Nereti nākas uzklausīt, kam gan tiek būvētas visas jaunās biroju ēkas Rīgā, kas tās aizpildīs?
Un patiešām šobrīd tirgū ir bezprecedenta situācija – ir augsta biroju centru būvniecības aktivitāte un tieši šogad ekspluatācijā tiks nodoti vairāki apjomīgi projekti. Šis vilnis vēl turpināsies nākamajā un 2025. gadā.
Tik apjomīgs biroju telpu pieplūdums līdz šim tirgū nav novērots. Iepriekš šie viļņi bija mazāki, kad vienlaikus tika pabeigtas vien dažas ēkas vai tikai kāds apjomīgāks biroja centrs.
Nav visaptverošas statistikas, cik ilgā laikā, cik ātri iepriekš izdevies aizpildīt biroju ēkas, tomēr tās, kuras ekspluatācijā tika nodotas pirms 5-7 gadiem, pabeigšanas brīdī bija iznomātas par aptuveni 45%, kas tajā laikā tika uzskatīts par panākumu.
Jāatbilst šā brīža vajadzībai
Ja aplūkojam tos projektus, kas top šobrīd, piemēram, “Verde” A ēka, kas pabeigta pagājušajā gadā, nodošanas brīdī bija aizpildīta par 75%. Pašlaik topošā šī kompleksa B ēkā, ko plānots pabeigt šā gada novembrī, jau ir iznomāti aptuveni 70% biroju platību. Projekta “Elemental Business Centre” attīstītāji paziņojuši, ka šajā kompleksā, kas tiks pabeigts šoruden, aizpildīta jau ir puse telpu.
Līdz ar to var secināt, ka nomas priekšlīgumu īpatsvars jaunajos biroju centros ir palielinājies, jo īpaši to var attiecināt uz ēkām, kas atbilst šā brīža aktualitātēm un vajadzībām, proti, ESG (Environment, Social, Governance jeb vide, sociālā atbildība un pārvaldības prakse) jeb ilgtspējas kritērijiem, protams, energoefektivitātei, kas nodrošina zemākus komunālo pakalpojumu maksājumus.
Kopumā tirgū nomniekiem svarīgi jautājumi ir energoefektivitāte, izmaksu optimizācija, komunālo rēķinu samazināšana, tajā pašā laikā saglabājot reprezentatīvu, prestižu vidi, augstu kvalitāti iekštelpās, apdares materiālos. Tādēļ, lai projekts būtu veiksmīgs, tam ir jātrāpa šā brīža “sāpīgajos punktos”.
Pieminētie projekti tieši uz šīm lietām fokusējas – “Verde” ir zaļākais projekts Rīgā, “Elemental Business Centre” ir ilgtspējīga ēka ar unikāla apsildīšanas/energopāļu sistēmu, kas nodrošina vēl lielāku energoefektivitāti. Šie un līdzīgi projekti pašreizējā situācijā noteikti ir ieguvēji.
Motīvi pārcelties – dažādi
Uz jaunajām ēkām pārceļas ne tikai tie uzņēmumi, kas iepriekš atradušies salīdzinoši zemākas kvalitātes vai vecākos namos, diezgan daudz kompāniju maina telpas, dodoties prom arī no salīdzinoši jaunām ēkām. Uzņēmumi aug un attīstās, kādā brīdī tiem ir jāpieņem lēmums – paplašināties esošajā ēkā vai doties citur, un nereti paplašināšanās iespēju esošajā ēkā vienkārši nav.
Motivācija pārcelties ir arī iespēja uzlabot telpu, darba vides kvalitāti, jau pieminētā nepieciešamība ievērot ESG kritērijus, it īpaši, ja kompānija ir starptautiska, kam ilgtspēja ir pašsaprotama. Nevajadzētu piemirst arī cīņu par talantiem – alga nav vienīgais noteicošais faktors, lai cilvēki gribētu strādāt konkrētajā uzņēmumā, svarīga ir arī darba vieta un vide pati par sevi.
Atšķirība nav liela
Tagad ir vēsturiski lielākais jaunu un modernu biroju telpu piedāvājums, kāds jebkad ir bijis, ēku iznomātāji vēlas telpas pēc iespējas ātrāk aizpildīt, tādējādi piedāvājumi paliek arvien pievilcīgāki, interesantāki nomniekiem. Šobrīd ir īstais laiks, izdevība pārcelties, uzlabot savu ikdienu, kas vairumā gadījumu veicina arī biznesa procesus, produktivitāti, stiprina darbinieku lojalitāti.
Tā ir iespēja arī izmaksu optimizēšanai, proti, sākt no nulles – iznomāt tik daudz un tādas telpas, kādas patiešām ir vajadzīgas. Nav noslēpums, ka pēc Covid-19 pandēmijas daudziem uzņēmumiem ir samazinājusies tiem nepieciešamā biroja platība. Esošajās ēkās nereti samazinājums nav iespējams – ir kādi funkcionāli ierobežojumi, neļauj iznomātāja nosacījumi un tamlīdzīgi.
Protams, jauno ēku iznomātāji nerīko izpārdošanas, atlaides nav milzīgas. Par ieguvumiem drīzāk ir jādomā kvalitātes uzlabošanas ziņā. Nav noslēpums, ka labākus nosacījumus piedāvājumā saņem tie, kas slēdz priekšlīgumus, protams, nozīme ir arī uzņēmuma lielumam. Jo lielāks nomnieks, jo labākus nosacījumus var sarunāt. Taču tas nenozīmē, ka tikai šādi nomnieki var nosmelt krējumu. Pašlaik tirgū visiem ir šādas iespējas.
Veicot aprēķinus un salīdzinot renovētu B klases ēku un jaunas A klases telpu kopējās izmaksas (noma, apsaimniekošanas un komunālo pakalpojumu maksa), starpība nav liela. B klasei tās ir 16-20 eiro, A klasei – 17-21 eiro par kvadrātmetru mēnesī. B klases nomnieki būtībā var atļauties pārcelties uz augstākas klases ēkām, nemaksājot vairāk, nekā to esošais budžets ļauj.
