužot "pelēko sektoru" – izvairīšanos no nodokļu nomaksas, bet arī mazinot iespējas "netīrās naudas atmazgāšanai" NĪ sektorā.

"Nozare jau ilgstoši bija vērsusi uzmanību uz to, ka mākleru jautājums ir beidzot jāsakārto, lai klienti varētu saņemt uzticamu un kvalitatīvu pakalpojumu, vienlaikus izskaužot pelēkā sektorā strādājošos "māklerus". Saeimā tiek skatīts Finanšu ministrijā sagatavotais un valdībā atbalstītais likumprojekts "Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums", tomēr ar to deputātie ir veicies kā teicienā: "Gribējām kā labāk, sanāca - kā vienmēr", t.i., tas, kas šobrīd ir likumprojektā, liek domāt, ka labāk bija strādāt pat bez tā. Šobrīd legāli, godīgi strādājošiem nekustamo īpašumu aģentiem un uzņēmumiem ir paredzēts tik plašs apgrūtinājumu loks, kas praktiski ierobežo iespējas veikt uzņēmējdarbību. Turpmākā likuma izskatīšanā nozare tic, ka likumdevējs atbalstīs priekšlikumus, kas paredzētu nekustamā īpašuma starpniecības pakalpojumu sniedzējiem prasības kvalifikācijas celšanā un ētikas normu ievērošanā, lai mēs kopā spētu sasniegt izvirzīto mērķi, nenogalinot legālu biznesu," komentē Edgars Šīns, "Latio" valdes priekšsēdētājs.

Aizvadīts mērenas attīstības gads

Latvijas NĪ nozarē 2019. gads bijis labs, ar mērenas attīstības tendenci, secina Evija Dzenīte, "Latio" Mājokļu tirdzniecības nodaļas vadītāja.

Nozare dzīvoja pieaugošo būvniecības izmaksu zīmē: jaunākā pieejamā statistika liecina, ka 2019. gada oktobrī, salīdzinot ar 2018. gada oktobri, būvniecības izmaksas palielinājās par 3,7 %, un, pēc Ekonomikas ministrijas prognozēm, būvniecības izmaksas tuvākajos gados tikai turpinās pieaugt, līdz 2022. gadam tās palielināsies vidēji par 4,31 procentpunktu gadā. Tas kopumā radīja spiedienu uz projektu attīstītājiem, liekot izsvērt ne tikai spēju realizēt iecerētos projektus (t.sk., nodrošināt ar nepieciešamo darbaspēku, kura deficīts ir jūtams), jo īpašuma cena jau pārsniedz dzīvokļu iegādes iespējas, bet arī nosakot adekvātas, tirgum pieejamas cenas uzbūvētajiem mājokļiem.

Palielinoties būvniecības izmaksām, auga arī dzīvokļu cenas jauno mājokļu segmentā: piemēram, ēkās, kas celtas pēc 2011. gada, dzīvokļu cenas gada laikā palielinājās par 5-9%. Tas kopumā, protams, neuzlaboja situāciju, kad Latvija (galvenokārt - Rīga) jau pašlaik Baltijas valstu vidū ir pēdējā vietā jaunu, ekspluatācijā nodotu dzīvokļu skaita ziņā. Kā norāda "Latio" eksperti, pašlaik tieši izmaksu pieauguma dēļ, piemēram, privātmājas izdevīgāk ir nopirkt gatavas nekā pašiem uzcelt. Cita veida mājokļiem (piem., sērijveida dzīvokļiem) bija vērojams minimāls cenu kāpums.

2019. gads iezīmēja arī interesantas tendences: īpaši uzskatāmi bija redzams, kā mainās klientu prasības mājokļa meklējumos. Pieauga interese pēc t.s. ekonomiskās klases dzīvokļiem, tika meklēti kompaktāki mājokļi. Piemēram, šajā pusgadā Rīgā pieprasītākie bija 36-61 m² dzīvokļi, un 52% no Rīgā notikušajiem pusgada dzīvokļu darījumiem bija sērijveida projektos, kuros vidējā 2 istabu dzīvokļu cena bija ap 40 tūkst. eiro (m² cena: no 850 līdz 910 EUR).

Savukārt, kā liecina gan "Latio" ekspertu novērotais, gan arī banku sniegtā informācija, arī privātmāju būvniecībā Pierīgā nemainīgi vērojama tendence bija būvēt nelielas mājas: viena, maksimums divu stāvu ēkas no 50 līdz 170 m² platībā, un sen pagājuši laiki, kad sapņu māja bija 250 un vairāk m² liela. Gan kompaktāku dzīvokļu, gan mazāku privātmāju izvēle ir pamatota ar ekonomiskiem apsvērumiem: lai mājoklis būtu lēts un ērts uzturēšanā. Tiesa, t.s. ekonomiskā jeb budžeta segmentā mājokļu piedāvājums bija nepietiekams.

Kā iepriekšējos gados, arī 2019. gadā novērots izteikts labu īres dzīvokļu deficīts, kas ļauj noturēt nemainīgas cenas.

Šogad izteikta tendence bija t.s. investīciju objektu ienākšana tirgū, t.i., bija daudz jaunu dzīvojamo ēku renovācijas/rekonstrukcijas projektu, īpaši Rīgas centrā, kas tirgu papildināja ar svaigi remontētiem dzīvokļiem, ko klienti lielāko tiesu iegādājās, lai izvietotu savus uzkrātos/brīvos līdzekļus, un vēlāk piedāvātu īstermiņa īres tirgū.

Neraugoties uz to, ka tirgus it kā bijis mazāk aktīvs (t.i., bija mazāk kopējo darījumu), tomēr darījuma summas šogad ir bijušas mazliet lielākas. "Latio" dati liecina, ka šogad pusgadā kopējais darījumu skaits ar dzīvokļiem Latvijā bija nedaudz virs 7000, kas bija 4% samazinājums pret iepriekšējā gada attiecīgo periodu, par kopējo darījumu summu 261 milj.eiro, kas summas izteiksmē bija par 3% dārgāk.

Tas būtu skaidrojams ar to, ka ir novērojams atbilstošu mājokļu deficīts, ar to, ka pieaug interese par jauno projektu dzīvokļiem, kas ir dārgāki, gan arī ar algu pieaugumu (2019. gada 3. ceturksnī, salīdzinot ar 2018. gada 3. ceturksni, mēneša vidējā bruto darba samaksa pieauga par 8,3 %, sasniedzot 1 091 eiro par pilnas slodzes darbu – CSP dati), kas iedzīvotājiem dod pārliecību par saistību uzņemšanos un ļauj uzsākt sava sapņu mājokļa iegādi.

Tas, ka jauno projektu piedāvājums ir pieprasīts, liecina gan "Latio" novērotais, ka klienti ir gatavi rezervēt dzīvokļus vēl projekta stadijā esošajos projektos un gaidīt pat līdz trim gadiem, kamēr mājoklis tiks uzcelts, gan arī, piemēram, lielākās bankas "Swedbank" dati. Tie liecina: šogad trešā daļa visu darījumu Rīgā notikuši tieši ar jaunajiem projektiem, kas ir vēsturiski lielākais darījumu īpatsvars šajā segmentā, un šogad par 72% audzis aizdevumu pieprasījums mājokļiem jaunajos projektos, un tieši nelielo dzīvokļu (līdz 55 m²) darījums skaits ir dubultojies.

Pieprasījumu pēc jaunajiem projektiem diktē jaunie speciālisti vecumā no 25 līdz 35 gadiem, kuru vidējie ienākumi ir 2000 – 2500 eiro mēnesī, norāda "Swedbank".

To, ka jaunieši šobrīd ienāk NĪ tirgū un arī turpmāk noteiks "toni" tirgū, secināja "Latio", tādēļ šai klientu daļai, kas ir ekonomiski aktīvi un pirktspējīgi, ar saviem ieradumiem un vajadzībām, tika pievērsta īpaša uzmanība. Sadarbībā ar "KANTAR TNS" izpētot šo klientu vajadzības, tika gūts apstiprinājums, ka tuvāko divu gadu laikā tikai Rīgā un Pierīgā vien trešdaļa jauniešu (~45 000 cilvēku) gatavojas pirkt mājokli un nebaidās no finansiālām saistībām.

Turklāt jaunie speciālisti naudu pirmajai iemaksai var sakrāt pusgada laikā,- tas bija pozitīvs signāls gan projektu attīstītājiem, gan bankām. Interesanti, ka "Latio" klienti - jaunieši, kas ienāk mājokļu tirgū šobrīd, praktiski vairs neskatās uz padomju laikos celtajiem mājokļiem, bet gan meklē dzīvokļus jaunajos projektos vai arī tikko renovētajos namos.

Ko sagaidām jaunajā, 2020. gadā?

"Jaunajam, 2020. gadam, nevajadzētu nest lielas, kardinālas pārmaiņas Latvijas nekustamā īpašuma nozarē. Nav objektīvu iemeslu būtiskam piedāvājuma palielinājumam, nedz arī lielām cenu korekcijām. Iespējams, par kādu % punktu varētu kāpt cenas jaunajos projektos pieprasījuma un būvizmaksu dēļ.

Ņemot vērā, ka Latvijā, salīdzinot ar Lietuvu un Igauniju, hipotekārās kreditēšanas apjomi joprojām ir vairāk nekā divas reizes mazāki, Latvijas nekustamā tirgus attīstībai ir redzams nākotnes attīstības potenciāls. Lai gan globālās norises (ieilgušais Brexit, lielvaru mērošanās ar savu iekšējo tirgu aizsardzību u.c.) un līdz ar to - krīzes gaidas - rada zināma veida piesardzību sabiedrībā, tomēr, kā prognozējuši daudzi eksperti, jaunajā gadā iekšējās krīzes pazīmju nav, tāda varētu rasties vienīgi kādu spēcīgu ārēju apstākļu ietekmē. Tas, kas mūs dara bažīgus, sagaidot jauno gadu, ir, kā noslēgsies reģionālās reformas īstenošana un kāda būs tās ietekme uz nozari un tirgu kopumā; tas, kādas jaunas nodokļu izmaiņas iecerēs valdība (tiesa, to tiešu ietekmi sajutīsim vēl pēc gada), kā arī gaidāmais Moneyval un FATF ziņojums par Latviju," nākotnes prognozes ieskicē E. Šīns.

Atgādināsim, ka Eiropas Padomes ekspertu komiteja naudas atmazgāšanas un terorisma finansēšanas novēršanā jeb Moneyval pērn 23. augustā nāca klajā ar kritisku vērtējumu par Latvijas institūciju spējām novērst naudas atmazgāšanu un ierobežot masu iznīcināšanas ieroču izplatīšanas finansētājus. Tādēļ valstij tika noteikts pastiprinātas kontroles režīms, kas nozīmē, ka, nespējot uzlabot naudas atmazgāšanas kontroli, Latvija var nonākt t.s. pelēkajā sarakstā un var tikt atzīta par augsta riska jurisdikciju.

Tas savukārt var apdraudēt ārvalstu investīciju ienākšanu valstī un radīt būtisku kaitējumu valsts ekonomikai. Šā gada novembrī Latvijai bija jāiesniedz nākamais ziņojums par ieviesto tehnisko rekomendāciju praktisko piemērošanu visās Moneyval rekomendāciju jomās.

Turklāt Latvija šobrīd atrodas dubultā vērtēšanas stadijā. Bez jau minētā Moneyval Latvijai ir jārāda savs progress arī Finanšu darījumu darba grupai jeb FATF (Financial Action Task Force) - starpvaldību organizācijai, kuras mērķis ir noteikt standartus un veicināt tiesisku, normatīvu un operatīvu pasākumu efektīvu īstenošanu cīņā pret noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanu, teroristu finansēšanu un citiem ar to saistītiem draudiem starptautiskās finanšu sistēmas integritātei. Latvijas paveiktais tiks vērtēts Moneyval klātienes plenārsēdē Strasbūrā šā gada decembrī un FATF klātienes sēdē 2020. gada februārī.

Jaunajā gadā (maijā) sagaidīsim arī rezultātus parakstu vākšanai par grozījumiem likumā "Par nekustamā īpašuma nodokli" (vēlētāju iniciatīva Centrālajā vēlēšanu komisijā). Grozījumu būtība ir iekļaut likumā sekojošu normu: "Ar nekustamā īpašuma nodokli neapliek vienu Latvijas fiziskās personas īpašumā esošo nekustamo īpašumu, kurā tā ir deklarējusi dzīvesvietu un dzīvo, kā arī šim nekustamajam īpašumam piekritīgo zemes platību pilsētās un ciemos līdz 1500 m², bet viensētās - līdz 2 ha."

Turklāt 2019. gada nogalē Saeimā virzību sācis arī kolektīvais iesniegums "Par nekustamā īpašuma nodokļa atcelšanu vienīgajam īpašumam", kuru vietnē "ManaBalss.lv" parakstījuši 40 518 pilsoņi, un tajā parlaments atkārtoti aicināts noņemt nekustamā īpašuma nodokļa slogu no iedzīvotāju vienīgajiem īpašumiem – dzīvesvietām.

2020. gadā vēl nestāsies spēkā jaunās kadastrālās vērtības, jo par diviem gadiem tika pagarināta jaunās kadastrālo vērtību bāzes ieviešana, pārceļot iepriekš paredzēto termiņu no 2020. uz 2022. gadu. Šādas izmaiņas steidzamības kārtā galīgajā lasījumā atbalstīja Saeima, pieņemot grozījumus Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā. Kadastrālo vērtību bāze tiek izstrādāta 2022.-2025. gadam, un tā būs piemērojama no 2022. gada 1. janvāra. Tādējādi pagaidām tiks piemērota līdzšinējā kadastrālo vērtību bāze, kas noteikta 2014. gadā, un novērsts NĪN maksājumu pieaugums tuvākajos gados.

Gudrs un izglītots klients

"Latio" nākamgad ieies savas darbības 29. gadā, un gadu pirms nozīmīgās 30. jubilejas turpinās šogad jau iesākto kursu: stiprināt klientu lojalitāti, nodrošinot vēl labākas apkalpošanas kvalitāti. "Visus šos gadus mēs kā mērķi sev esam izvirzījuši aktīvi sekot līdzi laikam un klienta prasībām, dažkārt darīt pat neierastas lietas, mest izaicinājumu tirgum, eksperimentēt. Tas mums ļāvis būt tonusā un spēt turēt "roku uz pulsa" tirgus attīstībai. Tāpēc šogad, lai uzlabotu pieejamību klientiem un nodrošinātu tos ar vēl mūsdienīgāku apkalpošanas servisu, sākām strādāt jaunajā birojā Rīgā, Elizabetes ielā 21a, bet citos Rīgas birojos tika veiktas pārmaiņas: tie tika izremontēti, modernizēti un pielāgoti tā, lai klientiem tajos būtu patīkami un ērti atrasties, saņemot zinošu speciālistu konsultācijas un padomus. Lai uzrunātu jauno auditoriju – t.s. millenials paaudzi (25-35 gadu vecie klienti), kas kļūst arvien aktīvāki nekustamā īpašuma tirgū, un, pieskaņojoties viņu prasībām pēc servisa, atvērām nozarē pirmo pop-up biroju Rīgas centrā - Kr. Barona ielā 24/26, kas turpinās darboties arī jaunajā gadā, jo tas apliecināja, ka pēc šāda biroja pakalpojumiem ir liela interese. Plānojam tajā turpināt organizēt dažādus seminārus, domnīcas un darbnīcas. Mums ir svarīgi, lai klienti būtu izglītoti un zinoši nekustamā īpašuma jomā, tāpēc turpināsim dot artavu šajā ziņā. Atsaucoties klientu vēlmēm, esam paplašinājuši piedāvāto pakalpojumu klāstu, un var droši teikt, ka šobrīd aptveram visus iespējamos nozares segmentus un pakalpojumu loku, kādu sagaida mūsu klienti. Nākamgad šos virzienus turpināsim nostiprināt un attīstīt," saka E. Dzenīte.

Ziemassvētku vecīša dāvanu maisā „Latio” pievieno savas dāvanas un žagarus par norisēm NĪ nozarē, novēlot: lai jaunajā gadā piepildās iecerētais, lai šis gads ir darbīgs un veiksmīgs!

Dāvanas pienākas:

· Ekonomikas ministrijai un valdībai, jo piešķirti 7.03 milj. eiro Attīstības finanšu institūcijai "Altum", lai tā 2020. gadā paplašinātu atbalstu ģimenēm ar bērniem mājokļa iegādei vai būvniecībai. No 2020. gada februāra atbalsts būs pieejams arī personām, kuru apgādībā ir viens vai vairāki bērni un ir iestājusies grūtniecība, kā arī iecerēts palielināt garantijas apmēru līdz 30% (pašreizējo 20% vietā) no aizdevuma ģimenēm ar četriem un vairāk bērniem. Tāpat iecerēts sniegt ģimenēm iespēju pretendēt uz garantiju atkārtoti pie nosacījuma, ja iepriekš piešķirtās garantijas saistības ir izbeigušās. 2020. gadā "Altum" turpinās piešķirt arī valsts atbalstu mājokļa iegādei garantiju programmas ietvaros jaunajiem speciālistiem vecumā līdz 35 gadiem ar iegūtu augstāko vai profesionālo vidējo izglītību.

· Valdībai un Saeimai par to, ka beidzot likumā tika iestrādāta norma, kas paātrinās būvniecības procesu. Latvijā no 2020. gada 1. janvāra tiek ieviesta obligāta būvniecības ieceres elektroniska saskaņošana. Tas nozīmē ne tikai papīra dokumentu aizstāšanu, bet arī procesa paātrināšanu, jo Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) izveidotajā platformā iespējamas visas nepieciešamās darbības, lai nokārtotu saskaņojumus un saņemtu atļauju būvdarbu veikšanai. Par šādu jauninājumu - būvniecības procesa vienkāršošanu un paātrināšanu, izmantojot digitalizāciju - NĪ nozare iestājās jau sen, jo tas ļaus projektu attīstītājiem ievērojami samazināt ne tikai birokrātiju, bet arī paātrinās objektu realizācijas termiņu pat par vairākiem gadiem, kur ieguvēji būs klienti, kas spēs tikt pie saviem mājokļiem daudz ātrāk.

· Katram jauno projektu attīstītājam, kas pieaugošo izmaksu laikā spējis realizēt un klientiem nodot jaunus mājokļus.

· Sadarbības partneriem, klientiem un kolēģiem, kas šo gadu bijuši kopā ar "Latio"! Paldies par jūsu uzticību un lojalitāti, par kopīgi padarīto!

Žagarus šogad nopelnījuši:

· Divas žagaru buntītes - Saeimai, kura jau kārtējo gadu nav spējusi pieņemt jauno Īres likumu, jo, ieejot 2020. gadā, nozarei nāksies turpināt dzīvot pēc 27 gadus veca likuma. Lai gan jaunajam likumam bija jāstājas spēkā 2020. gada 1. janvārī, likumdevējs rosinājis to piemērot no 2021. gada 1. janvāra. Ceram, ka jaunajā gadā šai likuma "sāgai" beidzot tiks pielikts punkts un mēs visi varēsim dzīvot ar jaunu, mūsdienu prasībām atbilstošu Īres likumu. Otra žagaru buntīte Saeimai - par likuma brāķi: par pirmajā lasījumā pieņemto Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumu, kas pašreizējā redakcijā ievērojami apgrūtina biznesu. Ceram, ka nākamajos likuma lasījumos tas tiks labots, lai nozare varētu pilnvērtīgi strādāt.

· Nedaudz žagaru - bankām, kas mudina NĪ nozares klientus nākt pie tām, bet ārkārtīgi piesardzīgi piešķir kredītus mājokļa iegādei.